“四代宅”去化率居前但分化顯著，9月滬杭頂豪繼續(xù)領(lǐng)漲

2025年9月，新房市場供求迎來穩(wěn)步回升，京滬蓉杭熱點恒熱，漢鎬渝廈等低位回升，二手房成交延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢，成交環(huán)比微跌1%，同比持增9%。土地市場成交規(guī)模迎來周期性回升。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市9月平均開盤去化率為39%，環(huán)比微降3pcts，同比上升10pcts。9月市場熱度高位持穩(wěn)。

從全國30個重點城市項目開盤平均去化率變動情況來看，環(huán)比漲跌參半。

當(dāng)前各地高得房率四代宅、新規(guī)項目入市對于短期市場熱度仍起到了很好的“托舉”作用，但銷量亦有分化跡象，并非所有項目均能熱銷。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月市場熱度高位持穩(wěn)。從30個典型城市2023年1月以來平均去化率變動情況來看，2025年9月從8月的42%小幅回落至39%，但仍高于去年同期。

分城市來看，成都去化率最高，達(dá)76%，長沙其次，為72%，杭州和廈門并列第三，達(dá)67%。杭州和成都一直為熱度較高城市，短期表現(xiàn)一直較好，廈門和長沙則主要得益于網(wǎng)紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。如廈門同安區(qū)的中海環(huán)東雲(yún)起項目9月末推出了152套房源，去化率高達(dá)87%；長沙岳麓區(qū)嘉信洋湖錦璽項目9月20日推盤去化率同樣高達(dá)8成以上。

從變化趨勢來看，環(huán)比漲跌參半，典型城市大體可分為以下幾類：一是上海、成都、杭州等熱點城市本月去化率小幅回落，但仍保持四成以上高位波動；二是武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市市場延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，9月去化率延續(xù)增勢；三是南京、昆明、濟南等9月去化率均不足二成，且環(huán)比持降，市場仍延續(xù)低迷走勢。

在中央推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，產(chǎn)品力較強的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目。

如武漢9月全市共計18次推盤，共計推出2746套，首日去化率為39%。其中新規(guī)項目推盤17次，推盤套數(shù)占比98%，首日去化率40%；老規(guī)范項目推盤1次，推盤套數(shù)占比2%，首日去化率僅為5%。

從典型城市2025年9月四代宅/新規(guī)項目基本情況來看，成都、重慶、南京等城市均有四代宅/新規(guī)項目熱銷。

如成都招商錦城序及東城金茂曉棠9月去化率皆達(dá)100%，南京金基嶼樾府推出88套房源，也得到了100%的去化率。

值得注意的是，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項目均能熱銷，以武漢、成都為例，除了去化率高達(dá)八成以上的熱銷項目外，不乏滯銷產(chǎn)品，其中成都近郊區(qū)怡湖春曉項目，因開盤價格超2萬元/平在板塊內(nèi)不具備優(yōu)勢，清水價格接近板塊精裝價格，開盤去化率僅為45%；武漢武昌源著項目，9月2日推售50套，去化率不足三成。

2025年9月上海、杭州、嘉興等標(biāo)桿豪宅入市，市場熱度穩(wěn)中有增。

其中，上海頂級豪宅標(biāo)桿項目金陵華庭位于黃浦區(qū)核心地段，早在今年3月，項目一期158套房源就曾以“3小時售罄，攬金92.34億元”成績震撼市場，二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破了上海今年單次推盤總金額最高值記錄。

杭州大家詠印明廬和華潤元起觀潮兩個標(biāo)桿豪宅均在9月相繼入市，繼錦上萬象府后再漲1-1.3萬元/平方米，較限價漲幅約五成。

嘉興綠城玫瑰園項目，定位高層+法式聯(lián)排，地段加持+產(chǎn)品稀缺，拿地到首開僅5個半月，排屋備案均價32055元/平方米，儲藏室均價15800元/平方米，10月首開，開盤當(dāng)天去化率便達(dá)到79.4%，總銷售額為3.9億元。

此外，對于部分市場相對低迷的弱二線城市，如西安、蘇州、鄭州、福州等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

預(yù)判10月，我們認(rèn)為，新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊，基于去年10月基數(shù)較高，成交單月同比降幅仍將有進一步擴大的可能。

城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇：京滬杭蓉等核心一二線城市市場熱度或?qū)⒀永m(xù)高位波動，因其購買力基礎(chǔ)相對雄厚，市場熱度變化與新盤供應(yīng)量和質(zhì)密切相關(guān)；武漢、鄭州、蘇州、南京等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，購房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如南寧、重慶、福州、青島等，預(yù)期整體去化率基本處于不足三成的低位徘徊。

值得關(guān)注的是，隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市，高端市場亦存在熱度轉(zhuǎn)降跡象，并非所有高端住宅都可實現(xiàn)熱銷，內(nèi)部也存在一定的分化行情，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢類項目才能保持高熱。

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