天河，開打

天河絕版超新規戶型要上新。

這兩天，我們收到爆料珠江天河都薈二期南地塊，已經在加速動工。

幾個重點：

1、保留一期爆款面積段，72-85-105-123塔樓+105-144平板樓戶型，這也是天河市區學鐵商三房上車門檻最低的產品。

至于板樓則會改面積，152調整到144平，并新增105平拉低上車總價。

板樓建面約104平3+1房兩衛，傳統豎廳四房布局的板式小高層，約14米南向五開間、約6.1米IMAX陽臺，很可能是接下來的爆款。

板樓建面約144平4+1房兩衛，由原本的152平改造而來，降低總價，減輕買家的壓力。

約3.3米層高，客廳開間超6米，雙套房+三衛生間設計，且所有房間可放1.8米大床+雙床頭柜。

至于塔樓戶型，我們暫時保密，想要完整戶型圖的朋友，可以到文末添加拆神助手獲取。

可以參考一期樣板房，質感還是在的。

72平有三房兩衛，公區一體化設計減少間隔，視覺上更顯大，體感不像一個70多的小戶型。

建面約85平三房兩衛，72平的放大版。約42平LDKB設計，約6米寬南向陽臺。

建面約105平四房兩衛。南北通透四房，臥室分為兩區設計。

建面約123平4+1房兩衛，雙面采光的超大獨立玄關，可以做完整的大橫廳。

2、二期一共8棟樓，其中南面的4棟（1#、2#、7#、8#）為超新規，32F兩梯五戶的高層，以及14F兩梯三戶的板樓。

新規收緊后，高使用率的超新規戶型賣一套少一套，這4棟也是絕版以后不會再有的產品。

3、二期地塊更靠近廣百廣場、天河智慧城地鐵站、幼兒園，地塊也更大更完整，意味著內部花園也會更大。

4、二期入市節點初步預計是9-10月，趕金九銀十，南面的超新規1#、2#、7#、8#會先開。

5、天河都薈的北側學校已經開始公示，新建一所12班小學及30班初中學校。

6、目前，一期貨量剩不多，小戶型72平全面清盤，85平剩幾套低樓層特價370萬，105-125大戶型均價約4.5-5萬/平，152平板房均價5-5.5萬/平。

項目網簽數據同樣表現亮眼，另有部分未來業主在陸續等待網簽。

鑒于一期銷售表現不錯，且二期地塊配套基本面更好，戶型與產品會做進一步升級，因此二期價格大概率會上調。

而且，珠實最近官宣“保價”，覆蓋廣州區域天河都薈在內的7個在售樓盤，“保價”承諾持續至2025年底，買貴可申請差額補償，誠意很足。

此外，珠實還有購房送物業費、成交送家電大禮包，解決購房者的后顧之憂。

想早交房（27年10月），更高性價比的朋友可以現在入手一期。

天河都薈一期開盤的時候，我們也在康萊德的搶房現場，真的很搶手。

有一位粉絲沒有搶到72的，也是后來有房源退下來，直接去到營銷中心才選到房。

適配客群也比較清晰。

首先，天河智慧城周邊工作的高新科技客戶，例如網易、中國移動、極飛科技的高材生，還有即將搬入的小鵬總部。

其次，珠江新城、金融城、琶洲上班的剛改客和家庭客，三房上車首付50萬，四房首付不到70萬。

此外，天河高管和老板們，項目低容積率和周邊城市界面不錯，大平層平板樓產品也能適配。

天河都薈之所以關注度那么高，這是天河少有的學鐵商齊配，靠近地鐵口和購物中心的項目，還是低密小高層社區，搭配上300萬出頭的上車價，競爭力拉滿。

用最近很火的《一飯封神》里大廚的話說，天河都薈很balance。

·地鐵：天河+琶洲上班半小時通勤圈

二期地塊距離地鐵站約650米，比一期要近很多，也是天河東離地鐵最近的新盤之一。

從天河智慧城地鐵站出發，幾個主要上班點都是半小時左右。

·學校：廣州中學辦學的九年制學校

天河都薈官宣學校后，項目的確定性拉滿了，配建幼兒園，旁邊是九年制學校，意味著12年教育都可以步行抵達。

一所12班小學及30班初中學校，提供共2040個學位也綽綽有余。廣州中學也是名校，網傳2025年中考最高分764分，是天河區公辦學校前列。

·商業：一路之隔廣百廣場

天河都薈距離廣百廣場就隔了一條馬路，板塊商圈成熟，就是以前的萬科廣場，是整個天河東北部最旺的商業購物中心，工作日中午能看到不少人來下館子

此外，想日常點外賣，周邊公寓多，打工人也很多，底商很豐富，燒臘、蘭州拉面、超市、奶茶店都有，不愁吃喝。

·炸翻天河，絕版超新規

二期地塊全南向戶型，3-3.3米層高，容積率2.5，全屋智能交標，還有這個9米高的酒店式大堂，整體氛圍很改善。

整體戶型放置可以參考一期，二期地塊戶型還會繼續卷使用率，提供更多實用面積。

天河都薈賣的好的原因也很簡單，放眼整個天河東，只有它能同時做到學鐵商+低密社區這兩點，而且周邊有山有水的城市界面也不錯。

對于很多客戶來說，天河始終是天河，金字招牌是有吸引力的。尤其是做小戶型低門檻，狠狠拿捏住一批珠城、金融城、琶洲上班，預算不高又想住市區的年輕人。

有的盤沒地鐵、有的盤太密，還有的盤純賣環境，但天河都薈是一個“我全都要”。其均好性且沒有硬傷是很有吸引力的，背后的低密改善基因也能提升剛改居住體驗。

一期4.2-5.5萬/平的價格，在天河也很有誠意了，可惜就是好樓層和戶型賣的太快了。