第一太平戴維斯發布年度報告《影響力：適應》

近日，第一太平戴維斯（Savills）正式發布2025年度報告《影響力：適應》，以“適應”為核心主題，深度剖析全球經濟與地緣政治波動下房地產行業的轉型策略。

報告指出，面對氣候變化、技術變革與人口結構調整等多重挑戰，房地產行業需通過差異化思維與主動創新實現韌性發展，并在投資策略、氣候適應、租戶需求及資產功能重構等領域提出前瞻性洞察。

第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可表示：“轉型充滿挑戰，卻勢在必行。全球范圍內，人們愈發追求能夠提升生活品質與社區歸屬感的居所與工作空間。要實現可持續的繁榮發展，需要政府、投資者與開發商等多方協作，共同打造既能滿足當下，又能應對未來需求的全新空間。

在中國，過去三十年的高速發展塑造了一個面向未來的建筑環境。然而，隨著時代的演進，這一“未來”已逐漸成為“當下”，房地產市場也必須隨之轉型，以順應由服務業和現代產業驅動的新經濟格局，而非依賴傳統行業。盡管市場上仍存在部分新增開發機會，但更大的潛力在于對存量資產的改造與再利用——通過功能轉換、品質提升與資產重塑，更好地契合經濟與社會發展的新需求。正是這種適應性將推動城市與經濟進入發展新階段，創新釋放價值。”

投資策略革新：從被動持有到主動適應

報告強調，傳統房地產投資模式正面臨結構性變革。在全球利率重置、人口老齡化及供應鏈重構的背景下，投資者需摒棄單一資產收益思維，轉向“主題投資”與“長期結構性驅動因素”。報告分析指出，資本市場透明度提升與競爭加劇，使得超額利潤空間收窄，機構投資者正通過數據驅動決策與主動管理策略挖掘新機遇。

核心策略包括：

主題投資崛起：聚焦人口老齡化、人工智能、醫療健康等長期趨勢，配置居住與倉儲、數據中心、生命科學園區等資產。晨星（Morningstar）數據顯示，全球主題股票基金資產管理規模五年內翻倍至5620億美元，凸顯結構性需求驅動的投資邏輯。

服務型房地產轉型：投資者需深度參與租戶需求設計，通過健康福祉設施、智能科技及靈活空間配置提升資產附加值。報告顯示，配備健康中心與餐飲設施的“酒店化”辦公空間正成為主流，租戶黏性顯著增強。

地緣政治風險對沖：近岸外包與生產回流趨勢下，跨國企業偏好靠近本土市場的制造基地。供應鏈韌性更應引起投資者的關注，布局具備區域產業集群優勢的物流與工業資產。

氣候適應：構建韌性社區的必由之路

氣候變化已成為房地產決策的核心變量。據怡安保險統計，2024年中因颶風、火災等極端天氣災害造成的保險損失達3680億美元，建筑融資與運營成本顯著上升。報告通過分析21個城市所面臨的極端氣候災害，揭示房地產業進行適應性調整對于資產價值與持續繁榮發展的相關性。

關鍵行動方向：

抗災資產溢價：隨著氣候適應性成為投資和擴張決策的核心標準，擁有韌性基礎設施的城市將更受居民、企業和游客青睞。從更廣泛的視角來看，整座城市都需做出適應性調整，保護基礎設施并穩定租戶、投資者和開發商的信心。當城市整體推行氣候適應戰略時，地產所有者才更愿意支付溢價開發抗災型房產，或對老舊建筑進行韌性改造。可負擔的保險覆蓋范圍，將更加取決于城市降低建筑環境氣候風險的能力。

保險成本倒逼改造：德勤金融服務中心預測，2030年前美國商業建筑保險費用將以年均8.7%速度上漲。業主需通過綠色認證（如LEED、BREEAM）降低風險溢價，同時探索可再生能源與低碳建材應用。

城市級韌性協作：報告以阿姆斯特丹 “Schoonschip”可持續漂浮社區為例，強調跨部門合作對抵御洪澇災害的重要性。政府、開發商與社區需共同升級基礎設施，避免資產擱淺風險。

租戶核心訴求：從空間提供者到體驗塑造者

租戶需求正經歷代際轉型。報告預測到2034年，至少在發達經濟體內，千禧一代、Z世代和α世代的比重將占約80%，年輕世代逐漸成為職場主力，推動辦公空間向健康化、個性化與智能化演進。租戶將員工福祉、環境可持續性與科技集成視為選址核心標準。

趨勢洞察：

健康辦公革命：自然采光、人體工學家具及療愈空間逐漸成為標配。自2020年以來，參與各項WELL系列認證的房地產項目增長了300%。

混合辦公深化：對全球32個市場的調研顯示，全球范圍內企業普遍要求每周3-4天在辦公室內辦公已成為主流。亞洲城市的辦公室辦公傾向尤為突出。從年齡分布來看來看，Z世代比年長員工平均多花12%時間在辦公室，他們更看重辦公室內學習、社交和職業指導所能提供的職業發展機會。因此提供模塊化空間與智能工位管理系統，平衡集中辦公與遠程協作需求，將成為業主未來需要關注的一項選擇。

高端配套競爭：紐約、上海等核心城市地標寫字樓通過引入健身中心、托育設施及定制辦公服務。這類頂尖辦公空間租金溢價達60%，部分甚至超100%。租戶需求從“物理空間”轉向“價值共生”，促使業主重構服務模式。

消費升級：韌性零售強勢回歸

零售地產已不能被視為被動投資，而應作為運營型地產對待。這輪復蘇的顯著特征是資產類型、區位和管理策略間的巨大分化。購物目的地現在需要深入消費者洞察，之后進行主動的資產管理、投入資金升級改造，針對輻射客群的精準營銷定位。

業主除考慮租戶需求外，還需理解消費者去往商場、商業街或零售公園的動因。當代消費者追求選擇豐富、物有所值，期待國際品牌、本土獨立品牌、餐飲酒吧的多元組合。實體門店如今承擔著展廳、配送中心和退貨點等多重功能 。因此，門店投資日益被視為一種機遇。

居住革命：住宅市場重構

報告預測到2050年，全球預計將有68%的人口居住在城市，將住房重新定位為與交通、能源同等重要的核心基礎設施，通過REITs擴容與長租公寓開發激活投資，或可開啟長期投資窗口并促進政策連貫性。

此舉不僅能改善經濟和社會效益，還可調動解決全球住房短缺所需的大規模資金。在人口壓力、可負擔性危機和可持續發展需求交織的時代，這種重新定位對城市實現住房建設規模與速度的雙重目標至關重要。

2025年是房地產行業的“適應元年”，從資本配置到空間設計，從社區規劃到技術應用，行業需以系統性思維應對不確定性。摒棄短期思維，通過創新協作構建既能滿足當下需求、又具備未來彈性的房地產生態。