代建滲透率再創新高，二線仍是“主戰場”

2025年代建滲透率持續攀升，但主要得益于二線城市的帶動，也受到單城市影響強烈。

◎ 文/謝楊春、吳嘉茗

代建項目在商品房項目中的滲透率持續攀升，2025年前三季度，重點城市的代建滲透率已達到7.23%，較2024年增長了0.8個百分點。然而，各線城市的發展態勢各異，僅二線城市的代建滲透率保持上升趨勢，而一線和三四線城市的滲透率則出現了一定程度的下降。從拓展情況來看，2025年前三季度，頭部代建企業的擴張意愿尤為強烈，拓展規模顯著增加，預計未來市場滲透率仍將保持上升趨勢。

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代建滲透率持達7.23%再創新高

二線城市代建項目占八成

隨著重點監測城市開盤商品房項目的增多，代建項目的滲透率也呈現出明顯的提升趨勢。2025年前三季度，代建滲透率已達7.23%，超越了2024年的水平。

分季度來看，第一季度滲透率為5%，同比下降0.44個百分點；第二季度滲透率躍升至8.7%，同比上升2.37個百分點，并創下單季度新高；第三季度滲透率為7.12%，同比上升1.24個百分點。

總體而言，2025年各季度滲透率的走勢雖與2024年相似，但波動幅度更大，呈現出集中入市的態勢。若第四季度能繼續保持同比上升的趨勢，全年滲透率有望再創新高。

從2025年新開盤的代建項目分布情況看，在能級分布方面，二線城市是當仁不讓的主力，84%的代建項目位于二線城市，15%位于三四線城市，僅有1%位于一線城市；在區域分布方面，長三角占比遙遙領先，占比高達40%。

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一線城市廣州代建項目最多

主要位于非核心區

在一線城市中，廣州（2019年以后，下同）已開盤項目數量位列第一，已有9個代建項目開盤，其次上海有5個代建項目已開盤，深圳和北京分別有3個和2個代建項目已開盤。

作為代建項目的最主要委托方，城投拿地與未來代建滲透率基本呈正相關。從一線城市城投拿地占比來看，深圳和廣州近三年城投拿地占比較高，未來代建前景在一線城市中最好。

從一線城市的代建項目以分布在核心城區以外的剛需項目為主。

以項目數量最多的廣州為例，代建項目主要分布于南沙區、增城區、花都區等非核心區域。諸如2024年廣州開盤的典型代建項目綠城·攬江印月來看，代建方是綠城管理，委托方為廣州市番禺交通建設投資有限公司。位置上，綠城·攬江印月則在環城高速外，是板塊內剛需項目。

此外，北京的兩個代建項目分別位于順義區和通州區，上海的代建項目主要在浦東和青浦，深圳的代建項目在光明區、龍崗區均有分布，均以非核心區域為主。

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二線城市滲透率達到9.9%

較2024年增長近2個百分點

二線城市2025年代建滲透率持續提升，前三季度開盤項目中，代建滲透率已經達到9.89%，較2024年提升2.13pts，也是唯一一個在2025年代建滲透率大幅提升的能級。可見在代建增速總體放緩的背景下，二線城市成為大部分企業聚焦、深耕的選擇。

具體到各城市來看，蘇州、天津2025年前三季度代建滲透率已經超過三成，其中蘇州更是達到38.5%；其次昆明、長春的代建滲透率超過20%，長沙、合肥、武漢代建滲透率超過10%；而中西部核心城市濟南、西安和重慶2025年的代建滲透率較低。

作為代建企業聚焦的主戰場，我們更加關注在重點二線城市代建企業的布局情況，以滲透率最高的蘇州為例：2023年至2025年前三季度，蘇州開盤的商品房項目中代建項目超過30個，其中朗詩綠色管理和旭輝建管代建項目數量占比超過20%，是蘇州最主要的代建企業，尤其朗詩不但市占率較高，而且進駐蘇州代建的時間也較早，2023年就已經有5個代建項目開盤，旭輝建管同期在蘇州僅有1個項目，但2024年和2025年增長明顯，旭輝未來有較大可能超越朗詩成為蘇州代建項目最多的企業。

此外綠城管理、藍城集團、龍湖龍智造等代建頭部企業在蘇州也有一定的項目，但由于進駐時間晚于朗詩和旭輝，所以目前占有率相對較低，未來提升空間較大。

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三四線城市滲透率小幅回落至6.15%

可關注珠三角城市

三四線城市2025年前三季度代建滲透率為6.15%，較2024年下降1.67pts，受單城市影響較大。三四線城市的商品房代建項目主要集中于無錫、常州、徐州等城市，代建滲透率受到個別城市的影響較大，而無錫2025年開盤項目中，僅有2個是代建項目，代建滲透率大大降低，此外江陰、太倉、常熟等城市今年代建滲透率也大幅下降。

雖然目前看來，三四線城市代建滲透有所下降，但從長期看還有較多機遇。從2024年到2025年9月，CRIC監測的代建項目中標情況中，三四線城市占比長期位于50%以上，代建仍有較大拓展機遇。

商品房代建項目的主要來源之一當屬城投拿地項目，三四線城市恰好是城投拿地占比最高的能級，從這一方面來看，三四線商品房代建同樣具備較大潛力。未來三四線城市的代建滲透率有望持續提升，但除了扎堆長三角三四線城市以外，代建企業也可以關注佛山、珠海、惠州等珠三角重點城市。

總體來看，

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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