典型案例: 案涉財產上設定有租賃權, 拍賣成交后租金等權益歸···

典型案例: 案涉財產上設定有租賃權, 拍賣成交后租金等權益歸屬應如何認定?

作者 | 李舒 唐青林 黃紹宏

北京云亭律師事務所*

閱讀提示：帶租拍賣意味著在拍賣過程中，標的物（如房產）上存在的租賃合同仍然有效，買受人在獲得標的物所有權的同時，也繼承了與租賃相關的權利和義務。實務中，對于拍賣成交后租金的歸屬，應由出賣人還是買受人收取？本文通過一則人民法院案例庫發布的案例對該問題進行解答。

裁判要旨

拍賣公告中明示拍賣財產上附屬租賃關系但未明確拍賣成交后的租金等歸屬的，買受人取得拍賣財產所有權時，依法享有收取包括租金收益權在內的排他性物權。

案情簡介

一、新鄉衛濱區法院在辦理彭某申請執行廖某一案中，對被執行人廖某與共有人王某名下位于河南省鄭州市XX號的房屋進行司法拍賣。拍賣公告中載明:房產有租賃，租期到2021年12月份。2021年2月13日張某競買成功。2021年4月13日，該院作出(2020)豫0703執恢113號執行裁定，解除案涉房產的查封并過戶至張某名下。

二、因新鄉衛濱區法院自2020年10月27日起要求涉案房產承租人協助將到期租金交付該院，房屋拍賣成交后，新鄉衛濱區法院于2021年6月16日又提取案涉房產租金2.85萬元。

三、張某對此不服，以其于2021年2月13日通過司法拍賣競得案涉房產且已取得不動產權證為由，對該院扣留、提取租金的執行行為提出異議，請求中止對涉案房產自2021年2月13日之后租金的執行，并確認該日期之后的房產租金歸其所有。

四、新鄉衛濱區法院于2021年9月16日作出(2021)豫0703執異88號執行裁定，駁回張某的異議請求。

五、新鄉中院于2021年12月9日作出(2021)豫07執復301號執行裁定，撤銷新鄉衛濱區法院(2021)豫0703執異88號執行裁定;張某要求新鄉衛濱區法院中止對河南省鄭州市XX號的房屋自2021年4月13日之后租金執行的異議請求成立;駁回張某的其他異議請求。

六、申請執行人彭某不服，向河南高院提出申訴。河南高院于2022年3月30日作出(2021)豫執監352號執行裁定，駁回彭某的申訴請求。

裁判要點

本案的爭議焦點：案涉財產上設定有租賃權，拍賣成交后租金等權益歸屬應如何認定？衛濱區法院、新鄉中院、河南高院的裁判要點如下：

衛濱區法院認為：張某于2021年2月19日簽訂“拍賣成交確認書”，確認書中買受人申明：已認真閱讀并接受本次拍賣有關規定，自愿遵守執行，已在相關拍賣文件簽字確認。因此可以推定申請人張某明確知悉淘寶網司法拍賣網絡平臺中的拍賣公告內容，即案涉房屋有租賃，租賃期為2021年12月份到期，競買人競得該房屋無法及時交接，待租賃到期后才可交接，詳細了解后謹慎購買。另依照《中華人民共和國民法典》第七百二十五條所有權變動不破租賃的規定，案涉房屋所有權變動，不影響原租賃合同的效力，因此申請人張某提出的異議申請缺少事實理由和法律依據，故駁回申請人張某提出的異議請求。

新鄉中院認為：衛濱法院在拍賣公告中該房產系帶租拍賣，但并未注明其房屋拍賣成交后至交接前的租金仍歸被執行人所有或者由衛濱法院繼續提取至租賃到期。房屋的租金收益屬于該房屋的法定孳息，拍賣雖然是一種特殊買賣，但在無相反約定的情況下，仍應當參照正常房屋買賣交易習慣執行，即房屋的物權發生變更，房屋的收益權利亦同步發生變更，故案涉房屋的租金依法應由房屋所有權人張某取得，故衛濱法院繼續提取自2021年4月13日之后的租金侵犯了張某合法權益，該執行行為錯誤，應予糾正。

河南高院認為：拍賣公告中明示該房產附有租賃，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權利義務概括承受。法院作出拍賣成交裁定后，張某與承租人無需另行訂立租賃合同，其在取得房產所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，承繼原出租人的權利和義務。故張某有收取剩余租金的權利。

實務經驗總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.帶租拍賣時，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，租賃合同對買受人仍具有約束力，買受人對原租賃合同的權利義務概括承受，承繼原出租人的權利和義務。拍賣公告中明示拍賣財產上附屬租賃關系但未明確拍賣成交后的租金等歸屬的，買受人取得拍賣財產所有權時，依法享有收取包括租金收益權在內的排他性物權。

