好事情！蘇州樓市全面松綁，取消2年限售的深度影響與購房指南

昨天深夜

蘇州住建發布新政

全面取消限售

蘇州進入不限購、不限售、不限貸的時代；

該政策一出，瞬間刷爆朋友圈，該政策是好是壞，大家議論紛紛，各位看官希望冷靜下來對待，不要被輿論左右；加下來我們分析一下該政策，

首先，小編先發表自己觀點：這是好事情

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蘇州正式進入“三不限”時代

1、政策內容

取消限售：即日起，蘇州市區（姑蘇區、吳中區、工業園區等六大區）新建商品住房取消“拿證滿2年方可轉讓”的限制（特殊住房除外）。

全域自由交易：疊加此前已取消的限購、限貸政策，蘇州實現“不限購、不限售、不限貸”，僅保留最低15%首付、3%房貸利率等金融門檻。

2、政策背景

市場下行壓力：2025年1-7月，蘇州新房成交面積同比減少10%，均價維穩但去化緩慢。

響應中央號召：國務院8月18日要求“鞏固房地產市場止跌回穩”，蘇州8月26日火速落地政策，效率罕見。

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市場流動性激活，但難改長期趨勢

1、利好改善型需求

案例:園區業主王先生2023年購入新房，原需2027年才能置換。現政策放開后，拿證即可掛牌，置換周期縮短2年。（解決置換或回籠資金需求）
降低成本：交易時間壓縮，減少資金沉淀和利息損失，尤其利好二胎/三胎家庭（原政策已享置換豁免）。

2、二手房市場：供應增加但沖擊有限

1. 當前蘇州二手房掛牌量已超20萬套，基數龐大；
   
2. 近兩年購房者多為自住（2023年后投資客銳減），短期拋售動力不足；
   
3. 稅費制約：不滿5年交易需繳5.3%增值稅（500萬房稅費26.5萬），抑制投機拋售。
4. 掛牌量不會“井噴”，由于蘇州政策在早些時候進行了鋪墊，大部分新房客戶都是自住，所以不會有大批量的拋售（個別投機取巧的除外）。
5. 次新房機會顯現：園區高端盤（如建發縵月、潤月雅筑、萬科頤和玲瓏等）將迎少量掛牌，購房者或可“砍價撿漏”。

3、新房市場：短期提振，長期承壓

1. 信心修復：取消限售增強新房流動性預期，吸引改善客群入場。
2. 潛在分流：次新房“即買即住”優勢可能擠壓部分新房需求（如科技城、高鐵新城、太湖新城等新區）。
   

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政策背后的蘇州樓市真相

1、“松綁”實為“救市”組合拳

金融端：首付15%、利率3%為歷史最低，公積金貸款額度最高

225萬（人才政策）；

補貼端：新房契稅補貼0.5%（延至2025年底），“賣舊買新”享分層補貼。

2、市場仍存隱憂

購買力瓶頸：居民杠桿率高、收入預期未明顯改善，政策刺激或僅觸達少數高凈值人群；
上海虹吸效應：上海外環限購放松后，部分周邊城市購買力轉向上海，倒逼蘇州政策加碼。

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購房者行動指南

1. 改善群體
2. 抓住“賣舊買新”窗口期，利用契稅補貼+低利率置換優質資產；
3. 關注園區、新區核心地段次新房，議價空間可能擴大。
4. 投資客警示
5. 政策非鼓勵炒房，“5.3%增值稅+20余萬二手房庫存”下，短線操作風險極高。
6. 剛需群體
7. 首付15%+利率3%為歷史機遇，但需優選配套成熟板塊（如吳中太湖新城、相城活力島），避免遠郊盤。
   

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總 結

蘇州作為新一線城市，取消限售釋放“穩市場”信號，后續或有更多城市跟進（如杭州、成都）。有專家直言：“8月底全國寬松政策將密集出臺”，但樓市復蘇仍需經濟基本面支撐。

蘇州取消限售是樓市“過冷期”的必然調整，短期激活流動性、利好改善群體，但難逆“房住不炒”基調。全面放開將房價回歸市場，短期內可能使得市場會有波動，但長期來看核心位置的價值會激增，整體會取決于經濟情況。

總結來看這次限售取消是好事情，對于購房者可以低價選購房源，對于被困在房子的業主來說是個解脫的機會，對于銀行來說更好啦，你懂的。

購房者需回歸需求本質，避免盲目跟風，優先核心資產！