地產寒冬或回春？融創、碧桂園都“活”過來了？

10月23日，二十屆中央委員會第四次全體會議公報發布，此次公報將房地產相關表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，明確提出要“推動房地產高質量發展”。

據《中國經營報》分析，這一措辭，不僅標志著房地產行業在國家戰略中的定位發生深刻轉變，也預示著“十五五”期間，房地產將更多與民生保障、內需拉動、質量提升緊密結合，成為經濟持續健康發展的重要支撐。在過去相當長一段時間里，房地產被視為拉動經濟增長的重要工具。然而，隨著經濟結構轉型和住房矛盾的變化，其角色正逐步回歸“居住屬性”和“民生本位”。

很明顯，這是地產行業趨向平穩發展的啟示，此時的地產企業則需要逐漸消化掉過往高杠桿帶來的巨額負債，重新審視時代制定新的策略。當然，也有業內人士對此表示仍需觀望。

與之相應的倒是，近期，融創和碧桂園都在化債方面取得了重要進展，他們能夠率先“活”過來嗎？

融創的擔子卸下來了？

10月14日，融創中國發布公告稱，其境外債務重組計劃已獲得大多數計劃債權人批準。

據公告顯示，共1469名計劃債權人投票贊成境外債務重組計劃，占出席會議并投票的總債權人數約98.5%；投票贊成的債權人合計持有總額約79.6億美元（約合567億元人民幣）投票計劃債權，占會議投票的計劃債權總額約94.5%。重組范圍包括融創中國發行或擔保的境外債務。

圖源：南都N視頻

融創中國的下一步是向香港高等法院尋求批準該重組計劃，并進行裁決。據悉，相關申請將在今年11月5日進行聆訊。這意味著，融創距離重組方案徹底通關僅“一步之遙”。

不過，也有知情人士對財視傳媒透露：“盡管面上緩過來了，但是工資還是遲發。”

不難看出，化債成功的融創依然面臨困難，但孫宏斌的壓力應該是緩解了不少。

圖源：21世紀商業評論

在應對地產行業危機的過程中，孫宏斌也有不少變賣資產的動作，但主要都集中在文創項目上。

2023年，融創中國出讓了深圳冰雪文旅城51%的股權。2024年，出售了武漢甘露山文創城35%的股權、無錫融創茂配套酒店以及用成都環球中心天堂洲際大飯店被動抵欠東方雨虹債務。此外，融創還在2024年解除了與彰泰的合作，不用繼續支付剩余的64.19億款項款，也不再對其余40個項目進行投入。

如果說賣資產保了融創的現金流，那拉著債權人一起“上船”的操作，則是給融創卸了“擔子”。這套方案最早公布于2025年4月17日，融創中國針對這筆總規模約95.5億美元的境外債務正式推出“全額債權轉股權”方案。

具體措施是，融創計劃向債權人分派兩個系列的新強制可轉換債券，作為注銷現有債務、解除與現有債務相關債權的對價。

其中，一類將獲分配轉股價6.8港元/股的新強制可轉換債券，可在重組生效日起轉股；另一類將獲分配轉股價3.85港元/股的新強制可轉換債券，可在重組后18至30個月內轉股。截至發稿前，融創中國的股價僅為1.51港元/股。

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債轉股落地，隨之而來的則是股權稀釋的問題。據悉，為了應對管理層持股被稀釋的問題，融創同時設計了“股權結構穩定計劃”。具體來看，方案擬向主要股東提供部分附帶條件的受限股票，其中債權人每獲分配的100美元本金的新強制可轉換債券中，將有約23美元的債券發行給主要股東或其指定方。

主要股東在6年內僅獲得該等受限股票的投票權等極其受限的權利，不能處置、抵押、轉讓受限股票。

“棱鏡”的文章指出，重組過程并非一帆風順，部分美元債持有人曾要求孫宏斌抵押個人資產。對此一位業內人士表示：“融創的債主比融創更害怕失去孫宏斌，沒有人敢想象沒有孫宏斌的融創會怎樣。所有人最怕的就是老孫撂擔子不干。所幸老孫一直沒躺平。”他表示，破產清算清償順序里，美元債券優先級幾乎是排在最后的。所以，境外債權人只能希望融創團隊繼續把項目給做下去，債務能拿回來一點是一點。

另有金融行業人士分析稱：“用數倍的價格債轉股，其實就是讓債主們對債務打一個巨大的折扣。雙方都在賭，換成股票后未來融創股價能有所回升，這就意味著把債主和債權人綁在了一個戰車上。”

碧桂園重回財富500強

10月23日上午，2025年順德企業家大會召開，全場超500位企業家到場。據“南都N視頻”報道，主席臺上32位企業家就坐，作為順德老牌知名企業，碧桂園控股有限公司黨委書記、總裁莫斌被安排在主席臺的第一排。

圖源：南都N視頻

活動現場，佛山市委常委、順德區委書記陳新文表示：“很多人都非常關心碧桂園，但是他們始終在打問號。碧桂園現在的情況如何？它還活著嗎？今天我之所以把碧桂園放在這個位置，是想告訴大家兩件事情。一是碧桂園重回世界500強，這是一件非常榮幸的事情。二是碧桂園是一個了不起的、偉大的企業。”

據悉，2025年《財富》世界500強榜單中，碧桂園以351億美元營收位居第460位。

陳新文進一步表示，碧桂園雖然面臨各種艱難困苦，但是楊國強主席、楊慧妍主席和莫斌總裁從來沒有棄船，沒有把應該背負的社會責任和債務放在一邊，而是咬著牙在風浪中奮進。

碧桂園一位前員工就此也表示，這“也是里程碑（事件）了，至少說明解決了很多問題。”

由于房地產行業的下行，碧桂園債臺高筑。截至2025年6月底，碧桂園總資產中九成都是負債。其中有息債務合計1000多億元，有七成以上是短期有息債務。據公告，僅今年上半年，碧桂園面臨的重大未決訴訟，標的金額超5000萬元的就多達344起，金額涉及約464億元。

盡管面對如此困局，近年來碧桂園依舊堅持保交房，另一邊則在積極化債。據“廈門房產網”10月21日報道，碧桂園的境外債務重組傳來了好消息，77%債權人已簽署重組協議，預計將壓降116億美元債務。公司通過保交付170萬套房屋釋放現金流，同時以價換量實現銷售回血，為經營恢復奠定基礎。重組完成后預計產生700億元凈資產，為企業轉型發展創造有利條件。

事實上，不論是融創還是碧桂園，其債權人似乎都沒得選，除了“上車”就是血本無歸，只能盼著企業能穩住經營，憑借核心項目去回籠資金，讓債權人的權益能夠真正落地。