新規(guī)“背鍋”？科學(xué)城映日路地塊終止出讓，原因不止一個....

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

日前，原定于昨日出讓的黃埔區(qū)KXCGS-I4-8地塊于17日晚發(fā)布了終止出讓公告。

這也是今年以來廣州第二宗終止出讓的涉宅用地。

地塊此前關(guān)注度非常高，不僅業(yè)內(nèi)在廣泛討論，連一些有購房計劃的網(wǎng)友都表達(dá)出對該地塊的向往。

1

我們從地塊的綜合素質(zhì)以及配建要求來看，就能理解為什么地塊的關(guān)注度為什么居高不下。

在地段上，地塊位于科學(xué)城板塊內(nèi)，周邊多個產(chǎn)業(yè)總部基地匯集、城市面貌可觀，東北面為尖峰嶺公園，與地鐵21號線科學(xué)城站直線距離約400米，東南面約一公里處還有地鐵六號線暹崗站，交通通達(dá)度高，周邊萬達(dá)、大壯映日廣場等多個商業(yè)配套毗鄰在側(cè)，生活便捷。

其次，在出讓公告的建設(shè)要求上，也是誠意滿滿。

地塊用地面積3.48萬㎡，計容建筑面積8.7萬㎡，容積率2.5，起拍總價16.55億元，起拍樓面價19016元/㎡。

在建筑限高要求上，出讓公告顯示，地塊會“按照出讓成交時點(diǎn)的國家規(guī)范執(zhí)行”。

于五月一日執(zhí)行的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》顯示，住宅建設(shè)高度最高不超過80米。

也就是說，在出讓公告上明確的≤150米，未來建造時會或?qū)⒏?/strong>。

此外，地塊還明確了鼓勵探索 “好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)：

例如鼓勵外立面采用公建化設(shè)計，采用石材、真石漆、金屬漆、鋁板、隔音玻璃等。

首層以外的建筑公共開放空間，不超過總建面的10%的，不計入容積率等要求。

配建要求也是相當(dāng)友好，僅需配建九班幼兒園。

相信地塊未來若能順利出讓，廣州版”好房子“建設(shè)經(jīng)驗(yàn)有望在全市范圍內(nèi)鋪開，購房者的居住條件或?qū)⑦M(jìn)一步得到改善。

配建要求也是相當(dāng)友好，僅需配建九班幼兒園。

就是這樣一個含著“金湯勺”出生的地塊，終止出讓的結(jié)局屬實(shí)讓人意外。

2

對于地塊終止出讓的原因， 業(yè)內(nèi)普遍流傳的說法是，目前內(nèi)部廣州內(nèi)部已下發(fā)收緊建筑新規(guī)政策，導(dǎo)致原本有意向的房企放棄報名。

值得一提的是，對于“建筑新規(guī)收緊“這一傳言，已在業(yè)內(nèi)傳開。

但地塊終止出讓，或許確實(shí)與該原因有一定的聯(lián)系，但也不排除有其他原因影響。

例如市場環(huán)境層面。

地塊所處的科學(xué)城板塊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，盡管近一年來無新增涉宅用地出讓，但在市場表現(xiàn)上，今年1-5月科學(xué)城板塊商品住宅成交588套，全區(qū)占比21%。

擴(kuò)大時間軸可以看到，這是近四年來科學(xué)城新房成交規(guī)模"不盡人意"的一年，同時也是板塊成交規(guī)模首次跌出全市TOP10排行的一年。

熱銷面積段方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-5月科學(xué)城板商品住宅熱銷面積段集中在90-100㎡戶型，成交171套，占比29%。

按照地塊出讓條件，很大概率會往改善大戶型打造。

畢竟得天獨(dú)厚的地理位置、加上久違的補(bǔ)倉，無疑是打造改善大戶型的有利條件。

但克而瑞監(jiān)測到，科學(xué)城乃至整個黃埔今年以來新房熱銷面積段均以剛需、剛改為主。

地塊究竟會打造什么產(chǎn)品，我們拭目以待。

價格方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-5月科學(xué)城商品住宅成交均價33317元/㎡，較去年同時期下跌10%.

盡管板塊整體以高性價比剛需房源為主，但也不乏不少改善購房者對科學(xué)城的認(rèn)可。

項(xiàng)目未來能順利入市，是否會給市場帶來一個意想不到的“驚喜價”？

若價格足夠誠意，加上不錯的產(chǎn)品力，在新盤斷供的已久的科學(xué)城，出圈的概率會非常大。

回顧黃埔樓市產(chǎn)品力的發(fā)展進(jìn)程，從密密麻麻的摩天大樓，到現(xiàn)在更低的容積率、更低的密度、更注重居住體驗(yàn)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地，也在標(biāo)志著黃埔開始從“賣的多”到“住的好”轉(zhuǎn)變。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。