Q3商辦資產成交百億，總量環比下滑7成

作者 |睿和智庫研究部 編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：在今年Q2創下總價798億元成交金額高點后，Q3內地大宗交易市場迎來階段性回調。

睿和智庫：本季度錄得交易總額約216.26億元，較Q2顯著回落，環比下降約72.9%，但仍高于Q1水平。

Q3的變化主要源于萬達500億元資產包“一次性拉動效應”的減弱，市場回歸常態。若剔除該筆交易影響，三季度比二季度成交規模環比下降27.43%，反映出市場基本面并未顯著惡化，仍處于“去泡沫化”的調整階段。

本季度共錄得33筆交易

交易筆數方面，本季度共錄得33筆交易，也較二季度有所下降，但單筆平均成交額維持在7億元以上，顯示資金仍在有序流入具備確定性的資產類別。

睿和智庫經過數據跟蹤及廣泛調研，研判如下（注：本數據庫主要錄得存量不動產，不含土地類相關交易）：

• Q3市場交易表現平淡，市場整體保持理性。另外，大宗交易的成交周期通常為6個月至1年，因此在Q3期間，許多交易尚在進行中。預計進入Q4后，成交量將有所提升。

• 交易筆數與二季度相比持續下滑，股權交易與資產交易筆數較為均衡。從交易數量來看，Q3比Q2減少12筆；較去年同期的53筆，減少20筆。結合總額和單筆均價，市場呈現“量縮價穩、結構分化”的階段性特征。

• 單筆平均成交額7.46億元，成交集中在辦公和商業領域。與Q2辦公類資產受冷落的情況不同，Q3辦公類資產再度活躍，占本季度成交的46%。但單筆平均成交額不高，較去年同期還下跌了4.36%。

圖表1:2023Q3-2025Q3內地不動產大宗交易一覽

從交易金額占比分布來看，第三季度50億以上的大額成交為0，成交均價與第一季度持平，分布較為均衡。

圖表2：2025Q3大宗交易金額占比分布

上海112億重回榜首：占比超五成

在本季度城市分布中，一線城市交易額高達156.81億元，占比72.5%。

上海以超112億元成交額重回城市榜首，占總成交額的51.9%，顯示出其作為全國資產定價錨點的韌性。廣州憑借35.87億元的成交額排在第二位。本季度廣深活躍度有所提升。

圖表3：Q3大宗交易金額排行TOP5（單位：億元）

典型交易方面，越秀金融大廈50%權益交易（34.33億元） 是本季度最具代表性的整售案例。該筆交易展現出廣州核心區域的甲級辦公資產的流動性，也表明即使是市場調整期，真正優質的資產依然具備不錯的價值支撐，是資金避險與長期配置的壓艙石。

交易結構方面，賣方越秀房產基金將資產權益轉讓給同體系的國企開發商越秀發展集團，為未來在合適時機將其作為REITs擴募資產上市奠定基礎，成為“投、融、管、退”全周期資本運作的典范環節。此筆交易亦堪稱“國資接盤+基金退出”的經典模式。

除此之外，蘇寧易購以每家1元共計12元，出售了其名下12座家樂福中國子公司100%股權，根據外部評估報告，本次出售的項目子公司皆已停止運營，凈資產均為負值。對應的100%股權價值評估值分別在-6.55億元至-1.71萬元之間不等。“1元轉讓”實質上是將子公司家樂福的債務剝離出ST易購的合并報表范疇，期待通過專業機構處置來減輕母公司的財務負擔。

這兩宗交易共同描繪了當前市場中并行的兩條主線：

1.對于優質資產，市場正在構建由國資、險資和REITs等長期資本主導的精細化、金融化的價值管理閉環，運作模式趨于成熟和復雜。

2.對于負收益的資產，企業則采取果斷的財務出清策略，以“斷臂求生”的方式剝離負資產，核心目標是修復資產負債表，以實現風險隔離。

睿和智庫認為，這兩宗交易共同揭示了當下同一個市場趨勢——

在地產的后周期調整時代，企業的資本運作路徑從“規模擴張”全面轉向“質量優化與風險管控”。無論是通過升級資產組合來捕捉金融紅利，還是通過剝離負資產來確保生存，其底層邏輯都是對存量資產進行一場深刻的“價值重塑”與“風險再定價”。

圖表4：2025年Q3排名前五大宗交易成交案例

（億元，萬平方米）

辦公物業成交回升：占比超四成

與二季度商業類資產“一枝獨秀”不同，三季度辦公類資產成交占比顯著回升，以100.29億元的交易額約占總體成交額的46%，反映出投資者在估值回調后重新聚焦核心區域辦公資產。上海、廣州、深圳等多地出現整棟或整層辦公物業成交，展現出機構對一線城市辦公基本面的長期信心。

商業類資產雖未再現“萬達式”超級交易，但仍為市場主力。三四線城市，如滁州、荊州萬達廣場各以10億元成交，這表明下沉市場中的城市商業資產在深耕本地消費市場方面展現出穩定性，并開始吸引資本的關注。

公寓、酒店、產業園、物流等業態持續有交易落地，表明資本在多物業類型中尋求價值機會。

圖表5：2025Q3不同資產物業類型交易額占比分布

圖表6：2025Q3不同資產物業類型交易筆數占比分布

內資主導格局未變：產業資本活躍

本季度買家格局仍以內資企業為主導，其中國有企業、產業資本參與度提升。例如招商輪船收購招商積余大廈、OPPO回購杭州研發總部等。

外資參與度相對平淡，未見大規模收購動作，僅通過法拍、股權合作等途徑小規模涉足市場。例如，上海恒豐路項目由本土開發商競得，這表明在估值尚未完全見底之前，外資仍保持審慎立場。

睿和智庫分析認為，當前市場呈現出典型的“內資主動布局、外資耐心等待”的格局。這一格局的核心驅動力源自內資買家，尤其是國有企業和產業資本，它們基于明確的自身需求，正積極入市。這些交易行為表明，內資買家對特定資產的估值已達成共識，其投資不僅具有價格托底效應，更體現出戰略布局的特征，成為當前市場最堅實的支撐力量。

圖表7：2025Q3大宗交易買家類型分布

從賣家類型來看，內資開發商貢獻了41.26億元的交易額。萬科、世茂、陽光城等企業繼續通過出售資產緩解流動性壓力。

與二季度相比，本季度交易更傾向于分拆出售、部分股權轉讓或項目公司股權層面交易。

值得注意的是，部分國企開發商，如陸家嘴集團、中海地產等，也在參與資產出讓。這些資產主體正在積極優化資產結構、回籠資金，逐漸為資產管理構建長期穩定的框架。

睿和智庫分析：對于陷入困境的房企，通過處置資產來換取生存空間，是一場殘酷的“價值重塑”；但對于實力尚存的國企和部分民企，果斷處置非核心或效率下降的資產，能夠優化資源配置，為穿越周期和下一輪發展積蓄力量。

圖表8：2025Q3大宗交易買家類型分布

結語：

2025年第三季度的大宗交易市場，在二季度沖高后自然回落，整體仍處于“底部徘徊、結構優化”的周期階段。投資者不再追逐規模神話，而是更聚焦于資產現金流質量、運營能力與估值安全邊際。

隨著REITs市場的常態化擴容、國企改革深化與部分房企債務重組推進，預計四季度市場將延續“精選標的、分批成交”的特征。若后續金融政策進一步寬松或經濟復蘇信號增強，大宗交易市場則有望在2026年上半年迎來新一輪活躍期。