破局存量時代：碧桂園商管集團以創新運營提交資產盤活新答卷

“逆周期增長”路徑

撰文 | 盧致珍、陳羲龍

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

縱覽當下商業領域，一個鮮明的共識已然浮現：頭部集中效應顯著，增量市場趨向飽和，行業主旋律加速轉向存量資產的“運營增值”。這一現象級趨勢轉變，引向新一輪城市轉型浪潮。

從老城煥新、工業遺存活化到產城融合、新興區域協同發展，大量的城市資產、空間亟待盤活。這些城市肌理的重塑訴求，不僅為商業提供了新的變革契機，更倒逼商管企業從單一運營向全周期資產管理迭代升級。

“大資管”時代，如何整合多元業務鏈條、如何以創新商業運營精準對接城市轉型催生的發展新需求，儼然成為當下商管企業突破增量困局、逆勢崛起的關鍵命題。

Vol.1

城市化轉型新浪潮

指向商業新風向

城市轉型并非簡單的城市面貌更新，而是關乎人口、產業結構、消費理念、空間功能等多重因素交織的系統性變革，商業是其中最敏銳的探針，直指發展風向。

碧桂園商管集團始終響應主旋律，率先布局多層級市場，以精細化運營為驅動引擎，從下沉市場到高線城市，已成功打造一批優質案例。碧桂園商管集團總裁劉晨言先生認為：“商管企業必須以前瞻性戰略洞見城市轉型趨勢，以運營創新能力破解存量難題。這也是碧桂園商管集團發展的核心邏輯。項目的落地離不開三大原則：以在地需求為核心，以文化賦能為抓手，以創新體驗為亮點，這是我們推動商業創新、實現可持續發展的關鍵所在。”

01

工業遺存商業活化：從「世界工廠」向「潮流秀場」的華麗蛻變

隨著城市更新進程的推動，消費需求圖譜重塑，商業的創新能力與運營模式迎來更高考驗。

在粵港澳大灣區這片熱土，城市轉型之路更加猛烈。曾經的“世界工廠”——東莞，正尋找工業化濃度與城市化松弛度的平衡點，大量老舊物業、廠房退出歷史舞臺，工業遺存的商業活化為東莞商業催生新的增長極。碧桂園商管集團旗下的城市更新項目——東莞33小鎮，正是這一浪潮下的優秀示范案例之一。

項目位于東莞東城街道核心商圈，前身是烏石崗工業區，過去曾是三星、諾基亞、索尼、飛利浦等知名品牌的工廠聚集地，這里見證了東莞制造的“黃金時代”。碧桂園商管集團在打造東莞33小鎮的過程中，巧妙地融合了在地文化與先鋒潮流的藝術元素，延續城市文脈，使其蛻變成面向Z世代的“城市潮趣樂享PARK”。如今，這個煥發新生的復合型文化商業街區已成為大灣區備受矚目的文商旅新地標。

改造過程中，項目刻意地保留了代表城市工業基底的紅磚外墻、廠房連廊等歷史痕跡，通過場景重塑，在保留原有城市印記的基礎上注入有溫度的商業內容，恰是其對“記憶符號商業化打造”的精準拿捏。

項目原有多棟獨棟物業，其開放式樓面布局和無阻隔的公共空間與傳統封閉式購物中心截然不同，自帶非標商業特色基因。經過改造后，項目植入了東莞市28個鎮4個街區不同文化特色的藝術裝置及涂鴉，以城市文化街區作為紐帶，將園區原本散落四處的廠房串連成一個整體，規劃了七大主題模塊化空間，勾勒了一條動靜相宜、新舊融合的游逛打卡路線，帶來獨具特色的沉浸式場景體驗。

項目的改造不僅繼承了東莞深厚的工業文化底蘊，結合夜市煙火、青年潮流等文化碰撞新生，注入全新商業活力，滋養出非標商業獨特的在地文化魅力。這種文化共創模式，讓華南美術館、ZONE-C藝術空間等文化載體得以扎根，并借力東莞首個Z世代多元文化廠牌——“33-LAB”，聯動商業生態持續打造年輕力主題活動，成為在莞青年群體追捧的潮流風尚地之一。

