老黃埔，亂成一鍋粥了

老黃埔的二代們，要開撕了。

未來方洲二期地塊正在動(dòng)工，更靠近5號(hào)線文沖地鐵口，與城市之光A區(qū)一路之隔；

中建海絲城二期，離江邊更近的21號(hào)地也在緊鑼密鼓的籌備，距離華中師大的12年制學(xué)校也不遠(yuǎn)；

目前，未來方洲和海絲城二期的時(shí)間表會(huì)在10月份前后推出，接力清盤的一期。

海絲城二期在地圖上，已經(jīng)能看到一個(gè)“中建嶺南序”。

據(jù)路邊社消息，兩個(gè)項(xiàng)目初步規(guī)劃做去化比較快的剛改戶型，面積段不會(huì)做太大了，80平左右的小戶型也大概率會(huì)有，很可能還是超新規(guī)戶型。（不保真，等官宣）

去年，兩家中建系房企都是第一次在老黃埔做項(xiàng)目，接下來根據(jù)市場反饋重新調(diào)整推出的二期產(chǎn)品，大家可以期待一下。

老黃埔新玩家不止他們，中鼎書院三期在二期珺合府對(duì)面則是拿證入市了，主推107-181平，4.2-4.7萬；以及蹉跎了一年時(shí)間改規(guī)調(diào)整的黃埔潤府，隨時(shí)準(zhǔn)備開盤，88-113平，吹風(fēng)價(jià)4.5-4.8萬。

還有，在現(xiàn)有地塊推新規(guī)戶型的兩個(gè)老網(wǎng)紅，黃埔新城加推9、10棟超新規(guī)70平190萬起售，以及富頤都薈加推R5、R6棟，95平總價(jià)380萬+。

此外，手里拿著250萬左右，很關(guān)注瓏岄上城，但因?yàn)閷W(xué)校問題一直想等等的朋友，二期學(xué)校馬上會(huì)有新消息了。

而對(duì)買家來說，現(xiàn)在的老黃埔是個(gè)不錯(cuò)的買入節(jié)點(diǎn)。

首先，各盤在清盤一期的尾聲中，出清價(jià)會(huì)更給力，可以撿漏上車。

其次，老黃埔核心板塊的價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定了，都是央企操盤，舊改成本擺在那，開發(fā)商已經(jīng)開始考慮未來二期漲價(jià)了。

第三，老黃埔明牌了，近一年為了搶客使出渾身解數(shù)。

海絲城的雙崗萬象匯定了、城光的萬科里公開招商、中央公館對(duì)口怡園學(xué)校北、黃埔潤府配建怡園小學(xué)和商業(yè)官宣...

