仲量聯行第八屆進博會特別觀察

開放聚能興動能之城，產業地產創共贏新篇

上海，2025 年 11 月 5 日 —— 第八屆中國國際進口博覽會（以下簡稱 “進博會”）今日在上海正式啟幕。作為二十屆四中全會勝利召開后首場重要經濟外交活動，本屆進博會展覽面積超 43 萬平方米，4108 家境外企業攜 461 項新產品、新技術、新服務集中亮相，為全球企業鏈接中國超大規模市場、釋放消費潛力搭建核心平臺。在此背景下，仲量聯行結合展會核心亮點與產業實踐，發布《第八屆進博會特別觀察》，深度解讀開放深化趨勢下城市能級提升、產業協同發展與商業地產轉型的機遇。

仲量聯行中國區首席執行官張靜表示：“進博會依托中國超大規模市場，釋放擴大開放、互利共贏的強烈信號，為全球應對挑戰注入關鍵動力。八年來，全球企業踴躍參與的熱情與外資加碼在華布局的行動，都印證了中國已是全球企業實現增長的關鍵賽程，獨特市場生態與開放紅利驅動企業長遠發展。仲量聯行在華發展五十余載，深耕內地市場三十余年，我們將繼續助力更多跨國企業實現展品變商品、展商變投資商轉型，共享中國開放發展成果。”

進博會成為產業與商業地產深度耦合的“連接器”

仲量聯行認為，進博會已成為探索商業地產與產業需求深度耦合的生動實踐載體。無論是消費品展區旗艦經濟釋放的零售空間需求、裝備展區新質生產力落地催生的專業化載體需求，還是醫療展區生命科學及健康醫療板塊所體現的地產發展態勢，均在加速商業空間與產業升級的精準適配，形成“產業需求牽引空間升級、空間優化反哺產業發展” 的良性循環。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀指出，本屆進博會傳遞的“開放深化”信號，推動投資中國的產業新方向與產業需求驅動空間升級的趨勢契合，而貼合需求的商業地產，正是全球企業扎根中國、鏈接市場的核心落地橋梁。它已跳出后端配套的傳統定位，成為企業布局中國時的前端關鍵考量 —— 既承載產業落地的功能需求，更傳遞企業對中國市場的長期信心。

消費品展區：戶外運動與旗艦經濟崛起，激活零售地產活力

消費品展區以 “更高品質，更好生活” 為定位，一方面緊扣體育消費趨勢，創新打造 “進博體育公園”，集中釋放運動品類消費潛力，進一步強化體育消費對零售場景的需求牽引；另一方面聚焦高端消費升級，設立高端消費專區，推動旗艦店經濟與展會溢出效應深度共振。

仲量聯行監測數據顯示，上海近40家優質購物中心中，運動服飾類新租面積在服飾鞋包業態中的占比由2023年的14.2%顯著提升至2025年前三季度的28.4%。截至2025年9月底，已有超過35個專業小眾戶外品牌在上海開設門店逾250家，其中VUORI、HOUDINI、KEEN等一批國際品牌均以首店形式進駐市場。

進博會的“首發溢出效應”持續助推旗艦店經濟升溫。2025年上半年，上海旗艦店名店密集亮相。羅意威亞洲最大旗艦店、阿迪達斯三葉草旗艦店相繼亮相。仲量聯行2024-2025年上半年上海新開旗艦店監測數據顯示，運動服飾類占比28%，國內服飾品牌占19%，潮玩品牌占17%，三大品類的強勢表現。

仲量聯行認為，在市場深度變革的消費浪潮中，情緒消費主導的新經濟形態正蓬勃興起，成為消費市場核心驅動力。崛起的新業態、交互的新場景、迭代的新社群，共同催生全新消費需求、孕育新生消費市場。

技術裝備展區：新質生產力賦能 + 數據中心發力，打開商業地產增量空間

技術裝備展區圍繞數字工業、AI、集成電路等新質生產力核心領域設立專區，全球領軍企業集中展示數據中心高效運算、綠色低碳等前沿技術，既為人工智能時代筑牢“新基建”根基，更通過進博會的產業聚合效應，加速激活商業地產細分賽道的增量空間。進博會既是全球前沿技術的展示窗口，也是產業合作的對接平臺，加速了新質生產力企業落地的進程。仲量聯行認為，這類企業正成為商業地產市場的重要增長極，或將逐步重構多地辦公樓市場的需求格局。

