從訴訟維權(quán)到戰(zhàn)略重構(gòu)，大悅城憑什么在地產(chǎn)寒冬硬抗到底？

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

行業(yè)深度調(diào)整期，房企普遍面臨經(jīng)營(yíng)承壓的挑戰(zhàn)，央企大悅城控股也未能例外。近四年累計(jì)近80億元的虧損、土地糾紛訴訟的曝光，讓這家深耕商業(yè)地產(chǎn)的央企一度處于輿論焦點(diǎn)。然而，撥開短期業(yè)績(jī)波動(dòng)的迷霧，大悅城通過管理層優(yōu)化、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級(jí)、資本運(yùn)作創(chuàng)新等一系列舉措主動(dòng)求變，在寒冬中積蓄穿越周期的力量，展現(xiàn)出央企房企的穩(wěn)健韌性與突圍決心。

直面困境主動(dòng)維權(quán)，厘清阻礙聚焦發(fā)展。近期大悅城子公司就武漢地鐵小鎮(zhèn)地塊糾紛提起訴訟，追討約11億元資金，這一舉措被外界解讀為企業(yè)應(yīng)對(duì)資金壓力的務(wù)實(shí)之舉。該項(xiàng)目作為2019年武漢重點(diǎn)招商項(xiàng)目，因地塊交付問題擱置六年，累計(jì)計(jì)提減值超5億元，不僅占用大量資金，更影響區(qū)域戰(zhàn)略落地。在多次溝通無果后，大悅城通過法律途徑維護(hù)合法權(quán)益，既彰顯了企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的底線思維，更體現(xiàn)出清理歷史遺留問題、輕裝上陣的決心。此次追討的資金若能順利收回，將有效補(bǔ)充現(xiàn)金流，為核心業(yè)務(wù)發(fā)展注入動(dòng)力，也為行業(yè)內(nèi)類似歷史遺留問題的解決提供了理性范本。

業(yè)績(jī)承壓背后，是行業(yè)周期與戰(zhàn)略調(diào)整的階段性陣痛。2022年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，銷售端去化壓力加大、資產(chǎn)減值計(jì)提增加等因素疊加，導(dǎo)致大悅城歸母凈利潤(rùn)連續(xù)虧損。但值得關(guān)注的是，企業(yè)經(jīng)營(yíng)并未陷入停滯，反而在逆境中實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵指標(biāo)的逆勢(shì)突破。2024年全口徑簽約額達(dá)369億元，行業(yè)排名躍升6位至第23位，顯著跑贏行業(yè)大勢(shì)；商業(yè)板塊作為核心優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，全年銷售額同比增長(zhǎng)16%，客流量提升22%，展現(xiàn)出強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)韌性。同時(shí)，虧損數(shù)據(jù)也包含戰(zhàn)略調(diào)整的階段性影響，合作開發(fā)模式雖導(dǎo)致利潤(rùn)分流，但有效降低了單一項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)筑牢安全墊。

管理層迭代與組織優(yōu)化，為發(fā)展注入新動(dòng)能。2024年以來，大悅城啟動(dòng)管理層大調(diào)整與組織架構(gòu)優(yōu)化，裁撤冗余區(qū)域公司，將原有7大區(qū)域整合為4大核心大區(qū)，實(shí)現(xiàn)資源聚焦與效率提升。新任董事長(zhǎng)姚長(zhǎng)林深耕中糧體系30余年，兼具商業(yè)運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，上任后持續(xù)推動(dòng)精細(xì)化管理，聚焦核心城市群深耕。與此同時(shí)，企業(yè)加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，建成CRM會(huì)員管理平臺(tái)、三端小程序矩陣等數(shù)字化體系，通過三維會(huì)員標(biāo)簽體系實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，9月企微私域與CRM后臺(tái)打通后，進(jìn)一步提升高價(jià)值會(huì)員運(yùn)營(yíng)效率，為商業(yè)板塊業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)賦能。

核心業(yè)務(wù)多點(diǎn)突破，構(gòu)筑長(zhǎng)期發(fā)展護(hù)城河。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城堅(jiān)持“年輕力”戰(zhàn)略，2024年新增廈門、三亞、海淀三大旗艦項(xiàng)目，均以超98%招商率高質(zhì)量開業(yè)，其中三亞大悅城首月銷售額破億，廈門大悅城開業(yè)三日客流超50萬人次。通過“首店經(jīng)濟(jì)+潮流IP”雙輪驅(qū)動(dòng)，全年引入全國(guó)及區(qū)域首店超450家，二次元業(yè)態(tài)銷售額突破11.1億元，持續(xù)鞏固年輕消費(fèi)群體核心陣地。資本運(yùn)作方面，西南首單消費(fèi)REIT成功發(fā)行，底層資產(chǎn)出租率98.1%、租金收繳率99.97%，打通“投融建管退”閉環(huán)；大悅城地產(chǎn)私有化完成后，股權(quán)比例提升至96.13%，將進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)板塊利潤(rùn)歸集，為歸母凈利潤(rùn)改善奠定基礎(chǔ)。

住宅與多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，拓寬增長(zhǎng)空間。住宅業(yè)務(wù)聚焦核心都市圈，2024年新增杭州、西安等5宗優(yōu)質(zhì)地塊，總土儲(chǔ)可售貨值超1260億元，多個(gè)項(xiàng)目成為區(qū)域標(biāo)桿紅盤，杭州鷺悅朗云府實(shí)現(xiàn)四開四罄。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等多元業(yè)務(wù)同步崛起，深圳產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目平均出租率達(dá)98.2%，北京兩大新園區(qū)開業(yè)實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域突破；長(zhǎng)租公寓平均出租率維持95%，榮獲多項(xiàng)行業(yè)大獎(jiǎng)。財(cái)務(wù)層面，企業(yè)成功獲批多項(xiàng)“白名單”項(xiàng)目，2024年新增借款平均成本降至3.0%，綜合融資成本同比下降55個(gè)基點(diǎn)，AAA主體信用評(píng)級(jí)持續(xù)維持，為業(yè)務(wù)拓展提供穩(wěn)定資金支持。

行業(yè)調(diào)整期亦是轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)期，大悅城的一系列舉措正逐步顯現(xiàn)成效。2025年前三季度營(yíng)收已實(shí)現(xiàn)同比微增，商業(yè)板塊雖短期面臨出租率波動(dòng)，但通過數(shù)字化運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、首店經(jīng)濟(jì)升級(jí)等措施，持續(xù)激活消費(fèi)活力。隨著歷史遺留問題逐步解決、核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化、戰(zhàn)略布局持續(xù)深化，這家央企房企正逐步走出短期陣痛，向“卓越城市運(yùn)營(yíng)與美好生活服務(wù)商”的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的浪潮中，大悅城憑借央企背景優(yōu)勢(shì)、核心業(yè)務(wù)韌性與持續(xù)創(chuàng)新能力，有望穿越行業(yè)周期，實(shí)現(xiàn)從規(guī)模增長(zhǎng)向質(zhì)量效益提升的轉(zhuǎn)型跨越，為行業(yè)發(fā)展提供央企樣本。