那些說老黃埔消費(fèi)潛力很強(qiáng)的業(yè)主們，可以開始投資了。

明牌的老黃埔，買家可以通過對(duì)比挑到自己最想要、最合適的項(xiàng)目。

想要城市界面和通勤，考慮中央公館和黃埔潤府；

學(xué)鐵商全都要的，多看看未來方洲和海絲城；

極致通勤和性價(jià)比，瓏岄上城值得一看；

200-400萬左右的客戶，在萬博漲價(jià)，荔灣缺貨后，現(xiàn)在的老黃埔對(duì)剛改客戶很友好，對(duì)在板塊買房感興趣的朋友，添加小C。

我們跑了一趟現(xiàn)場，和大家分享幾點(diǎn)市場情況。

·板塊上半年很好賣，小戶型快速走貨后，全面缺貨了。

憑借超強(qiáng)的學(xué)鐵戶，老黃埔上半年成交大漲166%。

各家都在卷基本面，引入好學(xué)校、做好戶型。湖南師大附中、華中師大、華師附，不只是市內(nèi)學(xué)校，而是突破到全國名校了。

戶型上，瓏岄上城、未來城、未來方洲95這幾個(gè)戶型都稱得上第一梯隊(duì)，客戶愿意為了使用率高的戶型買單，也是變相降價(jià)。

目前，小戶型全面缺貨，未來方洲79平沽清，95平也只剩下不到40套，海絲城小戶型剩樓層不多，所以這兩家都急于推二期補(bǔ)倉。

·客單價(jià)、套均價(jià)都不高，老黃埔想漲價(jià)了

老黃埔成交上漲166%的代價(jià)是均價(jià)下降14.9%，以價(jià)換量的戰(zhàn)術(shù)很成功。

走了一圈，幾個(gè)項(xiàng)目都準(zhǔn)備給小戶型漲價(jià)，找一點(diǎn)利潤，不單純?yōu)榱嘶乜钯嵾汉龋绛噷樾粜推鹗蹆r(jià)已經(jīng)從200萬漲到近240萬了。

不過，瓏岄上城還是少數(shù)，無論是富頤加推新樓棟單價(jià)4萬、黃埔新城推新規(guī)190萬起，實(shí)際上都沒能漲價(jià)，而是繼續(xù)走的性價(jià)比線。

天河?xùn)|降價(jià)后，也給老黃埔不小壓力。

上半年，老黃埔單價(jià)超過4.5萬，套均價(jià)超過500萬的只有富頤和珠江春。

賣最好的未來方洲419套，全市TOP10，均價(jià)4.1萬，套均價(jià)397萬；中央公館均價(jià)4.4萬，套均價(jià)425萬。

換句話說，板塊基本走貨都是小戶型為主，大戶型是比較難賣的。現(xiàn)在小戶型成交量上去后，就得考慮賺錢的事了。

·老黃埔拼命補(bǔ)作業(yè)，萬象匯、萬科里一起來

想漲價(jià)，老黃埔拉高商業(yè)天花板是一個(gè)比較直接的辦法，隔壁荔灣引入萬象城、太古里后，量價(jià)齊升。

單純的靠好學(xué)校，在現(xiàn)在大環(huán)境普遍名校的情況下，貶值太多了，還是得有好規(guī)劃，好產(chǎn)業(yè)，好商業(yè)。

老黃埔的立意很高，金融城-黃埔灣商圈是廣州欽定的五大國際級(jí)商圈之一，但光打雷不下雨，老黃埔不爭氣，純靠三溪美林撐著，也有業(yè)主專門開車去南崗萬達(dá)，養(yǎng)旺了兩個(gè)商場。

