深圳最大舊改迷局：白石洲是燙手山芋，還是肥肉？

9月11日，中信城開華南官方公眾號一則澄清聲明，將深圳白石洲舊改項目再次推上風(fēng)口浪尖。

聲明直指"120億元入股項目2至4期50%股份"的傳言"與事實完全不符"。

這場風(fēng)波背后，是這個被稱為深圳中心區(qū)"航母級"舊改項目的十年困局：

總建筑面積約440萬平方米，預(yù)估貨值2200億元，卻讓主導(dǎo)開發(fā)的綠景集團(tuán)陷入"押上全部身家卻難以為繼"的境地。

萬科三年前以23億元入股8%的"避險式合作"，

更讓外界看不懂——

這個位于南山核心區(qū)、連接四大總部基地的黃金項目，到底是讓人望而卻步的燙手山芋，還是潛藏萬億價值的肥肉？

01

2014年，當(dāng)綠景集團(tuán)第一次將白石洲舊改納入城市更新計劃時，恐怕沒料到這場"豪賭"會持續(xù)超過十年。

這個原名為沙河五村城市更新單元的項目，拆除用地面積約46萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積達(dá)348萬平方米，相當(dāng)于在深圳南山核心區(qū)"再造一座城"。

但舊改的復(fù)雜性遠(yuǎn)超想象，直到2023年，項目一期"璟庭"才正式入市，折后8.2萬/㎡的起售價并未換來預(yù)期的熱銷，受市場環(huán)境影響至今未售罄。

對綠景而言，白石洲早已不是簡單的開發(fā)項目，而是關(guān)乎生死的"資金絞肉機(jī)"。

公開信息顯示，過去幾年綠景為該項目總投入已超200億元，而項目凈資產(chǎn)占綠景中國凈資產(chǎn)的80%以上，堪稱"押上全部家當(dāng)"。

但現(xiàn)實給了綠景沉重一擊：

綠景中國目前數(shù)億元債務(wù)違約已引發(fā)近300億元債務(wù)交叉違約，賬面資金卻僅19億元，連短期償債都捉襟見肘。

更棘手的是與萬科的合作條款。

2022年，萬科以23億元獲得項目公司8%股權(quán)，資金定向投入3、4期，享受這兩期20%的利潤分派。

但協(xié)議設(shè)置了近乎"穩(wěn)賺不賠"的退出機(jī)制：

若2025年9月30日前未取得開發(fā)貸款，綠景需回購股權(quán)；若2025年12月31日前3、4期未獲四項許可證，萬科可退股，且綠景需支付本金加12%的復(fù)合年回報，違約則利潤分成提至40%，回報升至24%。

這意味著綠景要么在兩個月內(nèi)解決資金問題，要么就得接受萬科"抽成翻倍"的懲罰性條款。

有趣的是項目估值的變化。

萬科入股時，項目公司整體估值330億元；如今傳言120億元可獲2至4期50%權(quán)益，對應(yīng)這三期估值240億元。

三年間，核心區(qū)資產(chǎn)的估值看似"打折"，實則暴露了市場對舊改周期風(fēng)險的重新定價——

誰都知道這里地段金貴，但沒人敢賭綠景能撐到現(xiàn)金流回正的那天。

02

中信城開的否認(rèn)聲明，并未打消市場對"白石洲需要新金主"的猜測。

反而讓人更清晰地看到：接盤這個項目，遠(yuǎn)非"有錢就行"那么簡單。

• 第一重枷鎖是授信行的話語權(quán)。

綠景中國320億元有息負(fù)債中，超280億元是銀行貸款，光大銀行是主要授信行。

按照行業(yè)慣例，項目股權(quán)變動必須獲得主要債權(quán)銀行同意。

信城開在深圳的項目多與"中信系"關(guān)聯(lián)，此前大額授信對象為佳兆業(yè)，與光大銀行并無深度綁定，這或許是其否認(rèn)接盤的重要原因——

即沒有銀行點頭，再有錢也難入場。

• 第二重枷鎖是國央企的"適配性門檻"。

市場普遍認(rèn)為，大型國央企是最佳接盤人選，不僅能帶來資金，更能提供增信。

但白石洲的復(fù)雜性要求接盤者必須具備"大盤操盤能力"：項目包含125萬平方米住宅、112萬平方米商務(wù)公寓、多棟超高層寫字樓，涉及拆遷、建設(shè)、運營等多個環(huán)節(jié)，絕非普通開發(fā)商能駕馭。

中信城開雖為央企，但在深圳缺乏大型綜合體獨立操盤經(jīng)驗，更擅長承接關(guān)聯(lián)項目，與白石洲的匹配度確實不高。

所以言叔猜測，未來接手白石洲舊改的，有較大概率會是較為深圳市場的企業(yè)，包括華潤、招商、鴻榮源等企業(yè)都有可能。

03

• 第三重枷鎖是萬科的"退出條款"。

無論新接盤者是誰，都繞不開萬科的8%股權(quán)和利潤分成協(xié)議。

若綠景無力回購，萬科的利潤分成可能升至40%，這意味著新資本需與萬科重新博弈利益分配。

更關(guān)鍵的是，2025年底的"許可證大限"已近，接盤者必須在短時間內(nèi)推動項目突破審批瓶頸，否則將直面萬科退股的連鎖反應(yīng)。

值得玩味的是白石洲的"雙面性"：

一方面，它身處南山核心區(qū)，緊鄰華僑城豪宅區(qū)，連接四大總部基地，長期資產(chǎn)升值潛力毋庸置疑；

另一方面，超400萬平方米的體量意味著天文數(shù)字的持續(xù)投入，綠景的困境已證明"地段為王"在現(xiàn)金流壓力面前的蒼白。

如今，距離萬科退出條款的最后期限僅剩三個月，綠景的"割肉求生"已是必然。

只是沒人能確定，接盤者最終會看到白石洲的肥肉本質(zhì)，還是會被這顆燙手山芋灼傷。

這場深圳最大舊改的迷局，或許才剛剛進(jìn)入高潮。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認(rèn)知才是最大的不動產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。