北京老牌豪宅價格跳水

文/北京進深 嚴明會

在北京，千萬豪宅項目捷報頻傳。

西邊海淀，建發海晏開盤不到20天，網簽130套，均價13.5萬元/㎡，套均約3000萬。

東邊朝陽，萬吉玖序網簽了146套，均價11.48萬元/㎡，收金超35億元。

但眼下，并不是所有豪宅都能賣得那么絲滑。在新盤的沖擊下，一些老豪宅的日子并不好過。

一些豪宅開發商索性打起價格戰，靠降價求生，但效果卻不盡如意。道理擺在那里，市場總是“買漲不買跌”，越降越賣不出去。

位于豐臺的君禮著，最近傳聞打出了特價房6.9萬/㎡。

這并不是它第一次降價回血，去年國慶前，君禮著就傳出從10萬/㎡ 降到7萬/㎡。

這個項目起步就是千萬級別。但尷尬的是，它挨著豐臺站，項目東側有不少拆遷項目和回遷房，甚至還有賣花圈紙錢的。

要知道，2022年9月，首開股份以38.295億元拿下君禮著所在項目地塊，6.9萬元/㎡的樓面價，銷售指導價10.6萬元/㎡。

當時，為了拿這塊地，它還承擔了15%的溢價率+7000平現房銷售的壓力。

有人調侃這波君禮著降價，“現在樓價直接擊穿地價，相當于開發商免費建了房子。”

為了償還金融債務，近期首開股份將君禮著抵押出去獲得25億元的借款。

目前該項目期房預售證已到期，后面還有7000平方米的現房，加上今年北京豪宅市場不斷出新，君禮著的銷售難度也將越來越大。

當然，并不是所有老豪宅都跟君禮著一樣，躺得平平的。

為了直面新豪宅的“毒打”，避免自己變成滯銷盤，個別開發商開始謀出路。

有的煥新樣板間，有的則通過增配手段，向“好房子”靠攏。

同在豐臺，另一個老豪宅別墅項目——能建城發的中國府就開始積極“自救”。

它推出了新品疊拼，并開放樣板間，上疊戶型設計公司是近境設計（唐忠漢），平下疊戶型設計公司是CCD設計（鄭忠）。

中國府是一個有故事的“老盤”。10年前，當時能建城發還叫葛洲壩地產。

2015年10月，葛洲壩單挑群雄，以49.5億元和配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房的代價，競得豐臺樊家村住宅用地。

住宅部分樓面價高達7.5萬元/平米，刷新了彼時北京“單價地王”紀錄。

最近一次取證是去年3月，中國府42套房源（含住宅8套，其余為庫房）入市，住宅擬售價格123741.18元/平米。

但時間過去一年多，這批住宅僅成交2套，成交均價123132.43元/平米。

去化緩慢，也是促使中國府“改頭換面”的因素之一。

不止豐臺，朝陽的融創壹號院，在實樓樣板間呈現之際煥新，對室內硬軟裝重新進行設計，形成三套方案，落地于實樓樣板間中。

這項煥新工作，想必花費不菲。

通州，北京縵云one更猛，直接發起調規。

整個北京樓市，縵云ONE可以算得上神盤，它清一色的大平層，主力建面199-350㎡，層高3.3米，一梯一戶。

它一開始賣得很火爆，開盤30天攬金25億元。但到了去年第四季度后，它的對手越來越多。

朝陽酒仙橋北京宸園開盤熱銷，再加上今年海淀功德寺雙子座和朱房雙子座熱賣，它們卷走了縵云ONE的部分客戶。

縵云ONE跟它們比起來，算是一個開盤1年多的老盤。如果以拿規劃證的時間推算——2024年4月11日，它比“好房子技術要點”至少晚了10個月。

本次，縵云one調規最吸睛的便是，將二期的3棟（1#、5#、11#）住宅注入“好房子”元素。

3棟樓增加了開敞陽臺，預計進深1.8米，送一半面積；北面每個戶型增加1個設備平臺，全部贈送；

三棟住宅樓的一層，調整為架空層，層高從3.3米變更為4.2米

此外，5#的調整幅度蠻大，將原來的層數從20層變成22層，戶數從40戶增至43戶。