“地產航母”合生創展今年有點難受了

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大家好，我是地產高富帥。

去年到今年，市場仍然急速下行，房企暴雷風潮仍在持續，如今多數早期知名民營軍團即使未官宣暴雷，也都混的很慘，要么半死不活。

作為曾經的華南五虎之一的合生創展，曾經的地產航母，這幾年雖然沒有官宣暴雷，但是其實內核也已經撐的有點難受了。

特別是去年開始，裁員+組織調整也讓其多次上了熱搜，最大的變動莫過于把旗下的珠江投資與合生創展兩大平臺合二為一。

這兩年不管是合生還是珠江，其內部口碑仍然是一邊倒狀態：不停止的招聘與不停止的大批量離職，是這家房企典型的品牌形象。

合生創展早期的運營思路也相對簡單，就是完全復制港資邏輯，大批量一線城市囤地，享受土地紅利，這也是多年來合生一直引以為傲的競爭力。

土地紅利與強投資戰略，這已經是10多年前房企高喊的口號了，如今這種簡單粗暴的經營思維如果還能持續成功，那估計這個行業就要徹底完犢子了。

很顯然，對于如今產品市場導向驅動的新時代，簡單粗暴依靠土地紅利的房企肯定是無法持續的，就連如今多數港資大佬也都撐不住多久。

近期，合生創展也發布了上半年年報，從小盈利到大虧損，外界不清楚合生創展經歷了什么，其實也就是吃老本不行了，沒有硬實力的房企終將頂不過市場壓力。

8月28日，合生創展集團發布截至2025年6月30日止六個月中期業績。2025年上半年，合生創展實現營業額為64.71億港元，同比減少53%；股權持有人應占虧損為17.32億港元。

