日元暴跌，外資狂掃東京空房！千代田區(qū)怒推5年限售，誰急了？

　　面對東京都心公寓價格飆升，近幾個月來關(guān)于限制買賣的討論正急劇升溫。

　　隨著日本國民對購房難的抱怨日益高漲，加之參議院選舉中外國人購房問題成為焦點，日本國家和地方政府可能會陸續(xù)出臺類似措施。

　　2025年7月18日，東京都千代田區(qū)向行業(yè)團體“房地產(chǎn)協(xié)會”提出強化新建物業(yè)轉(zhuǎn)售管制的要求，意在抑制投機性交易、防止房價過度上漲，這在千代田區(qū)尚屬首次，瞬間引爆了各大頭條。

　　甚至就連千代田區(qū)的區(qū)官方網(wǎng)站上也能看到中文版的具體實施公寓交易請求的內(nèi)容。

　　轉(zhuǎn)售限制：對于由區(qū)方參與的新建?再開發(fā)項目，購房者在交房后原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，須在買賣合同中加入該特別條款。

　　禁止重復購買：禁止以同一名義在同一棟樓內(nèi)購買多套單位。

　　平地驚起一聲雷。

　　隨著千代田區(qū)最新提出的《公寓轉(zhuǎn)售限制方案》的橫空出世，日本房地產(chǎn)行業(yè)當天就出現(xiàn)了地動山搖的大動靜！

　　住友不動產(chǎn)股價一度大跌5%，三井不動產(chǎn)跌2.9%，三菱地所也下挫2.4%。

　　這次的法令受到了來自不同領(lǐng)域，不同人士，從不同利益角度出發(fā)的高度關(guān)注。

　　首先，給大家總結(jié)一下法令的出臺背景：

千代田

區(qū)內(nèi)

出現(xiàn)

投機性交易明顯增多，住宅售價與租金快速上漲。

?真正想住在千代田區(qū)的人因高房價

被迫外遷。

?空置房增加，可能帶來治安惡化、管理組合運營困難、居住環(huán)境整體下降等連鎖問題。

（日經(jīng)新聞對于千代田區(qū)今年剛交付的分戶公寓進行的居住實態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示，竟然有

70%

　　另外對于《公寓轉(zhuǎn)售限制方案》法令的后續(xù)方針，千代田區(qū)將持續(xù)監(jiān)測交易動向，必要時擴大限制對象范圍，向國家及東京都呼吁：

提高短期轉(zhuǎn)售時的轉(zhuǎn)讓所得稅稅率；

出臺更多有效抑制投機轉(zhuǎn)售的政策。

　　對于千代田區(qū)房地產(chǎn)，《公寓轉(zhuǎn)售限制方案》法令也好比一把雙刃劍。

　　積極面

投機交易被抑制，房價短期

急漲急跌

現(xiàn)象減少，市場環(huán)境趨于穩(wěn)定。

真正想自住的買家有望以可負擔的價格買到房子，區(qū)內(nèi)常住人口或隨之增加。

　　風險面

投資客因

限售

禁多購

而卻步，可能導致市場流動性下降。

若缺乏配套政策，長期看或形成

純剛需

單一結(jié)構(gòu)，活躍度受限。

　　區(qū)政府自己給出的關(guān)鍵課題是：

限制措施的適用范圍、豁免條件必須清晰透明。

需要建立監(jiān)測與評估機制，及時微調(diào)政策力度。

千代田區(qū)應(yīng)繼續(xù)與國家和東京都合作，確保政策連貫、效果可期。

　　國內(nèi)的很多網(wǎng)站和媒體也在當時對這一法令進行了探討和轉(zhuǎn)載。

　　那么如今一個多月過去了？《公寓轉(zhuǎn)售限制方案》法令實施的如何了呢？

　　從8月21號的日本雅虎新聞可以看到：

　　“事毫無說明，我們非常震驚，難以理解區(qū)政府的意圖。”就千代田區(qū)這一罕見請求，房地產(chǎn)協(xié)會專務(wù)理事野村正史在接受路透采訪時直言不諱。雙方爭執(zhí)始于7月18日，并且目前仍在爭執(zhí)狀態(tài)中。

