海南
面對東京都心公寓價格飆升，近幾個月來關于限制買賣的討論正急劇升溫。
隨著日本國民對購房難的抱怨日益高漲，加之參議院選舉中外國人購房問題成為焦點，日本國家和地方政府可能會陸續出臺類似措施。
2025年7月18日，東京都千代田區向行業團體“房地產協會”提出強化新建物業轉售管制的要求，意在抑制投機性交易、防止房價過度上漲，這在千代田區尚屬首次，瞬間引爆了各大頭條。
甚至就連千代田區的區官方網站上也能看到中文版的具體實施公寓交易請求的內容。
轉售限制：對于由區方參與的新建?再開發項目，購房者在交房后原則上5年內不得轉售，須在買賣合同中加入該特別條款。
禁止重復購買：禁止以同一名義在同一棟樓內購買多套單位。
平地驚起一聲雷。
隨著千代田區最新提出的《公寓轉售限制方案》的橫空出世，日本房地產行業當天就出現了地動山搖的大動靜！
住友不動產股價一度大跌5%，三井不動產跌2.9%，三菱地所也下挫2.4%。
這次的法令受到了來自不同領域，不同人士，從不同利益角度出發的高度關注。
首先，給大家總結一下法令的出臺背景：
千代田
區內
出現
投機性交易明顯增多，住宅售價與租金快速上漲。
?真正想住在千代田區的人因高房價
被迫外遷。
?空置房增加，可能帶來治安惡化、管理組合運營困難、居住環境整體下降等連鎖問題。
（日經新聞對于千代田區今年剛交付的分戶公寓進行的居住實態調查結果顯示，竟然有
70%的單元無人常住。）
另外對于《公寓轉售限制方案》法令的后續方針，千代田區將持續監測交易動向，必要時擴大限制對象范圍，向國家及東京都呼吁：
提高短期轉售時的轉讓所得稅稅率；
出臺更多有效抑制投機轉售的政策。
對于千代田區房地產，《公寓轉售限制方案》法令也好比一把雙刃劍。
積極面
投機交易被抑制，房價短期
急漲急跌
現象減少，市場環境趨于穩定。
真正想自住的買家有望以可負擔的價格買到房子，區內常住人口或隨之增加。
風險面
投資客因
限售
禁多購
而卻步，可能導致市場流動性下降。
若缺乏配套政策，長期看或形成
純剛需
單一結構，活躍度受限。
區政府自己給出的關鍵課題是：
限制措施的適用范圍、豁免條件必須清晰透明。
需要建立監測與評估機制，及時微調政策力度。
千代田區應繼續與國家和東京都合作，確保政策連貫、效果可期。
國內的很多網站和媒體也在當時對這一法令進行了探討和轉載。
那么如今一個多月過去了？《公寓轉售限制方案》法令實施的如何了呢？
從8月21號的日本雅虎新聞可以看到：
“事毫無說明，我們非常震驚，難以理解區政府的意圖。”就千代田區這一罕見請求，房地產協會專務理事野村正史在接受路透采訪時直言不諱。雙方爭執始于7月18日，并且目前仍在爭執狀態中。
房地產界正處于景氣高峰——三井不動產、三菱地所等五大巨頭剛在上一財季集體刷新最高利潤紀錄。
面對可能給市場“潑冷水”的請求，協會反駁稱：
這是否真能平抑房價？如果是行政指導，請拿出詳盡的數據支撐。
協會還警告
可能侵害憲法保障的財產權需慎重應對，目前與區方的磋商陷入僵局。
而鑒于公寓價格漲勢迅猛，不排除其他自治體跟進。
房地產經濟研究所數據顯示，2025年上半年（1–6月）首都圈新建公寓均價同比上漲17%，達8,958萬日元；僅東京23區就上漲20%，達1.3064億日元。土地短缺、建筑人工費和材料成本上漲共同推高了房價。
最新7月數據也顯示，首都圈均價已突破1億日元，東京23區更達1.3532億日元，漲勢未歇。
進一步推高房價的是被視為投機性需求的海外買家。
三菱UFJ信托銀行對都心三區（千代田、港、澀谷）公寓銷售商的調查顯示，60%的受訪企業表示“外國人購房比例達2–4成”，近一成企業甚至表示“超過一半”。
在日元貶值背景下，海外買家購買力大增。
國土交通省已將此視為重大問題，本年度起正式啟動外國人交易調查。
今年夏天的參議院選舉中，“外國人購房”也又一次成為爭論焦點。
國民民主黨在競選綱領中明確提出，對“買房不住”的外國人征收“空置稅”。石破茂首相也在電視節目中表示：“如果日本人正常工作卻在23區買不起房，那顯然不正常。”并承諾推進實情調查，暗示可能出臺實質性政策。
隨著利率進入上升周期，普通家庭對房貸負擔的擔憂日益加劇。
房地產門戶網站LIFULL的調查顯示，截至7月，57%的潛在購房者“對能否還清貸款感到極大不安”，較半年前上升約7個百分點。
熟悉房地產市場的智庫“Oraga綜研”代表牧野知弘認為：“對在日本持有居民身份的外國人，應與日本人同等對待。”他同時建議：“不妨恢復泡沫經濟時期實行過的‘超短期轉讓重課稅’——對持有兩年內就轉手的房產征收高額所得稅。這樣既不限國籍，也能全面打擊所謂‘短線炒房客’。”
所以，雖然千代田區區長頒布的法令和日本房地產協會的爭執仍在僵滯中，但是日本民意依舊顯示了未來日本房地產市場會收緊。
阿拉蕾個人認為，如果這次日本房地產協會的抗爭能起到實質效果，讓千代田區修改已頒布的法令內容，外國人對于日本的房地產投資的限制會迎來新的轉折點。
說實話，日本房地產投資本身之于日本社會，就是一種穩定性、保值性、長期性和低風險性的投資手段，是日本人為以后養老金補缺做兜底的投資品。
近日，米公子、成竹壹號剛剛結束新一輪的日本考察，東京市場有何變化？大阪民宿爆火為啥還不建議買？日本當地人如何看房價暴漲？真實交易量到底怎樣？
日本哪些房子已經開始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢的是哪些？哪些經管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？
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