太古，閃回2019

2025只是中場哨

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項目官方

立秋之日，太古地產2025半年報穩穩當當落地。

期內，太古地產營收87.2億港元，同比增長20%，與2019年疫情前巔峰期的增長勢能遙相呼應。但股東應占溢利虧損12億港元，與2019年全盛時期的昂揚曲線形成一定反差。

細看零售商業板塊，太古地產的“滿鋪”底色未褪，且香港、內地9大商場（上海前灘太古里不適用）的零售銷售額，除太古城中心外，都已接近或超過2019年同期，印證著高端商業的不可替代性。但銷售額的冷暖分化，同樣凸顯出其在新時代消費與資本變局中的周期性痛點。

于太古而言，閃回2019，并非懷舊，而是重新校準坐標。

當“滿鋪”從增長奇跡變為生存底線，太古的勝負手已從空間占有轉向業態革新與資產騰挪，一如聚龍灣太古里以開放式街區破局廣州的重奢依賴，邁阿密資產出售回血支撐東南亞擴張……

太古這場穿越周期的賽跑，2025只是中場哨。而它，正在完千億投資下從“收租王”向 “生態構建者” 的轉身。

01

業績閃回2019

六年前，太古的商場是奢侈品黃金時代的圖騰。廣州太古匯銷售額暴漲近20%，上海興業太古匯增速高達73%，出租率全線逼近100%。彼時，其“滿鋪”標簽不僅源于頂奢品牌的虹吸力，更在于首店經濟+場景體驗構建的護城河。

六年間，太古的業績曲線在公共衛生事件的影響下，波動著向前。增速頂峰出現在2021年，隨后的2022年出現了下挫的大拐點。

公告顯示，太古中國內地的零售銷售額于2022年初表現強勁，但由第二季度開始，旗下六個商場因疫情和隨之而來的封控措施而有不同程度上的影響，對上海及北京的影響尤甚。

這年，廣州太古匯、成都遠洋太古里、上海興業太古匯的租金收入總額分別下跌8%、9%、17%。零售銷售額方面，北京三里屯太古里及頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里和上海興業太古匯同比分別下跌26%、26%、11%、15%及36%。

行至2024年，太古頂住行業下行壓力，強勢派息。雖期內收入同比微降2%至144.28億港元，且股東應占經常性基本溢利也減少了8.06億港元，但零售物業租金收入堅挺，同比升3%至73.88億港元。

這股穩住的勢頭，延續到了2025，大有閃回2019之姿。

內地：

調改升級有成效，整體超越疫情前

根據中期業績，上半年，太古地產在中國內地的零售物業租金收入同比上升2%至22.72億港元；應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）上升1%，表現優于市場平均，更已較2019年同期（疫情前）高出70%。

具體看，期內，北京三里屯太古里零售銷售額、租金收入總額分別上升7%、5%，租用率為99%，反映三里屯太古里南區和西區因品牌定位成功升級以及新旗艦店和快閃店開業而人流強勁。此外，中國內地免簽入境和增值稅退稅計劃相關政策放寬，以及附近包括工人體育場、三里屯酒吧街和地鐵線路等近期開放的地標，都支撐了增長的勢頭。

為提升在北京市場的高尚零售領先地位，三里屯太古里北區現正進行租戶組合化及裝修工程，預計2025年底完成。毗鄰三里屯太古里北區的瑜舍已于2024關閉，并正在重新發展以打造成為全球旗艦店的新零售地。

成都太古里今年上半年的零售銷售額基本上與去年同期相若，租金收入總額則上升3%，租用率為97%，反映主力旗艦店持續進行翻新及升級。

北京頤堤港購物商場為北京太古坊一部分，今年上半年的零售售額同比持平，租金收入總額則上升1%，租用率為100%。

去年底唯一錄得銷售額增長的上海前灘太古里，上半年零售銷售額繼續穩步增長4%，租金收入總額則下跌10%，租用率為98%。

相比上述5子的平穩表現，上海興業太古匯與廣州太古里的業績表現，則出現了一定的反差。

曾經領跌的上海興業太古匯，在2025年絕地反擊，成為太古內地唯一一個銷售額增幅超10%的項目；但其租金收入，下滑了6%，反映租戶組合持續改善。

6月末，LV全球最大地標“路易號”在上海興業太古匯開幕，引爆客流，對銷售額和租金的提升尚未完全體現，全年業績值得期待。

而曾經一路領漲的廣州太古匯零售銷售額、租金收入總額分別下跌2%、1%，是太古內地商場中唯一一個銷售額同比下跌的項目，反映消費外流，租戶組合正在持續優化中。

香港：

持續滿租，外游趨勢依然擾動

面對著“北上”消費和網購的沖擊，香港消費市場出現結構性變化，太古地產旗下香港零售物業持續承壓。2025年上半年，太古地產香港零售物業的租金收入總額下跌2%至11.69億港元。在依然保持滿租的情況下，反映按營業額計算的租金繼續下跌。

從銷售額看，太古廣場購物商場和太古城中心的零售銷售額分別上升1%和2%，與旅游業關系最深的東薈城名店倉則下跌3%。

當前，太古廣場寫字樓正在擴建第六期，連接太古廣場與夏慤花園的行人天橋“金鐘二橋”已于2025年上半年啟用，與金鐘現有行人網絡全面連接，并延伸至夏慤道和添美道，提供便捷通道前往港鐵“超級轉乘站”金鐘站、鄰近的政府設施和商業大廈，大幅提升區內連通性。

