招商蛇口營銷大調整，挖來美的置業營銷一把手

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大家好，我是地產高富帥。

市場下行，營銷先行，如今房企任何管理動作的背后仍然還是要業績兌現，沒有業績與利潤的支撐，房企想要穿越周期的可能性幾乎為零。

招商蛇口作為行業老五，招保萬金四大金剛如今還在江湖有名聲的也就保利發展與招商蛇口了，眼看著中海與華潤的強勢突圍，顯然招商蛇口需要提速。

就在上個月，招商蛇口迎來了新的集團營銷總，率先從營銷體系尋找突破口，并且在調整區域平臺之后，總部層面也實現了較為系統化的營銷變革。

招商蛇口集團新任的營銷一把手李驍楠，2014年以校招新航程身份加入招商蛇口后，先后擔任過上海公司營銷經理、營銷總監、杭州公司總助、華東區域營銷副總等職務。

華東區域本來一直都是招商蛇口的超級糧倉，作為嫡系管培生，如今調入集團總部受到重用，也是符合很多房企的用人風格。

恰巧的是之前招商蛇口集團營銷總張哲調入上海公司，兩位華東的舊相識直接來了一個崗位輪換，總部+一線視角也成為未來很多復合型高管的必須命題。

除去老人得到提拔與調任以外，招商蛇口也在總部對外部經理人進行了一系列的挖掘，從營銷來看，招商蛇口這波營銷高管挖角已經開始行動。

地產一品塘獨家獲悉，前美的置業總裁助理兼營銷中心總經理邱海源已經入職招商蛇口，擔任總部營銷對接總監。

邱海源，85年出生，2008年本科專業是金融學，畢業之后加盟了營銷代理公司，開啟了地產營銷策劃職業生涯。

2011年邱海源加盟美的置業，當時的美的置業只是在佛山江門等地布局，屬于小而美的房企，依托美的集團的投資布局在小范圍開發住宅項目。

從策劃經理到營銷負責人，直到2017年邱總已經擔任粵西區域營銷總監，彼時已經屬于美的置業的絕對老兵。

2018年，碧桂園在這個時期迎來了跨越發展，邱總被挖去了碧桂園廣西區域，從佛山江門轉戰南寧等三四線城市，擔任碧桂園廣西區域營銷二部總經理。

2020年，邱總再次回到熟悉的地方美的置業，或許是老領導邀約，也或許是希望再次回到廣佛地區，邱總回到老東家直接提拔為營銷中心總經理。

這一時期也是美的置業迅速發展的高峰期，一年之后，邱總也與很多美的營銷高管一樣，迎來了獨當一面的機會，臨危受命擔任美的置業粵桂區域總。

不過時間不算很長，一年多之后美的置業迎來了組織調整，粵桂區域與珠三角區域合并，邱總再次被調入總部擔任營銷負責人，牽頭營銷與數字化運營業務。

從整體職業生涯來看，美的置業占據了整個職業生涯的絕大多時間，美的也是曾經的千億房企，經歷過大發展與急速收縮，或許如今的邱總心態更加平穩。

可以看到，這一批早期的上市千億民企中： 正榮，陽光城，合景泰富，等房企營銷一把手 已經全部入職了央企。

前正榮集團營銷助理理總裁張杰（前中旅投資廣州副總經理）；前陽光城集團營銷副總吳志侃（現保利置業集團營銷總），

前合景泰富集團營銷總經理朱天誠（現綠城管理集團華東營銷總），前合景泰富集團營銷總經理何敏（現中海發展集團營銷副總）；

加上一批地方國企也吸納了一批千億民企軍團的營銷高手，比如旭輝地產，弘陽地產，泰禾地產，中南置地，融信集團等房企營銷一號位。

前旭輝集團營銷總經 理 閆強（現越秀華東區域總經理），前弘陽地產集團營銷副總裁李亮（現越秀地產集團營銷總經理）；

前泰禾營銷副總裁寧可（現中建智地分管營銷總助），前中南錦時營銷副總裁佟文艷（現象嶼地產滬浙區域總助）；

前融信集團營銷總經理孫群存（現象嶼地產集團營銷總經理）；

算下來，如今房企的營銷一把手除去少數國企央企的管培生系統以外， 基本上全部來自民企，民企軍團成為行業營銷條線的超級動線。

小編近期一個月對于招商蛇口的觀察，對于城市公司的營銷回款指標都抓的非常緊，并且對于利潤率的管控也提出了要求。

2024年開始，算是招商蛇口的產品迭代年， 特別是兩大高端產品系列：序+璽的持續發聲 ，招商蛇口在產品體系與品牌調性方面，確實提升不少。

“序”系列：定位“東方人文奢宅” ，強調文化底蘊與現代美學的融合。典型案例包括 西安灞河 【招商西安序】 和 北京豐臺【招商永定序】。

通過在地文化元素（如石庫門磚墻、院落布局）提升產品溢價，錨定一線城市核心地段的高凈值客群。

“璽”系列：主打“國際精工奢宅” ，以科技住宅、高定精裝奢宅為核心賣點，典型項目如深圳前海招商璽家園（2024年開盤均價12萬/㎡，去化率92%），瞄準新貴階層對品質與身份的訴求。

通過差異化定位覆蓋不同高端細分市場（文化傳承型vs現代國際型）， 同時依托招商蛇口在一二線城市的土儲優勢，實現“核心地段+高端產品”的溢價組合。

克而瑞發布的《2024年度中國房地產企業產品力TOP100》榜單顯示，招商蛇口產品力排名躍升至第四，這背后，離不開其精準的城市深耕戰略。

2024年，招商蛇口在上海、深圳、南京、蘇州、成都等14個城市進入當地銷售金額排名前五，其中在西安、長沙、合肥、南通、徐州五城排名第一。

這些核心城市的銷售火爆背后，一定離不開兩大高端產品線的布局，如今已經有多個城市雙雙布局“序+璽”兩大產品線，比如上海，深圳，佛山，成都，西安等。

其實如今的房企營銷，早就完全擺脫早期放大渠道的單一管理模式， 如今的房企營銷人必須懂產品，比如深入客戶需求。

招商蛇口這幾年的產品升級，也為營銷體系全面升級做好了鋪墊， 特別是在社群運營，線上數字化營銷方面，從總部層面正在實施變革。

這一年來，小編對于招商蛇口幾大區域官方自媒體觀察較多，無論是內容還是視頻的畫質與主題都有很大提升， 很顯然， 其營銷變革已進入系統化落地階段。

今年開始，深圳公司的官微視頻號已經提升到了電影級4K畫質，也讓小編刮目相看，弱化硬廣感，契合高端客群審美，其高端品牌形象逐步呈現。

其實整個市場，無論哪家房企似乎都在強調做豪宅，但是很少有房企高管知道豪宅的內核，豪宅營銷不僅僅是一個房子的買賣，更多的是一種精神層面的傳遞。

如果房企只是在追求硬件方面的豪宅化，但是個性審美的服務到品牌調性如果沒有跟上，那做豪宅等于空談。

招商蛇口的營銷變革本質是以產品升級為支點，撬動從“賣房子”到“賣生活方式”的轉型。

今天就聊到這里，對招商蛇口有想分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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