姚耀表示，隨著新質生產力加速滲透，商業地產市場也迎來全新機遇與趨勢。在辦公樓市場中，AI、高端裝備制造等新質生產力企業租賃需求爆發，推動優質辦公空間向“技術配套+產業協同”轉型。

同時，進博會展示的數據中心新技術，與國內“東數西算”工程、低碳能源優勢形成疊加，讓數據中心成為商業地產最具潛力的投資賽道。2023 年，中國智算中心投資達 879 億元，同比增長超 90%，預計 2028 年市場規模破 2886 億元；中國風電太陽能裝機超 14 億千瓦的低碳優勢，再加上進博會推動的技術迭代與產業協同，進一步強化了數據中心的專業化、綠色化發展趨勢。數據中心作為支撐新質生產力的核心基礎設施，更在算力需求激增與新能源基建優勢加持下，成為商業地產領域極具潛力的投資賽道。

醫療器械及醫藥保健展區：生命科學 · 健康醫療 · 銀發經濟共振，催生地產新需求

本屆進博會醫療展區以“健康中國，美好生活”為主題，眾多適老化產品、健康服務及生命科學創新成果亮相，創新孵化專區將生命科學列為核心賽道，三大領域的展會亮點與產業需求形成強烈共振，直接推動相關地產需求升級。

在生命科學領域，進博會集中呈現的智能醫療、創新藥等前沿技術成果，與全球產業向創新生態圈構建與技術跨界融合的發展方向高度契合。仲量聯行《睿見生機 | 2025 年生命科學地產市場 6 大趨勢》顯示，截至2025年1月，上海已經超前孵化、深度孵化200多家高成長性企業，挖掘優質儲備項目180項。“孵化 + 產業”模式要求地產載體具備靈活空間分割、共享研發設施及高效資源對接能力；同時，AI + 醫療、細胞治療等技術突破催生專業化空間需求，如 GLP-1 類減重藥產能短缺推動諾和諾德等企業收購生產基地，進一步擴大相關地產需求。生命科學產業正重塑地產賽道，上海的企業孵化成果與行業產能需求，為商業地產對接產業提供了明確方向，專業化、生態化的空間載體將成為核心競爭點。

在健康醫療領域，科技巨頭引領的健康產業革命，推動“存量地產 + 健康醫療 ”深度融合。這種融合并非簡單物理改造，而是以醫療服務為核心的價值重塑，既契合商業地產從增量到存量的更新趨勢，又能匹配醫療資源補充與泛健康需求，兼具成本優化與資產增值價值。

在銀發經濟領域，進博會橫跨兩大展區的適老化產品與服務展示，直接推動銀發經濟向“產品創新 + 服務升級 ”加速轉型。為此，養老地產在空間設計上，無障礙通行、智能監測設備嵌入、銀發消費場景營造成為重點；服務體系上，醫養結合模式實現健康預防、監測、救援、護理無縫銜接，成為承接進博會適老化成果的重要載體。截至 2024 年底，上海戶籍 60 歲及以上人口占比達 37.6%，中心城區超 40%，養老地產需求顯著放量且細分需求多元，而進博會帶來的適老化創新成果，正為養老地產的品質化轉型提供直接參考，成為行業升級的重要推力。

第八屆進博會既是跨國企業展示新品、鏈接資源的平臺，更是解碼中國市場機遇的窗口。對上海而言，進博是城市能級提升的加速器，更是投資與消費雙輪驅動的動力源。“申城五新” 戰略賦能產業升級，“首發上海 3.0 版” 政策吸引全球品牌首秀，票根經濟、免稅經濟釋放消費潛力，上海正以更開放姿態承接全球投資、釋放消費活力，讓進博紅利轉化為城市發展內生動力。

張靜強調，進博會以上海為支點，將全球前沿產業、創新技術與消費需求深度聚合，既為這座城市注入能級躍升的持久動力，更輻射形成立足中國、聯動世界的投資與消費新生態，讓全球企業在共享中國市場紅利的同時，共同參與動能之城的建設與成長。