合生創造這家企業也是在華南區域最為特殊的存在，旗下三大平臺全部是家族化經營策略，珠江投資與珠光集團深耕廣州等城市更新，合生創展深耕北京與上海的高端住宅。

一句話形容，就是合生創展作為上市公司玩的是高端路線，作為后備軍的珠江投資其實就是作為土地前期獲取的平臺屬性為主，珠江投資自己開發的項目還是比較少。

這就是很多人對合生創展這家房企較為陌生的原因，其看起來在一線城市土地很厚實，但是也不知道這些土地怎么來的，因為合生系房企從來不參加招拍掛土拍。

合生創展這幾年在住宅板塊深度布局幾大核心一線城市，并且成立了一個獨立的品牌：合生縵元，但是其操盤團隊仍然還是早一批老人為主。

但是從入市的反饋與呈現的產品形態來看，小編覺得合生做豪宅的功底尚未出師，雖然項目硬件都有不錯的表現力，但是其內核仍然不是在做豪宅。

其實就是把之前早期屯的一線城市的土地重新利用起來，土地紅利沒有了，可以把價格提起來，做豪宅并不是合生早期的核心規劃，是沒有辦法的市場行為。

據離職合生縵云團隊的經理人反饋，內部還是一言堂邏輯，還是老一套粵系家族企業的管控思維，產品運營思路早已經與標桿主流房企拉開差距。

合生老朱的玩法其實在當年來看，確實有些不走尋常路，如今幾大城市入市的縵云系住宅，其開發周期都高達10-15年以上。

廣州縵云，拿地時間已經要追溯到2001年，棚改舊改所得，囤地時間超過10年以上之久。

北京縵云ONE，拿地時間是2001年， 2024年才開發一期,一拖就拖了20多年，不得不服合生囤地的能力。

合生杭州灣國際新城，拿地時間是2009年，也是通過其一級開發平臺獲取，已經開發了12期，今年年底估計終于要全部交付了。

也不清楚合生老朱是怎么玩轉舊改的，動輒幾十年的一些項目，其產品能否跟得上時代客戶的需求都是小事，這政府方面難道都不會約談。

相對比港資房企方面，合生創展的囤地套路也算不錯了，如今李老板旗下的長江實業已經陸續開始大批量拋售華南項目，3-5折甩賣也是常見操作。

今年7月末，一則地產消息如驚雷炸響：李嘉誠旗下長江實業突然拋售大灣區400套房源，最低總價僅40萬元人民幣。

惠州某房源51㎡戶型單價從1.4萬/㎡腰斬至8632元/㎡；東莞一處別墅更從巔峰期的6.8萬/㎡暴跌至1.8萬/㎡，跌幅超70%。

很顯然，李老板這種空手套白狼策略早就應該廢除了， 今年6月，深圳率先試點強制收回閑置土地機制，直指“囤地捂盤”的暴利模式。

合生創展比港資房企玩的更勁，還想玩高端溢價產品，本身這土地成本相對于現在的出售的房價已經是零頭了。

最近，廣州的豪宅市場有些波瀾，縵云的價格竟然降到了單價5字頭，總價8字頭。這真是讓人大跌眼鏡。

雖然是為了加快銷售速度，和觀樾搶客戶，但這種做法真是“傷敵八百，自損一千”，漫云品牌在廣州已經被市場直接打臉了。

早在前幾年剛開盤的時候，合生就鬧出了行業多個笑話：據悉，光項目的營銷團隊，都已經換了3波人。

當時吹風價都已經到了10萬+，加上早期口碑一直不怎么好，現在廣州雖然全面放開限購，但是似乎市場并沒有多大起色。

再說物業，合生的康景物業從駿景花園到合生縵云、合生中央城和湖山國際，口碑一直不好，對于豪宅來說，后期物業運營水平是最為關鍵的價值體現。

合生開發的小區園林沒人管，保安還敢打業主，物業在廣州的風評和名聲都很差，這也是近幾年合生系面臨高端轉型的困境。

盡管合生創展試圖通過品牌形象升級，產品系的升級來提升業績，但是其屌絲內核的管控體系，實在能支撐這么多一線城市的土地開發。

另外一個方面，合生珠江系在早幾年也是習慣挖明星高管裝門面的企業之一，甭管多牛逼的高管，來到合生系就是當一個擺設，何去何從從來都是依靠自己。

2019年到2023年四年，地產江湖三大明星高管都曾經擋不住合生系的高薪酬誘惑，但是話說回來，到底能拿幾個月，誰也不知道。

第一位加盟合生系的是前仁恒值得執行副總裁王晞，作為早期招商地產三劍客，也是10年前那個黃金時代最為知名的頂級經理人之一。

王總最有價值的職業黃金時期是在招商蛇口與仁恒置地，2006年至2016年十年時間，王總做到招商蛇口華東區域總。

根據招商蛇口年報，2015年，王晞帶領的華東區域實現營業收入155.40億元，同比增長130.79%，是公司貢獻最高的區域。

2016年到2019年擔任仁恒置地集團執行副總裁，在當年那個時代，設計出生的高管能夠做到這種級別的非常少，可見王總確實是一線業務出生的高手。

從2019年到2024年，作為合生旗下珠江投資集團的總裁，王總多次代表珠江投資出席活動，基本上作為企業發言人為主，主導的仍然還是投資方向為主。

熟悉合生珠江的朋友應該知道，這家房企已經換了多個總裁角色，授權較弱是一大特點，各種總裁的抬頭也是花里胡哨很多。

去年初合生與珠江兩大平臺合并之后，王總就已經消失于江湖許久，據悉如今早已經轉戰創業市場，重新出發深耕大健康產業。

第二位是來自榮盛發展的聯席總裁莊青峰，也是70后陣營中的明星高管。清華學霸加持，中建與中海系多年的專業沉淀。

其最有含金量的職業履歷是在碧桂園集團，2016年莊總從中海地產加盟碧桂園集團擔任山東區域總裁，也創造了當時多個項目銷售紀錄。

2018.9月莊總火速加盟榮盛發展擔任運營副總裁，2021年殺入華南區域，單槍匹馬擔任大灣區區域總裁牽頭華南區域業務。

不過隨著市場下行，榮盛發展面臨業務萎縮與暴雷后遺癥，2022年初期不久，莊總就加盟珠江投資集團擔任副總裁，并牽頭地產開發業務。

不過作為總裁級別的 莊青峰顯然很難適應上面還有一位總裁的職業空間，八個月后就直接離職了，在2022年底就已經回歸山東開啟了創業生涯。

第三位是來自龍湖系的毛文斌，也是最后一位重量級嘉賓，也是70后老炮級地產明星高管之一，一直活躍在華南區域。

毛文斌于2000年加入中海地產，從投資分析開始做起，十年時間，他逐步發展成為集團投資業務負責人，進而成長為區域公司的總經理。

據當年報道稱，除了北上廣深和成都以外，中海很多城市都是由他開拓的，為集團的開疆拓土立下了赫赫戰功。

離開中海后，毛文斌還短暫的在招商、金茂前身方興地產工作過，但時間都不長；直到2013年，毛文斌加盟龍湖，曾歷任廣州區域總經理、廣佛公司董事長職務。

在2022年初，加入了合生創展，擔任廣州區域董事長，很明顯在外界眼里，合生系在廣州的大量土地儲備，就是最能吸引人的最強底牌。

不到一年時間，毛文斌還是選擇離職，并加盟了廣州豪宅開發商僑鑫集團，合生系高管流動的大幕也就此關閉。

縱觀這么多年，合生身上的話題度仍然還是持續存在，但是市場上時不時傳出其資金緊張，拖欠工資的新聞，可謂是想不紅也不行的節奏。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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