2. 抵押權設立后抵押財產出租，且對抵押權的實現有影響的，執行法院依法有權將租賃權除去后進行拍賣。（見延伸閱讀案例1）

3. 案涉房地產租賃期限長達十年，可以認定對在先的抵押權實現有影響，法院應當依法將其除去后進行拍賣。（見延伸閱讀案例2）

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所律師對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(2020修正)

第二十八條　拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

法院判決

以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：

第一，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規定:拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。河南省新鄉市衛濱區人民法院于2021年4月13日作出執行裁定，將案涉房產過戶至張某名下。依照上述法律規定，拍賣成交裁定送達張某時，案涉房產即歸張某所有。張某基于案涉房產所有權享有占有、使用、收益、處分的權利，收益權包括享有收取房產租金的權利。

第二，拍賣公告中明示該房產附有租賃，張某參與競拍，表明愿意對原租賃合同的權利義務概括承受。法院作出拍賣成交裁定后，張某與承租人無需另行訂立租賃合同，其在取得房產所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，承繼原出租人的權利和義務。故張某有收取剩余租金的權利。

第三，拍賣公告中只明確了拍賣房產附有租賃的期限，但并未明確限制競拍人在拍賣成交后收取剩余租金。在該房產有剩余租金尚未收取的情況下，若剝奪競拍人拍賣成交后的租金收益權，沒有事實依據。河南省新鄉市中級人民法院認定張某有權收取拍賣成交裁定送達之后的租金，并無不當。

案件來源

人民法院案例庫：2024-17-5-203-007

彭某與張某執行監督案【河南省高級人民法院(2021)豫執監352號】

裁判規則一：抵押權設立后抵押財產出租，且對抵押權的實現有影響的，執行法院依法有權將租賃權除去后進行拍賣。

案例1: 揚州明某汽車服務有限公司、江蘇寶某農村商業銀行股份有限公司等金融借款合同仲裁執行監督執行裁定書【最高人民法院(2021)最高法執監39號】

最高人民法院認為：根據當時適用的《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。該條規定精神被《中華人民共和國民法典》第四百零五條予以吸收采納，規定，“抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響”。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（2020年修正）第二十八條規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。根據上述規定，抵押權設立后抵押財產出租，且對抵押權的實現有影響的，執行法院依法有權將租賃權除去后進行拍賣。明某汽車公司主張其在抵押權設立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期間一直實際租賃案涉房地產，但并未提交其與明某電氣公司在此期間所簽訂的相應期限的書面租賃合同及與之相對應的付款憑證，其所提交的明某汽車公司與明某電氣公司、明某紅之間在2011年至2015年注明用途為“借款”和“往來款”的銀行轉賬流水單、《企業住所（經營場所）使用證明》、轉租合同等證據亦不足以證明明億汽車公司在該抵押權設立前系因租賃關系而實際占有使用案涉房地產。同時，明某汽車公司與明某電氣公司于2015年9月25日簽訂的書面租賃合同載明，鑒于明億電氣公司資金困難，且對明億汽車公司墊付的資金不能歸還，明某電氣公司愿意將屬于自己土地及地上建筑物租賃給明某汽車公司使用。因此，明某汽車公司所稱上述租賃合同系對之前租賃情況的延續和階段性明確的主張不能成立。即便如明某汽車公司所稱，該公司與明某電氣公司存在租賃關系，在寶某農商行與明某電氣公司設立抵押權時，明某電氣公司與明某汽車公司系同一個法定代表人，無證據證明該事實已向寶某農商行如實披露，寶某農商行相對明某汽車公司而言亦具有善意。本案中，案涉租賃合同簽訂時間是2015年9月25日，而抵押權設立時間是2015年8月25日，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，且對抵押權實現已產生影響，揚州中院除去租賃拍賣案涉房地產并無不當。

裁判規則二：案涉房地產租賃期限長達十年，可以認定對在先的抵押權實現有影響，法院應當依法將其除去后進行拍賣。

案例2: 北京某某酒店管理有限公司、某某銀行股份有限公司泉州分行與石獅市某某石化紡纖有限公司、某某投資集團有限公司等借款合同糾紛執行復議裁定書【福建省高級人民法院(2023)閩執復199號】

福建高院認為：《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條第二款規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。涉及本案，案涉房地產租賃的時間晚于抵押權登記設立的時間，且案涉房地產租賃期限長達十年，直至2032年3月13日租賃到期，可以認定帶長租拍賣對在先的抵押權實現有影響。因此，泉州中院責令承租人某某公司甲限期騰房，于法有據，并無不當。

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章寫作時所在工作單位。