　　房地產(chǎn)界正處于景氣高峰——三井不動產(chǎn)、三菱地所等五大巨頭剛在上一財季集體刷新最高利潤紀錄。

　　面對可能給市場“潑冷水”的請求，協(xié)會反駁稱：

這是否真能平抑房價？如果是行政指導，請拿出詳盡的數(shù)據(jù)支撐。

　　協(xié)會還警告

可能侵害憲法保障的財產(chǎn)權(quán)

　　而鑒于公寓價格漲勢迅猛，不排除其他自治體跟進。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年（1–6月）首都圈新建公寓均價同比上漲17%，達8,958萬日元；僅東京23區(qū)就上漲20%，達1.3064億日元。土地短缺、建筑人工費和材料成本上漲共同推高了房價。

　　最新7月數(shù)據(jù)也顯示，首都圈均價已突破1億日元，東京23區(qū)更達1.3532億日元，漲勢未歇。

　　進一步推高房價的是被視為投機性需求的海外買家。

　　三菱UFJ信托銀行對都心三區(qū)（千代田、港、澀谷）公寓銷售商的調(diào)查顯示，60%的受訪企業(yè)表示“外國人購房比例達2–4成”，近一成企業(yè)甚至表示“超過一半”。

　　在日元貶值背景下，海外買家購買力大增。

　　國土交通省已將此視為重大問題，本年度起正式啟動外國人交易調(diào)查。

　　今年夏天的參議院選舉中，“外國人購房”也又一次成為爭論焦點。

　　國民民主黨在競選綱領(lǐng)中明確提出，對“買房不住”的外國人征收“空置稅”。石破茂首相也在電視節(jié)目中表示：“如果日本人正常工作卻在23區(qū)買不起房，那顯然不正常。”并承諾推進實情調(diào)查，暗示可能出臺實質(zhì)性政策。

　　隨著利率進入上升周期，普通家庭對房貸負擔的擔憂日益加劇。

　　房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站LIFULL的調(diào)查顯示，截至7月，57%的潛在購房者“對能否還清貸款感到極大不安”，較半年前上升約7個百分點。

　　熟悉房地產(chǎn)市場的智庫“Oraga綜研”代表牧野知弘認為：“對在日本持有居民身份的外國人，應(yīng)與日本人同等對待。”他同時建議：“不妨恢復泡沫經(jīng)濟時期實行過的‘超短期轉(zhuǎn)讓重課稅’——對持有兩年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的房產(chǎn)征收高額所得稅。這樣既不限國籍，也能全面打擊所謂‘短線炒房客’。”

　　所以，雖然千代田區(qū)區(qū)長頒布的法令和日本房地產(chǎn)協(xié)會的爭執(zhí)仍在僵滯中，但是日本民意依舊顯示了未來日本房地產(chǎn)市場會收緊。

　　阿拉蕾個人認為，如果這次日本房地產(chǎn)協(xié)會的抗爭能起到實質(zhì)效果，讓千代田區(qū)修改已頒布的法令內(nèi)容，外國人對于日本的房地產(chǎn)投資的限制會迎來新的轉(zhuǎn)折點。

　　說實話，日本房地產(chǎn)投資本身之于日本社會，就是一種穩(wěn)定性、保值性、長期性和低風險性的投資手段，是日本人為以后養(yǎng)老金補缺做兜底的投資品。

　　近日，米公子、成竹壹號剛剛結(jié)束新一輪的日本考察，東京市場有何變化？大阪民宿爆火為啥還不建議買？日本當?shù)厝巳绾慰捶績r暴漲？真實交易量到底怎樣？

　　日本哪些房子已經(jīng)開始跌了？哪些還在猛漲？最不賺錢的是哪些？哪些經(jīng)管簽、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定虧錢？