要留意到的是，相較于根植于周邊社區的太古城中心，太古廣場購物中心主要客群為樓上高級白領、酒店住客及乘著出租車而來的游客，太古廣場亦為這部分客群，于2007年的大型翻新中將愛馬仕、LV這些內地商場的“首層大戶”遷至L3層。

02

從起點再出發

以上，不難看出，太古的這份2025中期答卷：“滿鋪”底色未褪，但戰場已分。

上海興業太古匯零售銷售額暴漲13.5%，路易威登聯名地標“路易號”引爆全城，驗證業態創新力；而廣州太古匯獨跌2.1%，重奢依賴癥在消費外流中暴露軟肋。

廣州，是太古地產內地征途的起點，是夢開始的地方。

2001年，太古地產與廣州日報報業集團簽署意向書合作投資太古匯；2002年，正式簽約定名為“太古匯——廣州報業文化廣場”，太古地產和廣州日報分別持有55%和45%股權；2004年，太古地產出資增持42%股權，并正式定名為“太古匯”。

盡管過程頗有坎坷，廣州太古匯在2010年5月正式試營業。歷經15年，其依然是廣州第一奢場，常年滿鋪自不必說，更成功穿越疫情。

從2025年上半年零售銷售額看，盡管廣州太古匯同比去年有所下滑，但若與2019年同期相比，廣州太古匯為太古地產旗下唯一一個零售銷售額增長超疫情前80%的項目，足見韌性。

可這種韌性，并不能成為太古在廣州原地踏步的理由，因為太古匯的重奢定位在消費外流下抗風險力一定程度上弱于其他城市多元定位的項目。

顯然，太古早已深諳此布局之風險所在，且以落下具體行動。

多項目梯度覆蓋：

從單點重奢到“金字塔型”組合

一方面，穩住廣州太古匯重奢基石。維持100%出租率的高端奢侈品矩陣（如LV、愛馬仕），但通過地下層改造擴容美妝、運動品類，應對消費分流。

同時，出手拿下北面的廣州文化中心，成交價格21億。公開信息顯示，廣州文化中心建筑面積6.08萬㎡，用途方面，包括商業4.58萬㎡、配套汽車庫（人民防空工程）8875㎡、設備用房6068㎡、無法使用部分89㎡。使用期限40年，從2001年12月25日起，至2041年12月24日止。

該建筑本就由當時太古匯項目負責興建，于2008年開工，2012年完工，兩者直接相通相連。去年，該物業使用功能獲批從文化、娛樂、體育調整為商業，但不涉及建筑規模和外立面調整。

結合物業位置和使用條件來看，雙方“合體”，盡在預料之中，也是大眾喜聞樂見的結果。這意味著，廣州太古匯的擴容成為現實——疊加來自廣州文化中心的4.58萬㎡商業部分，其商業體量將達18萬+㎡，直接晉升天河路第二大商業體。

另一方面，差異化破局，以“潮流輕奢”的聚龍灣太古里，與重奢太古匯互補，規避天河商圈同質化競爭。

該項目位于廣州市荔灣區白鵝潭地區核心地段，是太古地產在粵港澳大灣區的首個太古里項目，借鑒成都太古里“傳統院落+現代商業”邏輯，結合荔灣西關文化元素。預計總樓面面積約15萬平方米，未來將依托“得天獨厚的珠江濱水景觀資源”，打造為首個濱水“太古里”， 計劃于2027年上半年起分階段落成。太古地產持有該零售項目50%的權益。

另值一提的是，太古在廣場還想尋找其他潛在增量（城市更新機會），積極對接政府城市更新計劃（如白鵝潭、珠江新城東區），探索“商辦+高端住宅”綜合開發，或可復制上海太古源邸模式。

業態革新：

從奢侈品依賴到全場景消費

作為最強奢侈品排面擔當，廣州太古匯的高端調性一直在線。

一線大牌LV、愛馬仕、LV、GUCCI、香奈兒、PARADA、葆蝶家、芬迪、迪奧……該排的隊還是排隊，特別是LV、GUCCI、香奈兒，排隊現象明顯。

高化品牌陣容強大，GUCCI Beauty、Dior Beauty、紀梵希美妝、香奈兒美妝、馥蕾詩、海藍之謎、肌膚之鑰、嬌韻詩、科顏氏、祖·瑪瓏、潘海利根……從美妝到香氛，都是頂級品牌。

但面對著消費分層，及商圈內的直面競爭，其需要不斷進行品牌業態優化。

一是，強化“全球/華南首店”標簽（如上海興業太古匯路易威登“路易號”地標），引入小眾奢侈品（如Goyard）、運動科技（On昂跑）及國貨美妝（觀夏），覆蓋消費分層需求。

畢竟，高端生活遠不止奢侈品包包、服飾，太古匯或許還可以考慮更多當前消費市場的新興業態、熱門品牌。比如新能源汽車體驗店、寵物業態、運動體驗、手辦品牌、私享菜系、高端茶飲品牌等等，或許能為商場帶來更為豐富的業態，注入更多新鮮活力。

二是，體驗式場景擴容，可擴大餐飲娛樂占比（目標30%+），對標上海前灘太古里“屋頂跑道+花園社交”模式。亦可考慮，嫁接香港“會員互通”體系，提供跨境禮遇（如深港消費積分互換），鎖定高凈值客群。

以及，借勢政策紅利，利用廣州“國際消費中心城市”政策，爭取免稅店、跨境保稅倉等試點。

以上，可知，太古在廣州的補倉本質是 “空間占位×業態革新×資本循環” 的三維棋局，其成敗將取決于能否將香港的資本韌性、上海的創新基因與廣州的在地文化深度融合，打造真正意義上的“大灣區商業共同體”。

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