樓市一周：成交下滑 市場渴望上海限購放松

【 市 場 關 注 】

• 上海市十六屆人大常委會第23次會議審議了《關于城市更新工作推進情況的報告》。制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，在2025年全力完成第一輪三年行動方案任務基礎上，進一步明確未來三年的重點任務和更新項目。

• 8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。《通知》明確，符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。

• 招商局積余產業運營服務股份有限公司2024年度股東大會審議通過的2024年度利潤分配方案為：以2025年3月13日的公司總股本1,060,346,060股扣除公司回購專用證券賬戶上的股份995,800股后的股本總額1,059,350,260 股為基數，向全體股東每10股派發現金紅利2.40元（含稅）。

• 深圳寶安區出讓一宗宅地，最終經過29輪競價，由綠城華南投資發展有限公司以121500萬元，樓面價20364元/平方米競得，溢價率11.47%。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市成交出現下滑，據上海中原地產數據顯示：上周（8.4—8.10）新建商品住宅成交面積7.85萬平方米，環比減少35.68%。

上周絕大部分區域成交陷入低位。除了大浦東基于前期供應放量，還有慣性成交，繼續保持1萬平方米以上的流量外，其余區交易量均在1萬平方米以內。大浦東當期成交3.14萬平方米，環比減少22.08%。前期成交活躍的寶山成交已經滑落到5千多平方米，甚至比嘉定成交量還少一些。青浦、松江這些區成交只有3、4千平方米。市場成交熱度下滑后，遠郊區域交易降溫幅度較為明顯，而這些區域應該是市場交易的重要構成部分。

成交結構上，高價房交易比前期略有減少。成交前十榜單中10萬+的樓盤只有2個，比前期減少4個。不過高價房還有交易慣性，榜單中有2個均價超過9萬元/平方米的高價產品。值得關注的是，雖然當前處于淡季，但是不錯的項目受淡季影響較小。比如榜單第一的樓盤網簽過百套，項目是金橋板塊的開云錦悅華庭。簽約203套，網上均價為9.22萬元/平方米。

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基于當期10萬+簽約量有所減少，因此均價出現一定幅度下降，上周均價為76789元/平方米，環比下跌5.44%。

上周供應繼續回落，入市僅1個項目，面積6568平方米，環比減少84.90%。入市的項目為閔行金虹橋板塊的東苑古北悅公館。投放99套房源。網上報價9.15萬元/平方米。8月依舊是樓市淡季，投放意愿不顯著。預計供應短缺還會持續一段時間。

樓市淡季成交在地位運行意料之中，不過最近幾周每周都有穩定的項目過會，說明市場潛在供應是比較穩定的。從項目來看，都是市場關注度比較高的區域，因此未來成交數據向上信心不變。當然，短期市場情緒有一定波動，尤其是上周北京對五環外限購進行優化寬松，再度掀起一線城市政策寬松的想象。上海郊區樓盤去化同樣面臨一定挑戰，因此，大家對上海的限購優化有較高期待。如果未來能落地的話，預計對郊區項目的銷售會有直接利好。