中交地產(chǎn)“退房”完畢，董事長(zhǎng)、總裁集體辭職

在成功剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，中交地產(chǎn)管理層迎來(lái)一波“大換血”。

9月5日，中交地產(chǎn)（*ST中地，000736.SZ）公告稱(chēng)，董事長(zhǎng)郭主龍申請(qǐng)辭去董事長(zhǎng)、董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)成員、董事會(huì)提名委員會(huì)成員職務(wù)。

同時(shí)，薛四敏、徐愛(ài)國(guó)、楊光澤等董事也紛紛辭職。高管層面，總裁徐愛(ài)國(guó)、執(zhí)行總裁汪劍平、副總裁王堯、財(cái)務(wù)總監(jiān)梅瑰等均提交了辭職報(bào)告。

除此之外，中交地產(chǎn)董事會(huì)審議通過(guò)聘任曾益明為公司總裁，李進(jìn)軍為副總裁，田玉利為副總裁兼總法律顧問(wèn)、首席合規(guī)官，何海洪為財(cái)務(wù)總監(jiān)。

這一系列高管變動(dòng)發(fā)生在中交地產(chǎn)完成重大資產(chǎn)重組、剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)后不久，標(biāo)志著這家央企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正式向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。

高管“換血”，組織變革

公告顯示，中交地產(chǎn)董事會(huì)近日收到多位董事及高級(jí)管理人員的書(shū)面辭職報(bào)告。

首先是，董事長(zhǎng)郭主龍辭去董事長(zhǎng)、董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)成員、董事會(huì)提名委員會(huì)成員職務(wù)。

同時(shí)，薛四敏辭去董事、董事會(huì)薪酬與考核委員會(huì)成員職務(wù)；徐愛(ài)國(guó)辭去董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)成員職務(wù)；楊光澤辭去董事、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)成員職務(wù)；陳玲辭去董事會(huì)薪酬與考核委員會(huì)成員職務(wù)。

高管層面，徐愛(ài)國(guó)辭去總裁職務(wù)，汪劍平辭去執(zhí)行總裁職務(wù)，王堯辭去副總裁職務(wù)。楊光澤辭去副總裁兼總法律顧問(wèn)職務(wù)，孫衛(wèi)東辭去副總裁職務(wù)，陳玲辭去副總裁職務(wù)，梅瑰辭去財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)。

與此同時(shí)，中交地產(chǎn)董事會(huì)迅速補(bǔ)選了新的管理層成員。

中交地產(chǎn)選舉葉朝鋒先生、曾益明先生為第十屆董事會(huì)非獨(dú)立董事候選人。聘任曾益明為公司總裁，李進(jìn)軍為公司副總裁，田玉利為公司副總裁兼總法律顧問(wèn)、首席合規(guī)官，何海洪為公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。

曾益明作為新任總裁，肩負(fù)著帶領(lǐng)中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重任。從管理層背景來(lái)看，新團(tuán)隊(duì)可能來(lái)自控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，旨在加強(qiáng)對(duì)上市公司的控制。

9月5日的董事會(huì)還審議通過(guò)《關(guān)于修訂〈公司章程〉的議案》，公司將不再設(shè)置監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)的職權(quán)由董事會(huì)審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)行使。同時(shí)，公司對(duì)總部職能部門(mén)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整為“10+3”的部門(mén)設(shè)置模式。

此次高層大換血正是在這一背景下進(jìn)行的，新的管理層需要帶領(lǐng)公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)績(jī)虧損，“披星戴帽”

中交地產(chǎn)是基建央企中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交集團(tuán)”）的子公司，也是中交集團(tuán)旗下的兩家房地產(chǎn)上市平臺(tái)之一。

2019年，時(shí)任中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)的李永前為公司設(shè)定了一個(gè)雄心勃勃的發(fā)展目標(biāo)：當(dāng)年銷(xiāo)售額沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年要達(dá)到千億以上，做到央企前三。

在千億規(guī)模目標(biāo)的引導(dǎo)下，中交地產(chǎn)前些年一度快速擴(kuò)張。2020年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了533億元合約銷(xiāo)售額，同比增長(zhǎng)81.37%；2021年的銷(xiāo)售額則為560億元，但擴(kuò)張速度已大大放緩。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，2022年，中交地產(chǎn)緊急踩剎車(chē)，轉(zhuǎn)而以消化庫(kù)存為主。但因市場(chǎng)熱度下降，項(xiàng)目去化速度很慢，且由于前期拿地價(jià)格較高，價(jià)值折損也較大。

這導(dǎo)致中交地產(chǎn)的規(guī)模和利潤(rùn)雙雙下滑。中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)曾在2018年達(dá)到8.1億元的高點(diǎn)，此后逐年下滑。到2023年，該指標(biāo)降至-16.73億元，出現(xiàn)多年來(lái)的首次虧損。

2024年，中交地產(chǎn)情況依然不容樂(lè)觀，其營(yíng)業(yè)收入為183.02億元，同比下降44.59%；歸母凈利潤(rùn)為-51.79億元，同比下降221.44%

今年以來(lái)，情況仍未改觀。上半年，中交地產(chǎn)雖然實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入132.46億元，同比增長(zhǎng)41.30%，但歸母凈利潤(rùn)為-11.80億元，較去年同期的-9.83億元同比下降20.90%。

更令人擔(dān)憂的是，截至2025年6月30日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為966.23億元，較上年度末下降10.28%。歸母凈資產(chǎn)為-47.59億元，較上年度末下降32.97%。

2025年4月16日，中交地產(chǎn)股票被“披星戴帽”，股票簡(jiǎn)稱(chēng)由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”。截至2025年9月8日，公司股價(jià)報(bào)4.91元，總市值為36.7億元。

斷臂求生，業(yè)務(wù)重組

面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，中交地產(chǎn)采取了斷臂求生的策略。今年6月16日晚間，*ST中地發(fā)布公告，正式披露重大資產(chǎn)出售草案。

該公司擬以1元對(duì)價(jià)整體剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，接盤(pán)方為中交房地產(chǎn)集團(tuán)。

根據(jù)最新的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，本次交易標(biāo)的包括51家公司。截至2024年12月31日，總資產(chǎn)賬面價(jià)值為434.7億元，負(fù)債賬面價(jià)值為473.9億元，賬面凈資產(chǎn)為-39億元。

實(shí)際上，中交地產(chǎn)已經(jīng)處于資不抵債的狀態(tài)，去年的計(jì)提存貨跌價(jià)總規(guī)模達(dá)34.96億元，未來(lái)的計(jì)提規(guī)模可能更大。

為改變現(xiàn)狀，此次人事和架構(gòu)調(diào)整前，中交地產(chǎn)已經(jīng)在二級(jí)市場(chǎng)融資和資產(chǎn)騰挪上有所動(dòng)作。今年6月，中交地產(chǎn)通過(guò)定增募資4.4億元，下半年又將中交物業(yè)的資產(chǎn)注入上市公司，但設(shè)置了業(yè)績(jī)對(duì)賭條款。

9月1日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易實(shí)施情況報(bào)告書(shū)，中交地產(chǎn)擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至中交房地產(chǎn)集團(tuán)，后者以現(xiàn)金方式支付交易對(duì)價(jià)1元，由地產(chǎn)集團(tuán)在交易合同生效后30日內(nèi)一次性向中交地產(chǎn)支付。

另有消息顯示，中交地產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組已于2025年8月31日完成資產(chǎn)交割。公司將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債置出至中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

這意味著中交地產(chǎn)正式剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為城市智慧服務(wù)與運(yùn)營(yíng)商。

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