【收藏】土地性質及分類知識大全

商服用地

商業用地是指該宗地塊規劃的用地性質是用于建設商業服務業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。可細分為零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。

綜合用地

綜合用地是指不同用途的土地構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同的用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

住宅用地

傳統意義上的住宅用地，有兩層含義：

一是住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

二是供人們日常生活居住的房基地（有獨立院落的包括院落）。包括：城鎮單一住宅用地，即城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮混合居住用地，即城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地；農村宅基地，即農村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

工業用地

工業用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業用地進一步細分為一類、二類、三類工業用地。

一類工業用地：對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。

二類工業用地：對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地。

三類工業用地：對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業、造紙工業、制革工業、建材工業等用地。

其他用地

其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

土地使用權的獲取途徑

（一）農民集體所有土地及國家所有依法用于農業的土地

農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地，采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。

國家所有依法用于農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。

（二）國有建設用地

國有建設用地使用權的取得有劃撥和有償使用兩種方式，有償使用方式包括出讓、租賃和作價入股。目前，國有土地的供應方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存為基本思路。

1. 國有建設用地的劃撥方式

指經縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用權者依法繳納了土地補償費、安置補償費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（1）國家機關用地和軍事用地；

（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（4）法律、行政法規規定的其他用地。

劃撥土地使用權的特點：

（1）劃撥土地使用權沒有期限的規定

（2）劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押，即不得流轉。如果需要轉讓、出租、抵押等，應當辦理土地出讓手續或經政府批準。土地使用者不需要使用時，由政府無償收回土地使用權。

（3）對劃撥土地使用權用途不得改變。要改變用途要經批準，并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的，要實行有償使用。

（4）取得劃撥土地使用權不需要繳納土地有償使用費。只需要繳納國家取得土地的成本和國家規定的稅費。

2. 國有土地有償使用方式

（1）國有土地使用權出讓

指國家將一定年限內的土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。

目前，國有土地出讓方式一般有招標、拍賣、掛牌和協議出讓四種形式。

1）招標出讓土地使用權

指在規定期限內，由符合規定的單位或個人（受讓方），以書面投標的形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標、擇優而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引（或招標須知）、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同（含土地使用條件）等。

2）拍賣出讓土地使用權

指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權（也可委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競買者輪番報價，最后價高者取得土地使用權。

3）掛牌出讓土地使用權

掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

4）協議出讓土地使用權

指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協商的方式有償出讓土地使用權。應先用地者向政府提出用地申請，經批準后由出讓方和受讓方協商地價、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經雙方協商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。

國家對出讓的最高年限的規定：

a. 居住用地70年

b. 工業用地50年

c. 教育、科技、文化、衛生、體育用地50年

d. 商業、旅游、娛樂用地40年

e. 綜合或其他用地50年

（2）國有土地使用權租賃

即國家將一定期限內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。這種方彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長時期地使用土地者，滿足了中小投資者的需要。

（3）國有土地使用權作價入股

即將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。這種方式在目前的國有企業改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產流失問題，又為困難企業的改制改組創造了條件。這主要針對現有國有企業的劃撥土地使用權需要改制時適用。

來源 ：自然資源科技信息