老黃埔，亂成一鍋粥了

老黃埔的二代們，要開撕了。

未來方洲二期地塊正在動工，更靠近5號線文沖地鐵口，與城市之光A區一路之隔；

中建海絲城二期，離江邊更近的21號地也在緊鑼密鼓的籌備，距離華中師大的12年制學校也不遠；

目前，未來方洲和海絲城二期的時間表會在10月份前后推出，接力清盤的一期。

海絲城二期在地圖上，已經能看到一個“中建嶺南序”。

據路邊社消息，兩個項目初步規劃做去化比較快的剛改戶型，面積段不會做太大了，80平左右的小戶型也大概率會有，很可能還是超新規戶型。（不保真，等官宣）

去年，兩家中建系房企都是第一次在老黃埔做項目，接下來根據市場反饋重新調整推出的二期產品，大家可以期待一下。

老黃埔新玩家不止他們，中鼎書院三期在二期珺合府對面則是拿證入市了，主推107-181平，4.2-4.7萬；以及蹉跎了一年時間改規調整的黃埔潤府，隨時準備開盤，88-113平，吹風價4.5-4.8萬。

還有，在現有地塊推新規戶型的兩個老網紅，黃埔新城加推9、10棟超新規70平190萬起售，以及富頤都薈加推R5、R6棟，95平總價380萬+。

此外，手里拿著250萬左右，很關注瓏岄上城，但因為學校問題一直想等等的朋友，二期學校馬上會有新消息了。

而對買家來說，現在的老黃埔是個不錯的買入節點。

首先，各盤在清盤一期的尾聲中，出清價會更給力，可以撿漏上車。

其次，老黃埔核心板塊的價格也相對穩定了，都是央企操盤，舊改成本擺在那，開發商已經開始考慮未來二期漲價了。

第三，老黃埔明牌了，近一年為了搶客使出渾身解數。

海絲城的雙崗萬象匯定了、城光的萬科里公開招商、中央公館對口怡園學校北、黃埔潤府配建怡園小學和商業官宣...

