發債補血、百億拿地，越秀地產艱難沖刺1205億

出品 | 創業最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

今年6月，越秀集團突然宣布換帥——掌舵12年的張招興退休，陳強接任成為集團黨委書記、董事長。

一個月后，越秀集團舉行了2025年度中期經濟工作會議。會上，剛上任的陳強提出：下半年要力拼指標、項目提速、狠抓經營。

很快，越秀集團就入主了香港人壽，一躍成為國內新晉萬億級資產規模的全牌照金控集團，這家廣州數一數二的國企按下了發展的“加速鍵”。

越秀集團要提速，旗下營收體量最大的上市平臺——越秀地產，自然也不能懈怠。

今年以來，越秀地產一邊在資本市場發債融資，一邊在土地市場左右出擊，前10個月新增土地貨值超800億元，為沖刺規模蓄勢。

11月4日，越秀地產發布前10月銷售數據。前10個月，公司實現銷售額921.02億元，完成全年目標1205億元的76.4%，月均銷售額約92.1億元。

這意味著，要想在今年僅剩的11月和12月里完成目標，越秀地產平均每月需實現約142億元銷售額，這絕非易事。

在越秀集團全力拼指標之時，越秀地產此刻背負的壓力之大，可想而知。

1、左手發債、右手拿地

進入10月，越秀地產拿地的步伐更快了。

10月30日，越秀地產宣布一天狂攬三宗土地。其中，公司透過附屬公司廣州天越拿下廣州市天河區廣棠AT0606021地塊、AT0606011地塊，兩宗土地的總金額為34.84億元。

同一天，越秀地產還競得成都市成華區舜和家園地塊，總價13.21億元，溢價率11.49%。

（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）

就在2天以前（即10月28日），越秀地產剛剛斬獲廣州番禺區大石街地塊，總價11.94億元；10天前（即10月20日），越秀地產、招商蛇口等組成的聯合體競得上海靜安區蘇河灣地塊，總價高達77.37億元，成交樓面價達到8.1萬元/平方米。

短短一個月，越秀地產就拿下5宗地塊，總地價超百億，而這不過是越秀地產今年攻城略地的一個縮影。

據「創業最前線」不完全統計，今年前10個月，越秀地產累計摘取17宗土地，其中8宗位于大本營廣州，其余地塊則分散在北京、上海、杭州、成都、西安等城市。

中指院數據顯示，前10個月，越秀地產權益拿地金額高達193億元，全口徑新增貨值807億元，位列行業第7。

只不過，這遠沒有達到越秀地產預定的目標。在2024年業績會上，越秀地產董事長林昭遠透露，公司2025年計劃拿地權益金額約300億元。

只是，即便對于家大業大的越秀地產來說，超190億元的土地資金也不是一筆小數目。

截至2025年中期末，公司借貸總額高達1039億元，其中一年內到期的約為254億元。同期，其現金及銀行結余（剔除監控戶存款）及定期存款的即期部分約296億元。

（圖 / 越秀地產財報）

房地產市場是重資金行業，倘若為短期借款留足兌付資金，留給越秀地產的資金周轉空間不算十分寬裕。倘若將資金過度傾斜到土地市場，留給公司償還債務的資金又將不足。

可以看到，下半年以來，越秀地產子公司開始加速融資，以新償舊。

8月、9月，子公司廣州市城市建設開發有限公司發行兩期公司債券，金額分別為14億元、15億元，均由越秀集團提供全額無條件且不可撤銷的連帶責任保證擔保，擬用于償還到期公司債券。

11月3日，越秀地產又宣布，間接全資附屬公司愉欣國際發行的28.5億元綠色票據已在港交所上市，由越秀地產提供無條件地且不可撤銷的擔保，用于置換愉欣國際、越秀地產及附屬公司整體于一年內到期的若干中長期境外債務。

在房地產習慣加杠桿的時期，房企一手發債、一手拓儲的操作并不罕見，只要資金、項目能夠快速周轉起來，就能迅速“催肥”規模。只是，在市場環境轉變之后，高杠桿、高周轉的模式已經難以適應樓市發展。

背靠國企越秀集團，越秀地產自然有充足的融資條件。但在樓市最重要的銷售季“金九銀十”銷售額都出現下滑之后，林昭遠或許應該仔細考慮，如何在“規模”與“安全”之間重新劃定邊界。

2、艱難沖刺1205億，少數股東瓜分利潤

林昭遠從不掩飾對于規模的渴望。

在2024年業績會上，林昭遠透露，越秀地產2025年的銷售目標為1205億元。此后，他又在2025年中期業績會上表態，有信心達成這一銷售目標。

彼時，越秀地產表現的確亮眼。今年上半年，公司實現合同銷售額金額615億元，同比增長11%，完成年度銷售目標的51%。

（圖 / 越秀地產公告）

中指院數據顯示，2025上半年，百強房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。放在行業中來看，越秀地產也完全跑贏大盤。

在越秀集團2025年度中期經濟工作會議上，林昭遠以越秀集團總經理的身份發表了講話，他提出的第一個要求便是“以更強執行力確保完成經營目標”。

2024年時，越秀地產以超300億元的差距，沒有完成1470億元的銷售目標。在2025年降低了銷售目標、集團提出明確要求之后，越秀地產自然要全力以赴。

只是，有時候理想很豐滿、現實很骨感。市場變化之快，或許已經超越了林昭遠的預期。

房地產市場一向重視傳統銷售旺季“金九銀十”，這是房企沖刺銷售的重要時間窗口。但現實情況是，越秀地產從今年8月就走上了“下坡路”——合同銷售額連續三個月下滑，下滑幅度分別為45%、5.7%、8%。

