“中國(guó)惡房東” 風(fēng)波席卷日本！助推千代田五年禁售、大阪民宿暫停

　　2025年1月，東京板橋區(qū)一棟老舊公寓（約40年樓齡）被中國(guó)房東（C公司，負(fù)責(zé)人登記住址為中國(guó)遼寧省）接管后，月租從7.25萬(wàn)日元暴漲至19萬(wàn)日元（漲幅約2.5倍）。

　　為了趕走這些日本租客，房東停止了電梯停運(yùn)（維修日期未定），導(dǎo)致約4成的租客都搬離公寓。

　　而住在頂層的是一位70代日本女性，由于老年人年紀(jì)大了，很難在日本租到房子，而且這里也住了幾十年，所以這位老人只能選擇每日爬樓梯上下公寓。

　　另外，雖然公寓住民們每月支付數(shù)千日元的管理費(fèi)，但是當(dāng)更換成中國(guó)房東后，沒(méi)有人再來(lái)清掃和處理垃圾，導(dǎo)致該公寓租客只能自行清掃和處理垃圾。

　　另有租客反映，公寓內(nèi)頻繁出現(xiàn)攜帶行李箱的外國(guó)游客，疑似被改造成民宿。經(jīng)調(diào)查，該公寓未進(jìn)行民宿正式申報(bào)，涉嫌非法運(yùn)營(yíng)民宿。

　　記者上網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)公寓的房間在民宿網(wǎng)站上以一天27000日元（折扣時(shí)為24926日元）（約1312RMB）的價(jià)格在網(wǎng)上進(jìn)行民宿出租。

　　后來(lái)記者幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，聯(lián)系到了這個(gè)房地產(chǎn)公司在日本的代表人，對(duì)方卻推說(shuō)只是幫著登記而已，自己什么都不知道，而且已經(jīng)要求該公司老板撤銷自己被該公司使用的內(nèi)容。

　　最后記者聯(lián)系到了遠(yuǎn)在中國(guó)遼寧省的房東，該房東先是否認(rèn)了自己做民宿的事情，聲稱自己不知情，并會(huì)對(duì)日本的社員進(jìn)行處理。

　　并解釋說(shuō)因?yàn)橹坝型顿Y香港房地產(chǎn)，直接漲價(jià)2-3倍在中國(guó)是常態(tài)，所以沒(méi)有太介意，不了解日本國(guó)情。

　　但實(shí)際上記者了解到中國(guó)的漲幅一般在每年10%上下，完全沒(méi)有突然增長(zhǎng)2-3倍房租這一說(shuō)法。

　　由于日本媒體以及多方壓力下，房東承諾會(huì)撤銷漲房租，并且停運(yùn)的電梯神奇地立馬可以再使用了。

　　記者再次采訪了住在這個(gè)公寓里的租客，問(wèn)他們有沒(méi)有可以安心一點(diǎn)。得到的回答顯然是否定的，很多人認(rèn)為不知道以后又會(huì)發(fā)生什么事情，還是覺(jué)得很不安，表示找到房子了依舊會(huì)搬走。

　　事件經(jīng)日媒報(bào)道后，YouTube相關(guān)視頻播放量超96萬(wàn)次。

　　日本各大社交媒體上“中國(guó)惡房東”話題引發(fā)大量負(fù)面評(píng)論，部分日本網(wǎng)友甚至要求對(duì)中國(guó)人“漲稅100倍”。

　　事件強(qiáng)化了“中國(guó)資金擾亂日本租賃市場(chǎng)”的印象，在日本引起了民憤，導(dǎo)致了日本人對(duì)“反對(duì)違法民宿”、“中國(guó)人投資日本房地產(chǎn)”、“東京房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了日本人買不起的程度”（年收1000萬(wàn)也買不起東京塔樓，最少需要2000千萬(wàn)年收）等話題討論強(qiáng)烈，并且要求政府能迅速給出處理方案。

　　這位板橋區(qū)的房東是通過(guò)辦理公司500萬(wàn)資本金后，用公司持有的該房地產(chǎn)，又涉及到了另外一個(gè)最近很引人注目的話題“經(jīng)營(yíng)管理簽證”。

　　甚至有新聞節(jié)目就邀請(qǐng)來(lái)了日本8大執(zhí)政黨代表，對(duì)此事以及關(guān)于外國(guó)人的房地產(chǎn)投資發(fā)表了看法。

　　例如需不需進(jìn)行規(guī)制？如何規(guī)制？需不需要額外征收稅金等各個(gè)方面做了探討。

　　當(dāng)中甚至包括了日本現(xiàn)內(nèi)閣總理石破茂。還有大阪府知事吉村等人。

　　他們對(duì)外國(guó)人，特別是中國(guó)人是否可以購(gòu)買日本的土地也進(jìn)行了熱烈的討論。

　　8黨里有7黨都舉手同意說(shuō)要對(duì)“外國(guó)人買房”進(jìn)行規(guī)制，并延伸到了“經(jīng)營(yíng)管理簽證”。

　　當(dāng)時(shí)我就覺(jué)得今年秋天，“規(guī)制”這個(gè)事情已經(jīng)板上釘釘，要提上國(guó)會(huì)討論議程了。

　　未來(lái)外國(guó)人在日本投資買房，也因?yàn)檫@一位“遼寧省”中國(guó)房東的不當(dāng)行為導(dǎo)致了未來(lái)會(huì)“越來(lái)越艱難”。