亮相以來，項目先后獲得廣東省文化產業示范園、廣東省首批文藝兩新聚集區、廣東省省級示范特色步行街、廣東省省級旅游休閑街區等多項榮譽。隨著國內城市更新浪潮的提質與深入，在粵港澳大灣區加速融合的發展框架下，東莞的城市個性有待進一步挖掘釋放。在此背景下，東莞33小鎮將在夜經濟和創產領域持續發力，助力擴大東莞城市名片影響力。

在贏商網對非標商業的觀察中，東莞33小鎮以其獨特的在地化策略，在城市舊改中保留工業特質，更滿足了當地消費者潮流個性的表達，已成為東莞乃至大灣區的獨一份存在。非標商業須因地制宜，關注城市需求，提升客群吸附力，將流量轉化為銷售，這仍是商業領域不斷探索的命題。而東莞33小鎮的成功，為這一命題提供了有力的注解。

02

城市轉型體驗需求釋放：公園式Mall重構高情緒價值商業空間

工業化、城鎮化加速轉型的東莞，讓原本商業高度飽和的市場催生出新的需求——當消費者極力渴望逃離鋼筋水泥，回歸生活的松弛感，公園式商業的缺口在此打開。

碧桂園商管集團敏銳地捕捉到這一趨勢，提出商業空間要從“功能載體”轉向“情緒容器”的運營思路，出于對當地消費者追求個性表達、熱衷社交互動、擁抱多元生活需求的深度洞察，創新性提出“新體驗公園式購物社交中心”的概念，突破傳統空間界限，以生態景觀、交互式社交空間、多元創新業態為亮點，打造東莞大朗首個公園式·家庭體驗商業項目——里悅里購物中心。

項目位于東莞松朗片區的核心商圈，瞄準粵港澳大灣區高端人才的消費升級需求，以「家庭品質生活中心」為定位，輻射松朗片區超百萬常住人口，連接周邊公寓和高檔住宅，形成多維消費圈，成為區域家庭消費的核心目的地。

如今“得消費者得天下”的時代，有“情緒價值”的商業空間可以帶來更高的品牌粘性和溢價能力。通過商業IP為項目構建“有購物功能的愉悅社交空間”，是碧桂園商管集團在創新運營的優秀實踐。

碧桂園商管集團攜手國內一線知名設計公司,為東莞大朗里悅里定制原創IP角色“LILY”。LILY衍生的“里里的奇幻花園”主題場景高度契合公園式購物中心的理念，并作為精神ICON融入項目的空間美學設計、藝術性美陳呈現、沉浸式場景營造、主題性活動策劃，結合高頻次、高規格的企劃活動打造現象級熱點，有效占領用戶心智，已成為當地區域級打卡地標之一。

項目獨特的生態空間塑造了“療愈系場所體驗”，實現了從傳統消費空間到精神港灣的轉變，為疲憊焦慮的都市人帶來慰藉與放松，是周邊產業白領的“精神舒緩地”，也是年輕家庭客群的“生活粘合劑”，讓松山湖片區價值和消費潛力得到進一步挖掘和釋放，助力東莞大朗消費升級的同時，重塑片區商業新格局，為消費體驗帶來更多可能。

這也讓行業看到，東莞當地的消費者，甚至是融入“廣深惠”生活圈內想要逃離CBD高壓的外溢客群，已不再滿足于簡單的購物功能，而是渴望沉浸式、情感化的場景體驗。東莞大朗里悅里商業IP的成功運營，也印證了碧桂園商管集團在商業創新領域的前沿觸覺與卓越的運營執行力。

03

深耕下沉市場重點區域，撬動縣域經濟新藍海

在中國，由293個地級市，2846個縣，2.1萬個鎮共同組成了龐大的商業下沉市場，正帶動縣域經濟的崛起。

一組行業數據，印證了縣域經濟的消費潛力：

• 星巴克已在國內1/3的縣城開店，蜜雪冰城約一半門店布局在縣鄉，肯德基也覆蓋國內2200個城鎮……炙手可熱的縣城消費，正吸引知名品牌紛紛布局下沉市場。

• 美團平臺顯示，2024年縣域餐飲消費的訂單量占比達35%，居細分市場第一位，生活服務消費訂單量同比增長42%，線上活躍商戶數量同比增長49%。

• 《全國縣域旅游研究報告2025》顯示，2024年年全國旅游總收入超200億元的縣域達44個，接待游客超2000萬人次的縣域63個，浙江、四川、江蘇領跑百強縣榜單。

