單挑天河，113中，要再添一把火

前幾天，廣棠地塊出來(lái)，群里有小伙伴問(wèn)，附近的藥廠(chǎng)地塊什么時(shí)候掛？

天河生物藥廠(chǎng)地塊，我們4月就爆過(guò)料（天河，又準(zhǔn)備上硬菜），但那還是早期階段，很多東西不明朗。

但最近的藥廠(chǎng)地塊不一樣了，學(xué)校、道路改造、地塊規(guī)劃幾乎全明牌。

我們打探到一些新消息，展開(kāi)說(shuō)說(shuō)：

1、地塊內(nèi)規(guī)劃新建一所30班初中，大概率為113中新校區(qū)，具體等官宣

藥廠(chǎng)地塊規(guī)劃新建的學(xué)校，就在地塊西側(cè)，為一所30班初中，建面約1.8萬(wàn)平。

這個(gè)規(guī)模，放在天河來(lái)說(shuō)，是不小的校區(qū)了，再配上113中的牌子，預(yù)期很強(qiáng)。

113中，是天河有名的老牌學(xué)校，綜合實(shí)力第一梯隊(duì)，中高考成績(jī)相當(dāng)出彩。

今年中考，113中最高分772分，是天河區(qū)屬公辦初中的最高分，740分以上多達(dá)37人，尖子生扎堆。

| 圖源：小紅書(shū)

而且，113高中第三批錄取分?jǐn)?shù)線(xiàn)667分，超過(guò)了天河中學(xué)，僅次于天外系、廣中。

這就說(shuō)明，113中成績(jī)是在進(jìn)步的，加工能力在持續(xù)增強(qiáng)。

不過(guò)，113中作為老牌學(xué)校，是有一個(gè)bug的，就是校園環(huán)境和硬件的老化。

而現(xiàn)在，這個(gè)硬件提升的預(yù)期，恰好能落在藥廠(chǎng)規(guī)劃的新學(xué)校上。

硬件的改善是一方面，另一方面是升學(xué)路徑、學(xué)區(qū)氛圍，天然就有加成。

大家都知道，華景/天府路小學(xué)+113中是天河頭部的書(shū)包組合，這個(gè)優(yōu)勢(shì)，不僅在于直升。

華景/天府路小學(xué)是113中最主要的優(yōu)質(zhì)生源輸送地，很多學(xué)生都能進(jìn)入113中的重點(diǎn)班。

重點(diǎn)班的意義，懂得都懂。

而且，這所30班新初中建成后，華景小學(xué)學(xué)生就不用再過(guò)天橋/人行道，去到對(duì)面的東方校區(qū)讀書(shū)，便利度會(huì)高很多。

所以，113中新校區(qū)建在藥廠(chǎng)地塊，可行性很高，相當(dāng)于就近擴(kuò)展疆土，既方便和老校區(qū)聯(lián)動(dòng)，又能框住華景內(nèi)部的優(yōu)秀生源。

而藥廠(chǎng)地塊學(xué)校落實(shí)后，書(shū)包價(jià)值就很能打了——

純粹的生源+華景小學(xué)搭配113中的超強(qiáng)組合+充足的學(xué)位數(shù)量+硬件升級(jí)的新校區(qū)。

2、粵生街改造招標(biāo)，藥廠(chǎng)地塊將直通中山大道西和華景路站

就在這幾天，藥廠(chǎng)地塊南側(cè)的粵生街改造工程啟動(dòng)招標(biāo)，信息量不少。

項(xiàng)目總投資約8637萬(wàn)元，建設(shè)內(nèi)容包括道路工程、給排水工程、交通工程、照明工程、電力工程、綠化工程等。

工期點(diǎn)明了為336日，也就是一年不到要建好。

一句話(huà)概括，粵生街會(huì)來(lái)一個(gè)整體的交通組織改善，完成時(shí)間也很明確。

改造完成后，粵生街的具體路線(xiàn)，大概如下圖：

重點(diǎn)，就是疏通天河生物藥廠(chǎng)地塊到中山大道西和華景路站的道路：

粵生街的現(xiàn)狀，有部分段路是未通的，主要是在天河生物藥廠(chǎng)地塊南側(cè)。

已經(jīng)打通的路段，交通狀況也很混亂，擁擠的單行道、各種車(chē)輛停放在路邊，導(dǎo)致車(chē)輛出入很麻煩。

所以，粵生街改造，對(duì)藥廠(chǎng)地塊來(lái)說(shuō)，確實(shí)很重要。

當(dāng)然，粵生街改造還只是藥廠(chǎng)地塊交通提升的一部分。

進(jìn)一步規(guī)劃里，藥廠(chǎng)地塊在北邊、西邊、包括學(xué)校和住宅區(qū)中間規(guī)劃了幾條支路，形成整體環(huán)路形態(tài)，方便和周邊接駁。

藥廠(chǎng)地塊的整體路網(wǎng)提升后，對(duì)自身業(yè)主和華景二手業(yè)主來(lái)說(shuō)，都是好事。

3、大約4萬(wàn)平住宅，容積率2.0，比保利天瑞的2.93更低

藥廠(chǎng)地塊最新的規(guī)劃方案里，住宅占面大約1.9-2.15萬(wàn)平，建面大約3.8-4.32萬(wàn)平之間，在幾個(gè)版本中做選擇。

其中，2.0容積率是明確的，相比年初曝光版本的3.0降了不少，比保利天瑞的2.93密度也低不少。

這相當(dāng)于，藥廠(chǎng)的改善屬性將進(jìn)一步強(qiáng)化。

另外，住宅區(qū)具體位置在東側(cè)，更靠近華景最新組團(tuán)，城市界面會(huì)更新、更體面。

再搭配100-110%使用率，新規(guī)戶(hù)型，改善產(chǎn)品，也會(huì)是板塊最強(qiáng)。

4萬(wàn)平左右的規(guī)模，貨量也不多，如果按套均面積140平來(lái)計(jì)算，就在300套左右。

而且，藥廠(chǎng)周邊，也沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，甚至已經(jīng)有前輩立好了標(biāo)桿。

保利天瑞已經(jīng)在清盤(pán)階段，目前主要是112方和268方戶(hù)型，112平四房總價(jià)800多萬(wàn)起步，268方的話(huà)去到2300萬(wàn)起。

相比天瑞，藥廠(chǎng)地塊的客群可能會(huì)更加集中，主要就是華景新城二手業(yè)主、疊加少量天河公園置換客群。

很多人說(shuō)，華景新城二手房?jī)r(jià)跌價(jià)嚴(yán)重，但作為20+年樓齡的老小區(qū)，放在如今一二手房?jī)r(jià)體系背離的環(huán)境下，參考意義已經(jīng)不大。

更有價(jià)值的，是成交量，華景的二手成交依然是活躍的，片區(qū)價(jià)值依然受到買(mǎi)家認(rèn)可。

華景新城板塊，核心價(jià)值底盤(pán)是沒(méi)變的：

天河成熟地段，華景+113中的強(qiáng)書(shū)包，密集醇熟的商業(yè)配套，再加上大量的居住人口，確定性很高。

現(xiàn)在，再來(lái)一個(gè)天河生物藥廠(chǎng)地塊攪動(dòng)，升級(jí)版學(xué)校+道路+新規(guī)改善產(chǎn)品，華景新城，估計(jì)再火一把了。