那些說老黃埔消費潛力很強的業主們，可以開始投資了。

明牌的老黃埔，買家可以通過對比挑到自己最想要、最合適的項目。

想要城市界面和通勤，考慮中央公館和黃埔潤府；

學鐵商全都要的，多看看未來方洲和海絲城；

極致通勤和性價比，瓏岄上城值得一看；

200-400萬左右的客戶，在萬博漲價，荔灣缺貨后，現在的老黃埔對剛改客戶很友好，對在板塊買房感興趣的朋友，添加小C。

我們跑了一趟現場，和大家分享幾點市場情況。

·板塊上半年很好賣，小戶型快速走貨后，全面缺貨了。

憑借超強的學鐵戶，老黃埔上半年成交大漲166%。

各家都在卷基本面，引入好學校、做好戶型。湖南師大附中、華中師大、華師附，不只是市內學校，而是突破到全國名校了。

戶型上，瓏岄上城、未來城、未來方洲95這幾個戶型都稱得上第一梯隊，客戶愿意為了使用率高的戶型買單，也是變相降價。

目前，小戶型全面缺貨，未來方洲79平沽清，95平也只剩下不到40套，海絲城小戶型剩樓層不多，所以這兩家都急于推二期補倉。

·客單價、套均價都不高，老黃埔想漲價了

老黃埔成交上漲166%的代價是均價下降14.9%，以價換量的戰術很成功。

走了一圈，幾個項目都準備給小戶型漲價，找一點利潤，不單純為了回款賺吆喝，例如瓏岄小戶型起售價已經從200萬漲到近240萬了。

不過，瓏岄上城還是少數，無論是富頤加推新樓棟單價4萬、黃埔新城推新規190萬起，實際上都沒能漲價，而是繼續走的性價比線。

天河東降價后，也給老黃埔不小壓力。

上半年，老黃埔單價超過4.5萬，套均價超過500萬的只有富頤和珠江春。

賣最好的未來方洲419套，全市TOP10，均價4.1萬，套均價397萬；中央公館均價4.4萬，套均價425萬。

換句話說，板塊基本走貨都是小戶型為主，大戶型是比較難賣的。現在小戶型成交量上去后，就得考慮賺錢的事了。

·老黃埔拼命補作業，萬象匯、萬科里一起來

想漲價，老黃埔拉高商業天花板是一個比較直接的辦法，隔壁荔灣引入萬象城、太古里后，量價齊升。

單純的靠好學校，在現在大環境普遍名校的情況下，貶值太多了，還是得有好規劃，好產業，好商業。

老黃埔的立意很高，金融城-黃埔灣商圈是廣州欽定的五大國際級商圈之一，但光打雷不下雨，老黃埔不爭氣，純靠三溪美林撐著，也有業主專門開車去南崗萬達，養旺了兩個商場。

隨著越來越多居民交付入住，老黃埔總算是有所動作。

黃埔潤府配建的商業中心，從外擺的廣告板來看，麥當勞、賽百味、GYM、咖啡店，遇見小面、超市都會有。

另一邊的城光A區商業-萬科里，在文沖地鐵口，規劃了餐飲、零售、體驗等業態。

不過，這兩個商場都更偏向社區商業體，商業能級不夠高。

值得期待的是雙崗地鐵口的萬象匯，12萬方的盒子購物中心，還有十多萬平的寫字樓綜合體，我們經過的時候已經在動工了。

雖然是M3級萬象匯，但對標三溪美林和南崗萬達是差不多的，還是以家庭、年輕消費群體為主。

安心補好商業短板，對于老黃埔的剛改客群來說就很夠用了，板塊絕大多數客戶也不是每天都買LV、Gucci的。

這對買家來說很重要，老黃埔的居住氛圍，其實在城光周邊也搭建起來了，城市更新是真的能改變一個板塊。

5+7+13號線的地鐵，直達珠江新城、金融城、老越秀、老西關，萬博，通達性是夠了。

加上各個舊改拼命引入的名校，以及補足商業短板后，業主的居住舒適度上是能打到高分了。

最后，和大家簡單聊聊幾個重點項目及加推二期的情況。

中建未來方洲

戶型-79、95、108、128、142

配套：一期距離13雙崗站約300米，二期距離5文沖站約150米，九年制華師附

價格：3.8-5

未來方洲配套全面，產品做得不錯，所以小戶型去化很快，95平余貨不到40套，大戶型因為單價高，總價也不便宜會慢一點。

二期距離文沖地鐵口更近，可以直達珠江新城。相比一期，二期體量會小一點，6棟高層。戶型鋪排也可能會小一點，7X平的小戶型很可能也會在。

如果是預算不高，300萬預算出頭的客戶，只能等二期了。

中建海絲城

戶型-78、88、107、117

配套：一期在5雙沙地鐵口，二期距離13南海神廟約650米，華中師大小學+初中，雙崗萬象匯。

價格：3.2-3.7

海絲城配套該有的都有，一期主打的是通勤牌，家門口是雙沙地鐵口，通勤到珠城約半小時出頭。

二期初步計劃在21號地塊，距離13號線南海神廟站約650米，離華中師大附屬實驗學校更近，也會有部分江景。

目前，項目具體面積還不確定，但和一期不會出入太大。據說，戶型產品也會有驚喜，做得更大膽創新。

瓏岄上城

戶型-74、94、110、125

配套：雙沙地鐵口，二期配建學校

價格：3.3-4

瓏岄上城不多聊了，今年性價比最爆的小戶型之一，漲價了40萬，現在低樓層240萬，正常中高層要接近260萬了。

而且，在學校馬上官宣新消息之后，估計還會迎來一波調價。

保利招商華發中央公館

戶型-72、81、89、92、116、159

配套：距離5號線大沙東約600米，對口怡園小學北校區，周邊城市界面比較好。

價格：3.7-4.7

項目所處的區位不錯，離地鐵站距離不算太遠，周邊環境比較好，已經是成熟的居住氛圍。

作為老黃埔這三年來第一個招拍掛項目，容積率4.3在老黃埔也能算小半個奶油小生了，實景樣板房的體驗也不錯。

目前，項目72平270萬上車，116的戶型做得更好，如果是二胎家庭剛需四房可以考慮一下，440萬左右能搞定。

黃埔潤府

戶型-88、98、113

配套：距離5號線大沙東約400米，配建怡園小學北校區，周邊城市界面好。

價格：吹風4.5-4.8

這個項目和中央公館有點像，小學定了，城市界面不錯，還是同一個地鐵站，不過新溪體量較小，只有兩棟融資住宅。

項目吹風價算下來，還是比中央公館貴了一點，性價比上來看差點意思，最終還是要看開盤誠意，能不能給買家更多優惠。

好了，其它項目先不展開了，想買房或對項目二期感興趣想了解的朋友，添加小C。