　　明明根據(jù)日本《借地借家法》，房租變更需雙方同意，房東不能單方面大幅漲租或通過(guò)“軟暴力”（如停電梯）逼遷，明明經(jīng)營(yíng)民宿需要提前解除的。

　　這些都不能遵守，這不是給后面真正需要的人種下了惡果么？

　　結(jié)果，日本內(nèi)閣總理石破茂就在接受日本電視臺(tái)BS的節(jié)目訪談中明確表示了要成立新部門，對(duì)“外國(guó)人購(gòu)買日本房地產(chǎn)”進(jìn)行調(diào)查和管制，杜絕惡性炒房了！

　　大阪府知事吉村洋文也在7月22日公開(kāi)表示：在新規(guī)落地前，“應(yīng)當(dāng)暫停接受新的‘特區(qū)民宿’經(jīng)營(yíng)申請(qǐng)”。

　　而大阪市政府7月25日也召開(kāi)了跨部門會(huì)議，確認(rèn)“暫停受理新牌照”將作為階段性措施立即執(zhí)行。目前官方?jīng)]有給出“暫緩到何時(shí)”的時(shí)間表，因此定性為“暫停”更準(zhǔn)確。

　　本次暫停只針對(duì)“特區(qū)民宿”（可365天營(yíng)業(yè)，集中在大阪，占全國(guó)總量95%），暫停令僅對(duì)“特區(qū)民宿”類別生效，已持牌者仍可繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但下一步將面對(duì)更嚴(yán)格的日常監(jiān)管和處罰條例。

　　在日本無(wú)證經(jīng)營(yíng)民宿的很多中國(guó)房東，也將會(huì)在這次調(diào)查中被取締。

　　之前其實(shí)日本媒體和日本政府應(yīng)該知道類似的，但是并沒(méi)有對(duì)此采取大量的行動(dòng)，以后會(huì)不同了。

　　簡(jiǎn)言之，大阪“特區(qū)民宿”的新申請(qǐng)已被明確按下暫停鍵，且配套政策正朝著“高門檻、強(qiáng)監(jiān)管、去投機(jī)”的方向疾馳。已持牌者需關(guān)注秋季修法細(xì)節(jié)，未入場(chǎng)者則面臨不確定的“冷凍期”。

　　另外東京千代田區(qū)在7月18日也推出了五年禁售條款。所有新建公寓的買賣合同必須寫入「交房后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售」條款，政府把該條款作為再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可證的前置條件。同一購(gòu)房人（含個(gè)人或公司名義）在同一棟樓內(nèi)不得購(gòu)買多套住宅，杜絕“整層掃貨”。

　　千代田區(qū)政府也已向日本中央政府提交動(dòng)議：對(duì)持有不滿5年的住宅轉(zhuǎn)售，提高資本利得稅稅率，進(jìn)一步壓縮短線套利空間。

　　目前雖然僅適用于千代田區(qū)范圍內(nèi)的城市再開(kāi)發(fā)新建住宅，二手市場(chǎng)及區(qū)外項(xiàng)目暫未納入。

　　但是從上面所說(shuō)的日本8大執(zhí)政黨代表同時(shí)參加的電視節(jié)目?jī)?nèi)容中也可得知，二手房只是暫時(shí)未被納入，并不是說(shuō)以后就不會(huì)沒(méi)有管制。

　　（2025年上半年，千代田區(qū)及周邊新建公寓均價(jià)約1.3億日元（≈630萬(wàn)元人民幣），同比上漲20%；海外買家在核心區(qū)豪宅成交中占比接近50%，直接帶動(dòng)了日本東京房地產(chǎn)的水漲船高，造成更多日本人買不起日本房地產(chǎn)，這也是本次出臺(tái)該規(guī)定的前提愿意。）

　　而在就在近日，8月19日大阪府知事吉村洋文就寢屋川市提出退出“特區(qū)民宿”（放寬旅館業(yè)法條件以允許民宿經(jīng)營(yíng)的制度）一事表示：“實(shí)際需求幾乎為零，市里也判斷不再需要，因此我們會(huì)全力配合。”

　　雖然不能說(shuō)這次日本政府在日本房地產(chǎn)上的大動(dòng)作完全是因?yàn)檫@位遼寧房東，但這也是導(dǎo)火索之一。

　　日本政府這次即使想要袖手旁觀也是不可能了。

　　上周，米公子、成竹壹號(hào)剛剛結(jié)束新一輪的日本考察，東京市場(chǎng)有何變化？大阪民宿爆火為啥還不建議買？日本當(dāng)?shù)厝巳绾慰捶績(jī)r(jià)暴漲？真實(shí)交易量到底怎樣？

　　日本哪些房子已經(jīng)開(kāi)始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢的是哪些？哪些經(jīng)管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？