全國新開109個購物中心，存量改造占比超九成 | Q3購物中心運營力30強

作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：購物中心新開業數量持續下滑，行業從內卷轉向以存量改造、體驗升級和精細化運營為核心的迭代發展階段。

核心觀點：第三季度，國內購物中心的結構性調整仍在繼續。頭部企業依托強大的資產運營能力與堅定的拓店策略，彰顯出強勁韌性；專注于特定賽道的運營商，則憑借精細化運營，在探索獨特的生存路徑。

根據最新發布的經濟數據，2025年第三季度社會消費品零售總額同比增速減緩至2.1%，顯示出消費市場的疲軟態勢。本季度購物中心新開業數量為109個，比第二季度的120個少了11個，小幅下滑。

三季度購物中心表現出以下特點：

其一，中小體量項目占據絕對主導地位；

其二，存量改造與城市更新成為關鍵供給來源；

其三，運營商背景呈現多元化，輕資產與專業運營的分離進程加速；

其四，區域布局愈發集中，核心城市群效應極為顯著。

榜單排名

榜單解讀

據睿和智庫不完全統計，三季度全國新開109個購物中心項目，與2024年第三季度相比減少6.84%，和2025年第二季度相比減少9.17%，呈現出“雙減”態勢。這反映了在市場消費趨于理性背景下，業主方采取了更為謹慎的擴張策略。盡管項目數量有所下降，但市場仍蘊含結構性機會，一些定位精準、特色鮮明的項目如期開業，例如那些注重在地文化融合或主打非標商業的項目，為市場注入了新的活力。

從季度趨勢來看，每年的第一季度新開購物中心數量遠遠少于其他季度。第三季度的數據則較為靠近這幾年中位數。

從項目關鍵維度看，購物中心正朝著“精致化、存量化、核心化”的方向發展，體現在數字化轉型、社區化經營、可持續發展、體驗式消費、多元化品牌引入、智能化服務和靈活的空間布局等創新趨勢。

體量：中小體量購物中心仍為拓展主力。10萬平方米以下中小型購物中心合計74個項目，總占比69.16%。10-20萬平方米項目有28個項目， 20-50萬平方米中大型的項目有4個（呼和浩特萬象城、深圳大悅城、商丘睢陽吾悅廣場、即墨螞蟻市集），占比3.74%，50萬平方米以上有1個（港城廣場）。

供給方面，存量改造項目占比超九成。在本季度統計的109個項目中，新建項目僅有12家，占比為11.21%。盡管改造項目數量略多于新建項目，但新建項目更注重體驗感和主題化，例如杭州金帝T-ONE MO實現了業態平衡（餐飲占比31%、零售占比33%、生活配套占比36%），武漢杉杉奧特萊斯廣場則定位為名品輕奢。從整體情況來看，存量調改與運營升級已成為行業發展的重點，其中，重構定位、升級模式是尤為突出的重要特點。

布局方面，資源呈現出向高能級城市傾斜的趨勢。從省份分布情況來看，廣東省以18個項目位居首位，上海市有10個項目、湖北省有9個項目，緊隨其后。前五省份的項目總數合計為52個，占總項目數的47.71%。從城市分布來看，一、二線城市項目65個，占比60.75%。

業態方面，多數項目著重強調體驗式消費。其中餐飲和零售業態的占比尤為突出，在多個項目中，這兩類業態的占比均超過50%。零售業態愈發聚焦潮流趨勢與生活方式，體驗類業態中，親子、娛樂、文化等板塊的占比顯著提升。

運營商方面，華潤萬象生活、龍湖商業、萬達商管等頭部企業表現依舊活躍，其項目更側重精細化運營與主題化設計。

典型項目分析

圖片來源：百度百科

廣州K11 Select：文化零售與TOD模式融合

廣州K11 Select作為大灣區首座K11 Select項目，由新世界發展與廣州地鐵聯合開發，總建筑面積8.1萬平方米，是文化零售與TOD模式深度融合的典型案例。項目定位年輕社群市場，依托軌道交通的天然客流優勢，通過藝術策展、品牌聯名與社群運營構建獨特的“藝術+商業”體驗場景。參考已開業K11項目的運營表現（如沈陽K11在2024年實現10.5%的租金增長），該模式在提升資產溢價和用戶黏性方面已獲市場驗證，有望成為廣州文化消費新地標和城市商業升級的典范。

圖片來源：百度百科

上海ITC Maison：港資高端與重資產持有

上海ITC Maison位于徐家匯商圈，由新鴻基地產開發運營，是上海國貿中心商業組團的重要組成部分。該項目建筑面積1.4萬平方米，定位高端零售空間，采用統一持有、只租不售的運營模式。項目依托新鴻基強大的品牌資源和運營能力，通過引入國際奢侈品牌和提供優質服務維持高租金收益。參考新鴻基在上海市場的表現，其同類項目在2024年實現8.5%的租金增長和99%的出租率，展現出在核心地段布局高端商業的持續盈利能力和抗風險優勢。

圖片來源：百度百科

源創Oya街區（西安）：非標商業與主理人品牌孵化

源創Oya街區位于西安，由源創集團開發運營，建筑面積4.2萬平方米。項目定位為“非標商業”，突破傳統購物中心標準化形態，圍繞獨特性、場景營造與內容創造構建差異化競爭優勢。商業模式重點引入主理人品牌、設計師店鋪及文創體驗等特色業態，打造具有強辨識度的商業空間。該模式精準契合年輕客群個性化消費需求，通過策展式商業邏輯創造沉浸式體驗，為購物中心突破同質化競爭提供了重要實踐范本。

第四季度展望

基于前三季度市場表現和典型案例分析，預計第四季度及2026年購物中心行業將沿著三大方向演進：

1.運營要素重構：“內容－數據－資本”三輪驅動

行業競爭的核心將從空間運營轉向內容創造、數據賦能和資本效率的全面提升。內容層面，策展型商業、主理人品牌、文化IP等將成為引流關鍵；數據層面，會員系統的深度運營和私域流量轉化，將成為提升復購率的重要手段；資本層面，資產證券化和REITs擴募需求較強，為行業提供新的資金循環通道。

2.業態創新深化：體驗式消費持續迭代

傳統零售業態的占比預計將進一步收縮，而具備強互動性與社交屬性的體驗業態則將持續擴容。IP主題娛樂、科技沉浸體驗、健康生活方式等新興業態將保持高速增長，推動“線下體驗+線上復購”模式深度融合與創新。

3.市場格局優化：結構性調整持續深化

核心城市群依舊是優質商業資源的主要聚集地，多數企業將繼續秉持“聚焦核心+審慎下沉”的布局策略；存量改造與城市更新項目的占比預計將進一步提升；社區商業作為“最后一公里”的重要節點，將是中小和特色運營機構的主要陣地。

四季度將疊加國慶、“雙十一”、圣誕及元旦等消費節點，市場有望在節日效應與營銷創新的雙重驅動下溫和復蘇。卷內容、卷運營、卷線上線下融合，仍會加劇。購物中心在殘酷的競爭中，仍在尋找新的增長模式。殘酷的競爭也會推動行業向高質量運營方向提升與變革。

榜單說明

1.榜單數據截至2025年9月30日。

2.數據來源為：

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數據庫；

3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網站、學術研究報告等信息渠道。

3.榜單中所引用數據，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。