非農戶口買房后賣給村民，老房主反悔有效嗎？｜北京遺產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙文山與李秀英系夫妻。

2005年，二人將位于一號宅院（含北房4間及附屬設施）以1.5萬元價格，出售給劉建國、周麗華夫婦，并簽訂《買賣房屋協議》，有四名村民及村委會人員見證。協議履行后，房屋由劉、周實際占有使用。

需注意的是：

一號宅院原登記在趙文山岳父李鵬名下；

李鵬及其配偶已去世，共有五名子女（含繼子），部分子女對售房不知情或反對；

劉建國、周麗華為非農業戶口，但戶籍落在該村，且長期持有村股份經濟合作社股權，享受分紅；

2013年，二人對房屋全部翻建，并取得鎮政府審批；

2023年，二人將翻建后的房屋以100萬元價格，出售給本村農業戶口村民殷強，后者為村集體經濟組織成員。

2024年，趙文山、李秀英起訴，主張：

“買方非本村集體成員，2005年買賣無效，要求返還一號宅院。”

其他繼承人有的支持，有的反對，稱“房子是父母遺產，無權擅自出售”。

二、裁判結果

法院作出民事判決：

? 駁回趙文山、李秀英的全部訴訟請求。

? 認定兩輪房屋買賣均有效，房屋歸最終買受人殷強所有。

三、法院說理

宅基地房屋可內部流轉，但禁止向非集體成員出售

農村房屋買賣原則上僅限于同一集體經濟組織成員之間。若買受人非本村成員，合同通常無效。

但“連環買賣”中，最后一手買受人為本村成員的，整體交易可被認可

雖劉建國夫婦2005年購房時為非農戶口，但2023年已將房屋轉賣給本村農業戶口村民殷強；

殷強系村集體經濟組織成員，持有股權證，符合宅基地使用權主體資格；

房屋最終回歸集體成員名下，未造成集體資產流失。

翻建+政府審批+長期占有，強化交易穩定性

2013年翻建經村委會、鎮政府批準，視為對房屋現狀的認可；

買方家庭居住近20年，形成穩定社會關系。

原告主張“惡意串通”但無證據

未能證明2023年轉賣系為規避法律，故不構成無效情形。

法院強調：保護交易安全與集體利益平衡，不能因前一手瑕疵否定整個鏈條。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“非本村人買房”不一定永遠無效

若后續轉賣給本村成員，且完成過戶或長期占有，法院可能認定整體有效。

翻建+政府審批=事實確權

即使原始買賣存疑，但經合法審批翻建，會極大增強買方權利。

宅基地房屋出售后反悔，難度極大

尤其買方已居住多年、房屋已轉手，法院傾向維護現狀。

繼承人未同意售房≠合同無效

若售房人是實際管理人或共有人之一，且買方善意，合同仍可能有效。

想保住老宅？別輕易簽字賣房！

一旦交付、收款、對方翻建，再想“要回來”幾乎不可能。

?? 重要提醒：農村房屋買賣風險極高，務必確認買方是否為本村集體經濟組織成員（看戶口+股權證+分紅記錄）。