20萬+/平！保利面粉廠備案價曝光，一腳定江山

保利玥璽灣，一腳定江山！

據可靠爆料，就在今天，保利玥璽灣（保利面粉廠項目）首批備案價已報入，整體17萬+/平，第二排單套突破20萬/平！

這一次，是幾棟樓陸續報批，貨量不少。

最重要的是，保利玥璽灣準備取證，總算給出一記最有力的辟謠。

雖然說，保利玥璽灣其實一直很神秘，但市面上還是流傳著各種價格的假信息。

很多還是一眼假的那種。

比如說這個，說保利面粉廠備案均價約15.7萬/平，但按規定最多可降20%。

按廣州現行政策規定，實際銷售價格，根本不可能做到備案價下探20%。

這不符合官方止跌回穩的大基調，更不符合保利一貫的作風。

舉個例子，去年增城某新盤按備案價的85折推出少量特價房，當場就被官方緊密叫停，賣出的房也不能網簽。

這還是外圍區，都管控得這么嚴格，更何況是在保利面粉廠這種絕對核心地段。

而且，保利面粉廠是保利有史以來最重要的項目，怎么可能一上來就踩政策紅線，還要自降身價呢？

再來看另一個帖子，直接把每棟樓、每個戶型的價格來了個大劇透：

講一個科普知識吧：

在廣州，新房價格必須要源于預售證，而預售證一般是分批申報，最常見的是單棟樓報批。

這是因為，開發商需要先拿到建設工程規劃許可證、施工許可證，并且投入開發建設的資金比例達到一定要求，工程施工到一定階段，才能去取證。

|保利玥璽灣實景圖

所以呢，保利面粉廠項目這次申請備案價，也不是全部樓棟。

以后，但凡看到誰說有保利面粉廠全部戶型價格的，一律打假送入小黑屋！

還有的帖子就更離譜了，直接做出了面粉廠項目的銷控表：

保利面粉廠項目還沒開盤，哪來的銷控表？還是純綠色的，真是聽君一席話，勝似一席話。

一句話總結，市面網傳的面粉廠備案價/價格，其實全都是引流量、博眼球的假消息，根本經不起推敲！

那么，保利面粉廠項目，到底會怎么定價呢？

既然備案價已經有了，那么結合廣州政策，定價通常都會在備案價90%-100%之間，那么第二排望江房源價格預估要到16萬/平左右。

并且，第二排望江單套的備案價最高突破20萬/平，那么首排望江單位只會更高！

作為行業老大，拳頭產品，全城期待的頂豪，大家的預期不妨拉高一些。

保利面粉廠項目入市，更是一個標志性節點——廣州頂豪，即將打開全新時代篇章。

如果說，上一個時代的廣州頂豪封面是匯悅臺，那這一個時代，就一定會是保利玥璽灣。

這不是多選項，而是單選項。

很簡單，沒有哪一個能像保利面粉廠項目，價值邏輯絕對清晰，城市占位絕對頂級，稀缺性無可復制。

| 效果合成圖，僅供參考，非交付承諾

幾個重點：

1) 絕對的城市核心地段，引領珠城東擴格局

2）近年來廣州望江景觀+南向采光面最好的項目，戶戶全江景

3）廣州唯一一個陽臺率30%+公共空間10%的戶型

4）廣州前所未見的產品，保利發展總部直管，高層領導直接參與規劃和設計

保利面粉廠項目位置大家都熟悉了：珠城東，臨江大道上，珠金琶的幾何中心。

|保利面粉廠江景實拍

這種出身論看似過時，卻始終是豪宅價值的底層邏輯。

保利面粉廠的位置，就決定了它始終會是城市的C位；

并且，直接帶動珠城東區價值走廊成型，形成廣州新一代城市頂級資產圈。

這種預期，已經是明牌。

今年8月，花城大道斷頭路和員村二橫路的征收方案終于通過了廣州市土委會的審議。

兩條關鍵命脈的建設，提上了日程，爭取2026年年底開通。

接下來還會有新一輪征地，后續就是商業、學校等新一輪配套建設，形成連片發展。

當然，保利已經在前邊打頭陣，面粉廠、絹麻廠兩大項目，光是買地資金就接近200億，率先完成連片布局。

現在，保利玥璽灣即將入市，就是為珠城東格局和價值定下足夠高的基調，一腳定江山。

保利面粉廠的江景，當然是無可復制的，但更值得細品的，是江景和產品的融合，呈現出明顯的迭代性。

講幾個印象深刻的地方吧。

第一，全市首創，挑高達11米的城市浮島。

| 實景合成圖，僅供參考，非交付承諾

挑高11米，最直接的效果，就是隔開了周邊的視野屏蔽，1樓也能無遮擋望江，戶戶全江景。

同時，這也使建筑天際線拔高到150-180米，直接超過了匯悅臺。

身居更高位，將珠金琶江景望透，就是對城市的絕對駕馭感。

其次，這座城市浮島，也打造了一個四重立體的超級社區底盤。

B1、B2，星空頂車庫與中軸環島構成立體歸家動線；L1是一萬平的會所洄游空間，整個珠城最大的會所。

L2參考新加坡樟宜機場，打造一座浮島園林，每一層都是完全不同的體驗。

第二，灣流曲線的幕墻體系，辨識度就是戰斗力，是代表廣州的城市封面。

建筑的辨識度，從來不是靠裝飾堆出來的，而是要體系化的顛覆。

所以，保利設計高曲率立面、含弧幕墻，就是要把視覺記憶做到極致。

配合9.9米尊璽塔冠，更讓它在天際線上擁有獨特輪廓，衍生出一種建筑符號。

放眼全國頂豪，這種能在天際線一眼識別出來的城市封面，不多。

第三，品質、細節、藝術性武裝到牙齒，形成自身的文化表達體系。

保利玥璽灣展示區，既像一場大型奢石展覽，更像一場大型當代藝術展覽。

舉個例子，項目融入了十二大非遺工藝，既重新演繹了珠江的時代敘事，又滲透在日常生活尺度里。

主雕塑《潮涌》，出自國際藝術家約翰·阿特金之手，取意粵劇中的“水袖舞”，配合金箔折光手法，水袖揮舞間，也像珠江的潮起潮落。

藝術裝置《水天一線》與《匯聚成珠》，把“珠江之水天上來”做成空間語言，從高處俯瞰，就像流動的珠江。

| 水天一線藝術裝置

所有設計表達，都有一個很強的主體性，就是彰顯廣府或者說中國的文化自信。

和上一代的頂豪相比，你能看到明顯的時代變遷和接棒者的感覺。

如果說，匯悅臺更多像“全球化豪宅在廣州”，那保利玥璽灣就像一座“面向世界的廣州豪宅”。

當然了，作為一座時代頂豪，保利玥璽灣能說的還有很多，受制于篇幅，就不一一展開了。

但可以肯定的是，會是保利玥璽灣很多塔尖人群的唯一選項。

據我們接觸到的意向客戶，有些本身就是行業內的老板，業務主要集中在珠三角，公司可能在外地，但是人常住省城，這兩年行業確實下行，但之前也沒胡亂投資，也沒踩坑，市場回調后，甚至還擴張項目。

他們手里房子就很多，這部分客群，要么不買，要么就買最好的。

這種現象，本身就說明保利玥璽灣，已經在帶動城市財富階層和城市中心的變遷。