房企集體轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn):是穿越周期的坦途,還是新的泥潭?

香港置地的決絕轉(zhuǎn)身,為寒意未消的房地產(chǎn)行業(yè)寫下注腳。從去年宣布退出亞洲住宅開發(fā)市場(chǎng),到高層換血、組織架構(gòu)重構(gòu),再到今年十月徹底裁撤住宅業(yè)務(wù)人員,這家房企用一系列激進(jìn)動(dòng)作,完成了從“建房賣房”到“持商運(yùn)營(yíng)”的徹底切換。

這并非孤例。當(dāng)住宅市場(chǎng)告別高增長(zhǎng),“高周轉(zhuǎn)、快回籠”的舊模式難以為繼,越來(lái)越多房企將商業(yè)地產(chǎn)視為穿越周期的救命稻草。華潤(rùn)、龍湖持續(xù)加碼,新城控股商業(yè)營(yíng)收占比逼近三分之一,連中海這樣的住宅巨頭也將商業(yè)地產(chǎn)定為“明天業(yè)務(wù)”。但熱鬧的轉(zhuǎn)型潮背后,有人賺得盆滿缽滿,有人卻深陷泥潭,商業(yè)地產(chǎn)究竟是普適性的解藥,還是只屬于少數(shù)玩家的盛宴?

轉(zhuǎn)型熱潮:從“一錘子買賣”到“長(zhǎng)期收租”的邏輯切換

房企集體擁抱商業(yè)地產(chǎn),本質(zhì)是行業(yè)發(fā)展邏輯的根本轉(zhuǎn)變。當(dāng)住宅需求增速放緩、調(diào)控政策常態(tài)化,曾經(jīng)被視為“資金沉淀大、回報(bào)周期長(zhǎng)”的商業(yè)地產(chǎn),如今憑借抗跌性強(qiáng)、收益持續(xù)的優(yōu)勢(shì),成為房企資產(chǎn)配置的新核心。

數(shù)據(jù)印證了這一趨勢(shì)。2025年1-9月,全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額降幅僅12.8%,顯著低于百?gòu)?qiáng)房企16.3%的整體降幅;新開工面積方面,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的下降速度也遠(yuǎn)小于住宅地產(chǎn)。在盈利表現(xiàn)上,商業(yè)地產(chǎn)更具優(yōu)勢(shì)——2025年上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售毛利率僅14.5%,而商業(yè)地產(chǎn)毛利率通常高出5-10個(gè)百分點(diǎn),且成熟項(xiàng)目能持續(xù)帶來(lái)租金及增值收益,形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。

資本的流向更能說(shuō)明問題。2025年1-10月,TOP100房企拿地總額同比增長(zhǎng)26.4%,核心城市的商業(yè)地塊成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。濱江集團(tuán)在金華拿下的4塊地中半數(shù)涉及商業(yè)開發(fā),中海地產(chǎn)2025年上半年商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入達(dá)35.4億元,一線城市項(xiàng)目收入占比升至47%。從“賺快錢”到“賺長(zhǎng)錢”,房企的轉(zhuǎn)型選擇,既是主動(dòng)求變,也是行業(yè)倒逼下的必然。

冰火兩重天:轉(zhuǎn)型成功與折戟沉沙的鮮明分野

商業(yè)地產(chǎn)的賽道上,有人高歌猛進(jìn),有人黯然離場(chǎng),差距早已超越“運(yùn)氣”層面。華潤(rùn)置地、龍湖、新城控股等頭部玩家,已然嘗到長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的甜頭。華潤(rùn)置地2024年購(gòu)物中心租金收入達(dá)193.5億元,2025年上半年同比再增9.9%,125個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目中53個(gè)零售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)匕袷?上海CP靜安項(xiàng)目經(jīng)改造后租金增長(zhǎng)27.9%;龍湖集團(tuán)89座商場(chǎng)上半年?duì)I收55億元,出租率保持96.8%高位,重慶時(shí)代天街單項(xiàng)目租金達(dá)7.3億元;新城控股的“吾悅廣場(chǎng)”版圖擴(kuò)展至174座,2024年客流總量達(dá)17.66億人次,商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入突破128億元。它們的成功,離不開對(duì)選址、業(yè)態(tài)組合和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的持續(xù)打磨。

