從 “規(guī)模擴(kuò)張” 向 “品質(zhì)運(yùn)營(yíng)”，住房租賃迎來(lái)新一輪行業(yè)變革

在政策和市場(chǎng)的雙重推動(dòng)下，一場(chǎng)深刻變革正在租賃行業(yè)上演，隨之而來(lái)的，是新一輪的發(fā)展機(jī)遇。

9月15日《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式實(shí)施，這是中國(guó)首部專門規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的行政法規(guī)，從租賃主體、房源供給、合同規(guī)范、權(quán)益保障等方面作出系統(tǒng)性規(guī)定。

“合規(guī)與效率是行業(yè)重構(gòu)的基石。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波在10月22日舉辦的“重構(gòu)居住關(guān)系-新租住時(shí)代”城市共生計(jì)劃主題沙龍上稱，“《條例》倒逼企業(yè)合規(guī)升級(jí)，房源真實(shí)性管理、資金安全監(jiān)管，未來(lái)行業(yè)將更趨規(guī)范，政策支持也會(huì)逐步完善。法規(guī)落地后，淘汰的是不規(guī)范的企業(yè)，留下的是真正關(guān)注用戶需求的企業(yè)。”

在當(dāng)前租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化中，供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變是行業(yè)變革的核心。58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝分析，住房租賃市場(chǎng)供需錯(cuò)配問(wèn)題依然突出。保障性租賃住房已建設(shè)2400萬(wàn)套，但實(shí)際入住僅700萬(wàn)戶；品牌長(zhǎng)租公寓在管規(guī)模約300萬(wàn)套，一線城市出租率超85%，供需相對(duì)平衡；而個(gè)人房源市場(chǎng)卻呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”與“租金下降”并存的矛盾現(xiàn)象。“隨著居住觀念轉(zhuǎn)變，租賃行業(yè)正迎來(lái)結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇，這種轉(zhuǎn)變不僅重構(gòu)了住房消費(fèi)邏輯，更推動(dòng)行業(yè)從‘規(guī)模擴(kuò)張’向‘品質(zhì)運(yùn)營(yíng)’躍遷。”

數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，租房需求占比上升，買房需求占比下降，租賃市場(chǎng)正在補(bǔ)位。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩(wěn)，租售比突破國(guó)債收益率，為行業(yè)提供了利潤(rùn)空間。

華潤(rùn)有巢副總經(jīng)理孫雪鵬指出，租客需求的變化體現(xiàn)在兩方面：一是服務(wù)升級(jí)，二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。“存量項(xiàng)目改造難度較大，但新增項(xiàng)目需更注重品質(zhì)與空間設(shè)計(jì)，包括配套空間與區(qū)域整體提升。”

龍湖集團(tuán)龍智資管航道、龍湖冠寓總經(jīng)理顧濤介紹，冠寓通過(guò)精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)（如電動(dòng)晾衣架、床頭柜布局）與組合式資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、養(yǎng)老、寫(xiě)字樓等多業(yè)態(tài)融合），為用戶提供更全面的生活解決方案。“從維修服務(wù)到社群活動(dòng)，再到精神層面的滿足，都是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。”

“城市青年需要交通便利與社群互動(dòng)，城市建設(shè)者則需要低成本與基礎(chǔ)服務(wù)保障。”首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)品牌營(yíng)銷部總經(jīng)理高廣漢強(qiáng)調(diào)客群細(xì)分與社會(huì)價(jià)值并重的運(yùn)營(yíng)理念，認(rèn)為新租住時(shí)代的企業(yè)需平衡經(jīng)濟(jì)賬與社會(huì)價(jià)值賬，從“房東”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔⑿统鞘羞\(yùn)營(yíng)者”。

公募REITs的推出改變了估值邏輯，現(xiàn)金流穩(wěn)定性成為核心指標(biāo)。戴德梁行估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部副董事董一凡指出，“土地期限與續(xù)期政策的不確定性是當(dāng)前主要瓶頸，未來(lái)需通過(guò)運(yùn)營(yíng)效率提升與服務(wù)增值，增強(qiáng)資產(chǎn)退出時(shí)的市場(chǎng)認(rèn)可度。”

利潤(rùn)壓力始終是企業(yè)無(wú)法繞開(kāi)的話題，與會(huì)嘉賓提出，通過(guò)數(shù)字化管理、政策支持與資方合作，可降低運(yùn)營(yíng)與建安成本，節(jié)能技術(shù)應(yīng)用與服務(wù)增值也是利潤(rùn)對(duì)沖的有效途徑。