隨著越來越多居民交付入住，老黃埔總算是有所動(dòng)作。

黃埔潤府配建的商業(yè)中心，從外擺的廣告板來看，麥當(dāng)勞、賽百味、GYM、咖啡店，遇見小面、超市都會(huì)有。

另一邊的城光A區(qū)商業(yè)-萬科里，在文沖地鐵口，規(guī)劃了餐飲、零售、體驗(yàn)等業(yè)態(tài)。

不過，這兩個(gè)商場都更偏向社區(qū)商業(yè)體，商業(yè)能級(jí)不夠高。

值得期待的是雙崗地鐵口的萬象匯，12萬方的盒子購物中心，還有十多萬平的寫字樓綜合體，我們經(jīng)過的時(shí)候已經(jīng)在動(dòng)工了。

雖然是M3級(jí)萬象匯，但對(duì)標(biāo)三溪美林和南崗萬達(dá)是差不多的，還是以家庭、年輕消費(fèi)群體為主。

安心補(bǔ)好商業(yè)短板，對(duì)于老黃埔的剛改客群來說就很夠用了，板塊絕大多數(shù)客戶也不是每天都買LV、Gucci的。

這對(duì)買家來說很重要，老黃埔的居住氛圍，其實(shí)在城光周邊也搭建起來了，城市更新是真的能改變一個(gè)板塊。

5+7+13號(hào)線的地鐵，直達(dá)珠江新城、金融城、老越秀、老西關(guān)，萬博，通達(dá)性是夠了。

加上各個(gè)舊改拼命引入的名校，以及補(bǔ)足商業(yè)短板后，業(yè)主的居住舒適度上是能打到高分了。

最后，和大家簡單聊聊幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目及加推二期的情況。

中建未來方洲

戶型-79、95、108、128、142

配套：一期距離13雙崗站約300米，二期距離5文沖站約150米，九年制華師附

價(jià)格：3.8-5

未來方洲配套全面，產(chǎn)品做得不錯(cuò)，所以小戶型去化很快，95平余貨不到40套，大戶型因?yàn)閱蝺r(jià)高，總價(jià)也不便宜會(huì)慢一點(diǎn)。

二期距離文沖地鐵口更近，可以直達(dá)珠江新城。相比一期，二期體量會(huì)小一點(diǎn)，6棟高層。戶型鋪排也可能會(huì)小一點(diǎn)，7X平的小戶型很可能也會(huì)在。

如果是預(yù)算不高，300萬預(yù)算出頭的客戶，只能等二期了。

中建海絲城

戶型-78、88、107、117

配套：一期在5雙沙地鐵口，二期距離13南海神廟約650米，華中師大小學(xué)+初中，雙崗萬象匯。

價(jià)格：3.2-3.7

海絲城配套該有的都有，一期主打的是通勤牌，家門口是雙沙地鐵口，通勤到珠城約半小時(shí)出頭。

二期初步計(jì)劃在21號(hào)地塊，距離13號(hào)線南海神廟站約650米，離華中師大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校更近，也會(huì)有部分江景。

目前，項(xiàng)目具體面積還不確定，但和一期不會(huì)出入太大。據(jù)說，戶型產(chǎn)品也會(huì)有驚喜，做得更大膽創(chuàng)新。

瓏岄上城

戶型-74、94、110、125

配套：雙沙地鐵口，二期配建學(xué)校

價(jià)格：3.3-4

瓏岄上城不多聊了，今年性價(jià)比最爆的小戶型之一，漲價(jià)了40萬，現(xiàn)在低樓層240萬，正常中高層要接近260萬了。

而且，在學(xué)校馬上官宣新消息之后，估計(jì)還會(huì)迎來一波調(diào)價(jià)。

保利招商華發(fā)中央公館

戶型-72、81、89、92、116、159

配套：距離5號(hào)線大沙東約600米，對(duì)口怡園小學(xué)北校區(qū)，周邊城市界面比較好。

價(jià)格：3.7-4.7

項(xiàng)目所處的區(qū)位不錯(cuò)，離地鐵站距離不算太遠(yuǎn)，周邊環(huán)境比較好，已經(jīng)是成熟的居住氛圍。

作為老黃埔這三年來第一個(gè)招拍掛項(xiàng)目，容積率4.3在老黃埔也能算小半個(gè)奶油小生了，實(shí)景樣板房的體驗(yàn)也不錯(cuò)。

目前，項(xiàng)目72平270萬上車，116的戶型做得更好，如果是二胎家庭剛需四房可以考慮一下，440萬左右能搞定。

黃埔潤府

戶型-88、98、113

配套：距離5號(hào)線大沙東約400米，配建怡園小學(xué)北校區(qū)，周邊城市界面好。

價(jià)格：吹風(fēng)4.5-4.8

這個(gè)項(xiàng)目和中央公館有點(diǎn)像，小學(xué)定了，城市界面不錯(cuò)，還是同一個(gè)地鐵站，不過新溪體量較小，只有兩棟融資住宅。

項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)算下來，還是比中央公館貴了一點(diǎn)，性價(jià)比上來看差點(diǎn)意思，最終還是要看開盤誠意，能不能給買家更多優(yōu)惠。

好了，其它項(xiàng)目先不展開了，想買房或?qū)?xiàng)目二期感興趣想了解的朋友，添加小C。