轉(zhuǎn)型三重門檻:資金、運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)的終極考驗(yàn)

商業(yè)地產(chǎn)絕非低門檻的“避風(fēng)港”,其成功與否,取決于企業(yè)能否跨越資金、運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)的三重門檻。資金是轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)前提。商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期長(zhǎng)達(dá)十年以上,與住宅“快周轉(zhuǎn)”模式完全相悖,需要充足的資金安全墊抵御現(xiàn)金流壓力。那些過度依賴住宅銷售輸血、債務(wù)壓力大的企業(yè),往往在商業(yè)項(xiàng)目盈利前就因資金鏈緊張被迫中途離場(chǎng)。

運(yùn)營(yíng)能力是核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是“長(zhǎng)期服務(wù)”,而非“建好即售”。從招商定位、業(yè)態(tài)組合到活動(dòng)策劃、客戶維護(hù),都需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)持續(xù)深耕。當(dāng)前中國(guó)3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心已近7000個(gè),是美國(guó)的6倍,消費(fèi)者需求從“買商品”轉(zhuǎn)向“買體驗(yàn)”,傳統(tǒng)房企若仍沿用住宅開發(fā)思維,缺乏對(duì)新消費(fèi)趨勢(shì)的感知,必然被市場(chǎng)淘汰。

市場(chǎng)適配度決定生存空間。政策鼓勵(lì)“商業(yè)+旅游”“商業(yè)+文化”融合發(fā)展,要求商業(yè)項(xiàng)目與城市資源協(xié)同聯(lián)動(dòng),同時(shí)需運(yùn)用人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)提升體驗(yàn)。頭部企業(yè)已通過輕重結(jié)合模式(管理輸出、品牌輸出)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張,而中小房企若無(wú)法形成差異化優(yōu)勢(shì),既難以應(yīng)對(duì)存量改造的政策要求,也無(wú)法在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍。

行業(yè)變局:沒有標(biāo)準(zhǔn)答案,只有適配之路

中國(guó)地產(chǎn)的黃金時(shí)代,靠城市化紅利和住宅需求就能實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的劇本已然落幕。當(dāng)行業(yè)站在十字路口,商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)提供了一條可持續(xù)的發(fā)展路徑,但它并非適用于所有企業(yè)的“救命稻草”。

對(duì)于資金雄厚、運(yùn)營(yíng)成熟的頭部房企,商業(yè)地產(chǎn)是穿越周期的壓艙石,能通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值;但對(duì)于資金緊張、缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的中小房企,盲目跟風(fēng)轉(zhuǎn)型可能加速風(fēng)險(xiǎn)暴露。事實(shí)上,除了轉(zhuǎn)投商業(yè),深耕住宅賽道同樣有生存空間——在需求理性化的時(shí)代,將產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)打磨到極致,打造差異化住宅產(chǎn)品,同樣能贏得市場(chǎng)認(rèn)可。

行業(yè)的未來(lái),從來(lái)不是“非商即住”的二元選擇,而是“專業(yè)深耕”的必然趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在于持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流,住宅地產(chǎn)的核心在于滿足居住本質(zhì)需求,兩者沒有絕對(duì)優(yōu)劣,關(guān)鍵在于企業(yè)能否結(jié)合自身資源稟賦,把選擇的賽道做深做透。

當(dāng)潮水退去,真正能立足的,不是跟風(fēng)轉(zhuǎn)向的“機(jī)會(huì)主義者”,而是找準(zhǔn)定位、修煉內(nèi)功的“長(zhǎng)期主義者”。房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng),拼的不再是規(guī)模擴(kuò)張的速度,而是持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。