善意承租抵押房，拍賣時(shí)租賃權(quán)可否滌除？

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案情簡介

申請(qǐng)執(zhí)行人某銀行與被執(zhí)行人張某某存在金融借款合同糾紛，生效民事判決確認(rèn)張某某應(yīng)向某銀行償還本金及利息共計(jì)100余萬元。因張某某未按期履行還款義務(wù)，某銀行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院依法查封了張某某名下用于抵押借款的商業(yè)房產(chǎn)（已辦理抵押登記），并擬啟動(dòng)司法拍賣程序。拍賣公告階段，案外人李某向法院提出執(zhí)行異議，稱其與張某某于2023年5月簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃案涉房產(chǎn)經(jīng)營便利店，租期5年，已一次性支付前3年租金15萬元，簽訂合同時(shí)不知曉房產(chǎn)已設(shè)立抵押，并且根據(jù)經(jīng)營需要，對(duì)該商業(yè)房進(jìn)行再次裝修花費(fèi)10萬余元。李某主張依據(jù)“買賣不破租賃”原則，其租賃權(quán)應(yīng)受保護(hù)，請(qǐng)求法院停止拍賣或帶租拍賣。某銀行辯稱，案涉房產(chǎn)抵押登記時(shí)間為2022年4月，早于租賃合同簽訂時(shí)間，抵押權(quán)設(shè)立在先，李某的租賃權(quán)不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，請(qǐng)求法院滌除租賃關(guān)系后依法拍賣。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房產(chǎn)抵押登記手續(xù)合法有效，抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間（2022年4月）明確早于租賃合同簽訂時(shí)間（2023年5月）；張某某在出租房產(chǎn)時(shí)未向李某如實(shí)告知抵押事實(shí)，李某確系善意承租人，但即便其善意，也難以對(duì)抗在先設(shè)立的抵押權(quán)，且未提供證據(jù)證明租賃關(guān)系存在不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形。

依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法院作出如下裁決：一、駁回案外人李某的執(zhí)行異議，認(rèn)定其租賃權(quán)不得對(duì)抗在先設(shè)立的抵押權(quán)；二、法院依法滌除案涉房產(chǎn)上的租賃關(guān)系，恢復(fù)該房產(chǎn)無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀態(tài)后進(jìn)行司法拍賣；三、告知案外人李某可就租賃關(guān)系終止造成的損失，另行向出租人張某某主張違約責(zé)任。

最終，案涉房產(chǎn)通過司法拍賣成交，新買受人依法取得房產(chǎn)所有權(quán)并要求李某限期騰退，李某在法定期限內(nèi)完成搬遷，后另行起訴張某某要求賠償租金損失及搬遷費(fèi)用。

法官說法

本案爭議的焦點(diǎn)為案涉房產(chǎn)“先抵押后出租”，承租人李某不知情的情況下，房產(chǎn)拍賣成交后，新所有權(quán)人能否對(duì)抗原租賃關(guān)系，李某是否需騰退房屋？依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百零五條規(guī)定，“抵押不破租賃”僅適用于租賃權(quán)設(shè)立在先的情形。若抵押權(quán)已先設(shè)立且完成登記，后續(xù)成立的租賃權(quán)即便承租人是善意，也不得對(duì)抗該抵押權(quán)。同時(shí)結(jié)合《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，房屋出租前已設(shè)立抵押權(quán)的，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利時(shí)，租賃關(guān)系無法對(duì)抗執(zhí)行，善意承租人也需配合房產(chǎn)拍賣及清戶騰退。

首先，“買賣不破租賃”原則的適用有法定限制，核心在于權(quán)利設(shè)立的先后順序。抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響；反之，若抵押權(quán)已在先設(shè)立且完成登記，租賃關(guān)系不得對(duì)抗該抵押權(quán)，這一規(guī)則是物權(quán)優(yōu)先效力的體現(xiàn)。

其次，先抵后租情形下，租賃權(quán)是否需要滌除，關(guān)鍵看其是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。本案中，李某的租賃期限長達(dá)5年且已一次性支付部分租金，會(huì)降低房產(chǎn)拍賣吸引力、影響成交價(jià)格，實(shí)質(zhì)阻礙債權(quán)實(shí)現(xiàn)，故需依法滌除。

再次，善意承租人的合法權(quán)益仍受保護(hù)。雖然租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)，但出租人未履行如實(shí)告知義務(wù)導(dǎo)致承租人損失的，承租人可通過另案訴訟主張違約責(zé)任，要求返還剩余租金，賠償搬遷費(fèi)等合理損失。

最后，提醒市場(chǎng)主體：被執(zhí)行人不得通過隱瞞抵押事實(shí)出租財(cái)產(chǎn)規(guī)避執(zhí)行；承租人簽訂租賃合同前，應(yīng)主動(dòng)核查房屋抵押登記信息，避免因權(quán)利沖突遭受不必要的損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百零五條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條 拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。