從21億到13.1億，上海陽光城總部甩賣，或改酒店

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作者 I 宋溪 選址960

全文1809字，約需3分鐘

上架2年，流拍4次，坐擁一線江景的上海陽光城總部大廈終于拍賣成功。

近日，阿里資產交易顯示，上海濱江國際廣場1號樓以13.1億元售出。此次競拍起拍價11.3億元，3人報名，經過37輪出價，最終由P1592買家溢價15.9%拿下。

標的交易和位置 圖源：阿里資產交易、百度地圖

標的物介紹顯示，該物業資產原名為陽光控股大廈，處于楊浦區濱江帶尾段，兩面臨街，北至楊樹浦路、東至東方漁人碼頭、南至安浦路、西至安浦路。標的占地1.85萬平方米，出售建筑面積4.7萬平方米（1樓部分面積和3樓全部已出售），按此計算樓面價為2.78萬元/平方米，包含B2停車場、B1和地上2層商業以及14層辦公空間，原作為已經退市的閩系房企陽光城集團總部使用。

特別提示中表明：該寫字樓被陽光城集團抵押，被擔保債權本金總額為9.33億元。由于陽光城不能償還債務，債權方將濱江國際廣場1號樓拍賣。

根據阿里資產拍賣平臺歷史上架信息，2024年1月，濱江國際廣場1號樓首次被擺上貨架，起拍價21億元，此后陸續以19.81億元、14.57億元、13.12億元分別起拍，均以流拍收尾。

此次起拍價11.3億元，相比起首次標價21億元降價9.7億元，直接近乎腰斬。

2018年8月，陽光控股宣布在上海北外灘有了自己的大廈 圖源：陽光控股

公開資料顯示，濱江國際廣場1號樓由陽光城集團自建。2017年8月，大廈宣布落成并更名為“陽光控股大廈”作為公司總部啟用。彼時，陽光城正憑借全國化布局高速擴張。公開資料顯示，2016年-2019年其連續三年保持50%以上的銷售額增速，2018年以1628億躋身千億房企陣營，2019年以2110億元邁入2000億級別，并逆勢喊出“再造一家千億房企”口號。

和大多數高舉高打的房企一樣，陽光城高銷售額背后是高負債杠桿。2022年起，陽光城陷入巨額虧損。數據顯示，截至2022年末其負債總額為2746億元，凈利潤為-125億元，此后公司連年虧損，股價低迷，債臺高筑。

2023年8月，深交所發布公告，由于該支股票連續20個交易日收盤價低于1元/股，觸發強制退市情形。8月16日，陽光城被摘牌正式退市。摘牌前最后股價為0.37元/股，總市值僅剩15.31億元，較2019年峰值縮水超95%。

根據最新業績報告，2025年上半年其營業收入為39.05億元，同比下降60%；2025年上半年營業總成本達18.07億元，其中利息支出9.09億元。2022-2024年累計虧損超400億元，2024年末資產負債率為109.01%，2025年6月底進一步升至111.68%，資不抵債持續加劇。

除了賣家身份，此次買家身份也值得一提。

根據財聯社披露，P1592買家為格美集團關聯企業。格美集團起源于2004年在中國創立的格林豪泰酒店，2018年公司于美國紐交所上市，目前核心業務板塊包括奢華度假、高端商務、中端經濟型以及餐飲、文旅康養多個業務，覆蓋中國、美國、日本、馬來西亞、沙特阿拉伯等20余個國家和400多座城市，運營酒店近6000家，餐廳400余，員工規模近10萬人。

據悉，看中楊浦濱江“長陽秀帶”規劃帶來大量就業人口的機遇，格美集團或有意將此處“商改住”或“商改酒”。

陽光控股大廈所在的濱江帶尾段 圖源：阿里資產交易

“長陽秀帶”規劃圖 圖源：上海楊浦區

根據上海市楊浦區人民政府官網信息，得益于新經濟產業規劃，近年來楊浦區吸引了完美世界、騰訊游戲、火柴互娛、嗶哩嗶哩、小紅書、流利說、曉黑板、達達集團、愛馳汽車、優刻得等知名企業。

值得關注的是，“由商轉住”正成為一股試探向前的隱秘風向。

比如位于上海絕對核心區人民廣場的港陸大廈，因符合“主城區商辦樓宇功能兼容”政策條件，被神秘私人買家收入囊中，或將有望從老舊辦公改變為服務式公寓；位于普陀區的融創精彩天地綜合體被華住集團旗下公寓運營商城家收購，并改造為蘇河瑞貝庭公寓酒店，目前已經開業；另外，今年5月，上海老牌房企新黃浦以6折價格位于北京市昌平區的硅谷SOHO項目，擬將其納入北京市保障性住房體系。

以上項目均有一個特點，收購成本加改造成本遠低于同地段住宅土地價格。

今年7月底，上海發布全國首個商務樓宇更新專項新規——《上海市人民政府辦公廳關于推進上午樓宇更新提升的實施意見》，鼓勵商務樓宇功能兼容轉換，允許兼容商業酒店、租賃住房、人才公寓等功能；另外，9月份，武漢市首創“商辦購房落戶”政策，引導存量樓宇轉型為長租公寓等新業態；珠海橫琴支持商辦物業改造為酒店；海南萬寧允許商辦項目在消防、水電達標后參照住宅標準運營，降低改造門檻。

在此之前，今年6月國務院發布《住房租賃條例》提出，支持改造老舊廠房、商辦用房用于租賃住房，為地方“商改住”提供了上位法依據。