睿和短評(píng)：中海入局公募REITs，單項(xiàng)目募資13.55億，后發(fā)優(yōu)勢(shì)不可小覷

6月25日晚，華夏中海商業(yè)REIT正式申報(bào)深交所，預(yù)計(jì)將募集資金13.55億元，這標(biāo)志著中海正式邁入公募REITs市場(chǎng)。

項(xiàng)目底層資產(chǎn)為中海旗下成熟“環(huán)宇城”購(gòu)物中心——佛山映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目，原始權(quán)益人為中海地產(chǎn)全資子公司——中海環(huán)宇商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，基金管理人為華夏基金。

睿和智庫(kù)分析其關(guān)鍵點(diǎn)為：

1、十年沉淀，資本化破局：中海首座環(huán)宇城——濟(jì)南市中環(huán)宇城2013年開業(yè)，與2023年成立的專項(xiàng)REITs平臺(tái)——中海環(huán)宇商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，時(shí)點(diǎn)暗合十周年；

2、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富：此次優(yōu)先裝入的底層資產(chǎn)為位于佛山的映月湖環(huán)宇城項(xiàng)目，據(jù)了解項(xiàng)目2023年出租率達(dá)98%以上，租金收入穩(wěn)健。

中海環(huán)宇系購(gòu)物中心已形成環(huán)宇城、環(huán)宇薈、環(huán)宇坊三大產(chǎn)品線，其中一線城市項(xiàng)目面積占比達(dá)56%（如上海真如環(huán)宇城MAX等）。年報(bào)顯示，2024年購(gòu)物中心整體出租率達(dá)95%高位，推動(dòng)租金收入同比增長(zhǎng)34.6%至人民幣22.6億元，近4年年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)27.1%。

3、戰(zhàn)略意圖：加速“投融管退”閉環(huán)，未來或形成“開發(fā)-REITs退出-輕資管”循環(huán)模式。

通過REITs發(fā)行，中?？蛇M(jìn)一步實(shí)現(xiàn)三重目標(biāo)：

1、盤活存量資產(chǎn)：將成熟項(xiàng)目裝入REITs，快速回籠資金用于新項(xiàng)目開發(fā)或輕資產(chǎn)擴(kuò)張；

2、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：表外化處置重資產(chǎn)，降低負(fù)債率，提升ROE；

3、強(qiáng)化資管品牌：以市場(chǎng)化退出機(jī)制驗(yàn)證運(yùn)營(yíng)能力，吸引長(zhǎng)期資本。

中海持有物業(yè)體量不容小覷，比如作為中國(guó)內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展及運(yùn)營(yíng)商，中海有“寫字樓”之王的稱號(hào)，此外在購(gòu)物中心、酒店、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)均有布局。

除華夏中海商業(yè)REIT之外，基于底層資產(chǎn)的高質(zhì)量表現(xiàn)（開業(yè)一年以上項(xiàng)目95%出租率、60.2%續(xù)約率及強(qiáng)區(qū)位），中海長(zhǎng)租公寓也正在積極推動(dòng)市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓REITs的落地，未來中海資管版圖將持續(xù)擴(kuò)張。

憑借購(gòu)物中心穩(wěn)定的租金收入（2024年整體出租率達(dá)95%）和區(qū)位優(yōu)勢(shì)（多位于一二線城市核心區(qū)），華夏中海商業(yè)REIT有望成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的標(biāo)桿案例。

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