大興新城，豪宅情未了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京大興新城新盤亮相，總是姍姍來遲。

8月11日，大興經濟開發區DX00-0302-0021、DX00-0302-0022地塊項目設計方案公示。距離拿地超過了半年。

在那片神奇的土地上，慢是特色，可以枚舉的例子很多：

1、2023年11月23日，大興新城西片區DX00-0407-0007地塊成交，自打2024年8月14日公示了總平圖之后，就沒有了聲息。

2、2024年9月19日，大興西紅門6029、6030地塊成交，在2025年6月9日宣布調規，至今也沒動靜。據說會引入萬科操盤，陽臺贈送很大。

3、梧桐府雖已開盤，但從拿地到入市，也耗費了1年時間；興創沐春墅雖公示了總平圖，但拿地1年尚未開盤。

這種境況，放在北京其它區域，是不可想象的。但在大興新城，卻成了常態。《大興土拍，只剩兜底者》

它們是兄弟樓盤，大股東為當地國資大興發展，是大興板塊土拍的兜底者。不過0021和0022背后有民營建筑商呂保明的股份。

既然身上流淌著相同的血液，它們在打造產品上，也有異曲同工之處。

花姐發現一個規律，大興新城十分流行大平層豪宅，無論是興城之星、梧桐府、0007地塊，還是興創沐春墅，皆是如此。《大興新城，公開封陽臺了》

這次，新冒出的0021和0022地塊，也基本上是清一色的大戶型。

原因在于，10多年前，興創置地造就了一座豐碑：興創屹墅，主打170-430平米大平層和聯排別墅，2014年底交付。

有骨子里的主城情結，相信每座新盤，會成為另一座興創屹墅。

這大概是大興新城建大平層豪宅的發端。

前不久，一波一波頭部房企開始光臨大興新城了，開發大幕正式拉起，大興區的豪宅夢依然在繼續。

兩地塊容積率微調

先簡單回放一下0021、0022地塊的拿地情況。

1月27日，北京大興發展集地開發有限公司以23.2億元底價摘得它，成交綜合樓面價約19895元/平方米。其中，021地塊容積率為2.5，022容積率為2.246。

從公示的總平圖看，這兩地塊的容積率做了相應調整。

1、北區0021地塊占地2.84公頃，地上計容建面約6.77萬㎡，容積率2.38，規劃7棟住宅樓；

2、南區0022地塊占地2.03公頃，地上計容建面約4.89萬㎡，容積率2.41，規劃6棟住宅樓：

它們有諸多好房子元素：

如：首層架空層，有五個：分別設在北區的北排1#、2#樓，南區1#、2#、5#樓。

把層架空層打散，雖沿襲了興創沐春墅的做法，但沒有用風雨連廊串聯。

南北區的景觀大門正對著，設在規劃創逸路上。

公共綠地被侵占嫌疑

北區0021地塊設計，疑似侵占了公共綠地。

它的東面和北面，是0020綠化用地，但都分別設計兩個下沉花園，下沉了5-6米。

花姐目測了一下，這四個下沉花園，不僅占了整個綠化的50%面積，還與0021地塊打通了。

圖紙上顯示，東面兩個下沉花園越過了用地紅線，與21-9#配套樓的地下連通。這個配套樓為2F，高10.9米，為商業服務設施，約5000平米。

此外，北面的兩下沉花園也與21-8#配套樓的地下連通，這個8#也是商業服務設施，約1000平米。

從輪廓線看，0020公共綠地的地下空間，絕大部分被挖空了。

這種把規劃綠地變成小區配套設施，是否違反了相關規定呢？

此外，0021和0022地塊之間，還設置了地下通道，位于北區的景觀大門和南區22-7#配套樓的底下。

這個要求，在拿地文件里也是沒有體現的。

含混不清的地鐵概念

0021和0022地塊的拿地文件顯示，它是有地鐵概念的。

這個說法，在以下幾處顯示了：

1、在“多規合一”協同平臺審核意見函里，其用地指標的備注欄寫道：

“0021 地塊配置地上建筑規模 6000平方米的商業設施（含在地塊總建筑規模指標內），商業設施結合軌道站點設置”。

2、“多規合一”協同平臺審核意見函里的市政、交通規劃要求寫道：

“DX00-0302-0018、DX00-0302-0021 及 DX00-0302-0022 地塊緊鄰規劃 19 號線二期新媒體產業基地站，三個地塊均應與軌道車站實現連通，應連盡連”。

3、DX00-0302-0018等地塊市政交通規劃綜合方案寫道：

“項目周邊共規劃軌道站點一座，為新媒體產業基地站。可實現M19 線和 M19 南延支線之間交通轉換功能。軌道站點位于項目地塊東側”。

有關新媒體產業基地站的設置，0021和0022地塊沒有顯示。

根據拿地文件，花姐大膽推測，M19 線新媒體產業基地站位于項目西北角，因為0021地塊東面已經沒有地方可以放下地鐵口了，而0018地塊已顯示為“商業用地”——建面2.86萬平米，適合與地鐵連通。

這僅僅是個人推測，具體以政府文件為準。

大興新城首個內嵌陽臺

在好房子時代，一定繞不開贈送面積的話題。

0021和0022地塊的戶型設計，很多變。大致贈送面積為“內嵌式陽臺+奇偶陽臺+飄窗+設備平臺挑空”組合。

當然，這種組合不一定都在某個戶型同時實現，是打散的。

花姐舉兩款戶型的例子：

1、北區的樓王21-3#：戶型面積370平米，奇偶陽臺設計之外，側面有個內嵌式陽臺，北面有兩個挑空陽臺；

2、北區的21-4#：戶型面積282平米，沒有奇偶陽臺，戶戶南向為開敞陽臺——不封閉、半送，北側有一個內嵌式陽臺和送了兩個挑空陽臺。

這也是大興新城和西紅門板塊首個帶內嵌式陽臺的樓盤。

之前，無論是京璽、元啟、梧桐府，都只有奇偶陽臺，興創沐春墅為開敞陽臺——疊墅為挑高和錯層陽臺結合。《大興新城，架空層突破了底線》

有關0021和0022地塊的戶型配比，花姐推測有如下面積段：

129-130平米、150-157平米、186平米、193-201平米、282平米和370平米。