縣域商業在全國消費市場中占據越來越重要的地位。碧桂園商管集團確信，縣域市場并非低端市場，而是渴求品質化、差異化、體驗感的新藍海。下沉市場的商業運營不應照搬模式，而應將高線體驗下沉，商業升級需結合當地市場及消費習慣定制精細化運營模式，迎合文旅趨勢，釋放更大的經濟與社會效益。

基于此洞察，碧桂園商管集團在南蘇州打造了首個場景式商業綜合體——蘇州盛澤鳳凰薈，精準鎖定產業人口的品質升級需求，帶來縣域品質化升級樣本。

面對縣域市場消費力分散、消費群體外溢、高端品牌進駐意愿低的挑戰，蘇州盛澤鳳凰薈精準鎖定當地產業人口品質消費升級需求，開業創新性地引入40%區域首進品牌，并采用“一店一策”策略，以一個門店結合一個場景的形式，進一步強化了項目與品牌之間的粘性，為門店帶來獨特的“定制化”服務，提升門店的形象的同時，也為消費者帶來新鮮體驗；同時深度融合盛澤絲綢文化打造特色業態，打破縣域商業同質化的困局，帶動區域消費升級。

項目驗證了碧桂園商管集團以精準定位破需求瓶頸、資源整合降運營成本、文化賦能塑差異競爭力的核心能力，為行業貢獻了“低線城市承載高線體驗”的縣域商業升級樣本。

Vol.2

城市轉型持續深化

商業可持續發展路徑

城市轉型仍在深化，東莞33小鎮、東莞大朗里悅里、蘇州盛澤鳳凰薈的創新運營并不是個案。不同城市在轉型過程中呈現的商業需求差異，本質上是城市發展階段、資源稟賦、政策導向與市場環境共同作用的結果。

在中央政策推動城市更新向“微改造”轉型的背景下，碧桂園商管集團表示，未來將堅持商業價值與社會價值協同發展的理念，深化政企合作，聚焦城市存量資產經營盤活與增值，以多元產品結構搶占多層級市場，以商業空間為載體提升綜合運營服務能力，構建可持續的商業發展模式，助力中國城鎮化高質量發展。

碧桂園商管集團深耕于珠三角、長三角等國內核心經濟圈，目前運營管理資產面積超300萬平方米，涵蓋50+個項目，覆蓋商業、城市更新、長租公寓、商貿/商辦產業園、寫字樓等領域，已成功整合“定位策劃→設計建造→品牌招商→運營推廣”全生命周期的資管運營體系。

劉晨言透露，碧桂園商管集團在年度發展戰略盤點中將住房租賃板塊納入重點發展方向。“在‘住有所居’的政策導向下，住房租賃板塊作為重要民生工程在產-城-人的融合中發揮重要作用，是城市更新中的重要環節，更是實現職住平衡，提高城市經濟活力的重要組成部分。現階段，碧桂園商管集團已通過整合優質商業資源和新型業態，進一步打通了‘居住-消費-辦公’生態鏈條，旗下的長租公寓品牌「碧家公寓」已覆蓋全國20多個城市。”

在行業周期沉浮中，多元業態矩陣與全鏈條專業服務的有機結合，無疑是應對市場不確定性的有效策略，能夠有效分散風險、穩固經營，同時也提升了資產運營效率，增強碧桂園商管集團在市場上的品牌競爭力，為持續布局多層級市場奠定堅實基礎。

據贏商大數據監測，近十年全國集中式商業存量規模同比增速持續下降，2024年新開業項目數量、體量均創新低，但其中存量調改重開項目達90+個，占全年開業數量超兩成。這表明，當下市場以專業資管盤活存量的需求旺盛。

在此命題下，結合城市轉型持續深化所釋放的龐大存量資產盤活與價值提升需求，碧桂園商管集團憑借資產盤活戰略及品牌管理能力的“逆周期增長”差異化路徑，不失為一份優秀答卷。

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