（ 圖 / 越秀地產公告）

這幾乎抹平了公司此前積累的增幅。11月4日，越秀地產披露數據顯示，前10個月，公司累計合同銷售金額約為921.02億元，同比微增約1.2%，完成了年度銷售目標的76.4%。

（圖 / 越秀地產公告）

一般來說，11月和12月并非房地產市場的傳統銷售旺季。而越秀地產要想在僅剩的這兩個月里完成目標，平均每月需實現約142億元銷售額，這絕非易事。

可以說，在8月至10月連續3個月銷售額下滑之后，公司今年再度失約1205億元銷售目標的概率或在走高。至于今年如何“以更強執行力確保完成經營目標”，就要看林昭遠交出的答卷了。

其實，越秀地產已經在奮力沖刺規模了。

「創業最前線」梳理發現，其2024年新增的24宗土地全部是合作項目，其中10個項目持股比例低于50%。

到了今年上半年，公司新增的13宗土地項目仍然全部走合作路線，持股比例均低于60%，其中8個低于50%。

（圖 / 越秀地產財報）

這意味著，越秀地產有相當一部分項目是“小股操盤”。這一模式的優勢是，公司能夠以有限資金入局項目，來撬動更大規模的銷售，且能降低投資風險。但隨之而來的問題是，利潤也要被合作伙伴分走。

今年上半年，公司權益持有人應占盈利約為13.7億元，同比下降25.2%。與之形成鮮明對比的是，非控股股東分走了16.06億元的利潤，同比暴漲120%。

（圖 / 越秀地產財報）

值得注意的是，自2023年以來，越秀地產的利潤就一直處于下滑通道。2023年和2024年，其權益持有人應占盈利分別同比下滑19.4%、67.3%。

未來，倘若越秀地產空有規模，沒有同步提升的利潤，那這樣的規模“含金量”又能有多少？

3、密集進行人事調整，行業排名不升反降

今年6月10日，越秀集團突然宣布換帥——因退休，免去張招興的黨委書記、董事長等職務。

（圖 / 越秀集團公告）

而在執掌越秀集團之前，張招興曾參與主導了越秀投資重組，并更名為越秀地產，并在越秀地產董事長的位置上待了5年。

如今，越秀集團的業務遍及地產、金融、交通、食品等多個領域，而地產仍然是頂梁柱的存在。目前，越秀集團共有6個上市平臺，其中3個與地產業務相關——越秀地產，以及旗下的越秀房托、越秀服務。

（圖 / 越秀集團官網）

2024年，越秀集團實現營收1356億元，其中越秀地產營收達到864億元，是6個上市板塊中收入最高的平臺。

而繼任者陳強在地產賽道深耕多年，同樣對越秀地產極其重視。據21世紀經濟報道，陳強到任以后對旗下的業務板塊陸續進行調研，首站就是到越秀地產，“越秀地產是首位度最高的板塊。”

只是，無論是不斷下滑的利潤，還是難以沖高的銷售規模，都在說明一個現實：越秀地產進入了發展瓶頸期。

為了打破困局，越秀地產更早一步進行了人事大調整。2024年最后一天，越秀地產宣布，江國雄獲委任為執行董事及聯席總經理；朱輝松由聯席總經理，調任為總經理及副董事長。

與此同時，陳靜辭任財務總監之職，由曾志釗接任。

（圖 / 越秀地產公告）

其中，江國雄曾在廣紙集團的財務部工作過20余年，擔任過部長、財務總監等職，此后，他又在越秀地產華東、華中、西南等區域公司擔任過董事長，在財務管理、地產開發及運作方面有著豐富經驗。

除此之外，朱輝松也曾擔任過越秀地產北方及華東地區的區域公司董事長，同樣在運營管理、地產項目運作方面擁有豐富經驗。

越秀地產調整、提拔經驗豐富的高管，自然是想要更進一步。只是，新團隊上任10個月，越秀地產的規模擴張依然艱難，行業排名更是不升反降。

克而瑞數據顯示，2025年前10個月，越秀地產的全口徑銷售額為921億元，位列行業第9。而2024年，公司還憑借1145億元的銷售額，居行業第8的位置。

（圖 / 2025.10月 圖 / 2024年）

對于這樣的結果，越秀地產的高管團隊是否有提前預料到？在清晰的銷售目標指引下，為何規模擴張停滯不前？越秀集團董事長陳強是否有向越秀地產管理層提出新的要求？對此，「創業最前線」試圖向越秀地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

2020年時，張招興曾表示，越秀集團的“十四五”戰略目標是邁向世界500強，并相對應設定了“12345”戰略目標，即：資產規模超過1萬億元，營業收入超2000億元，利潤總額300億元，四大主業利稅總額超500億元。

到2024年時，越秀集團資產總額突破萬億，達到11385億元，而營收1356億元、利潤總額66億元，可見營收和利潤距離目標還很遠，而這項重任如今落到了陳強身上。

（圖 / 越秀集團官網）

還有不到2個月的時間，“十四五”將正式收官，“十五五”新階段又要啟航。只是，越秀集團如何在新周期重塑確定性，越秀地產能否盡快找回規模和利潤增長的錨點，都是懸而未解的難題。

*注：文中題圖來自越秀地產官方微信公眾號。