房子空著，物業費能不能不交？法院這樣判

2022年初，在外地打工多年的李某回到老家，在某小區買下了一套新房，順利辦理了收房手續。也就在那天，他在房產公司的安排下，與小區物業公司簽下了一份物業服務協議。不過，由于手頭資金緊張，李某并沒有立即裝修，房子也就一直空著，沒人住。

時間一晃兩年過去，李某因一直未繳納物業費，被物業公司多次電話催繳。而他始終堅持：“我一天都沒住過，沒享受過任何物業服務，憑什么交錢？”2024年3月，物業公司一紙訴狀，將李某告上法庭，要求他支付拖欠的物業費，并承擔相應的違約金。

庭審中，雙方各執一詞。李某情緒有些激動，他說：“我這房子連裝修都沒裝，平時根本沒人進去，也就逢年過節回來看看。物業為我做了什么？我根本沒享受到服務。”而物業公司方面則回應稱，雖然房屋空置，但物業的服務并沒有停止——小區的公共區域保潔、綠化維護、保安巡邏、設施檢修等工作一直在進行，這些服務面向的是整個小區，并不因某一戶是否入住而改變。

法院經審理認為，張某作為業主，已與物業公司簽訂了合法有效的物業服務合同。物業公司依約為小區提供了基本服務，而張某未能舉證證明物業存在未履行合同或服務質量不達標的情形。因此，法院判決張某應當依約支付物業費，并承擔相應的違約金。

這一判決結果，其實與《中華人民共和國民法典》第九百四十四條的規定一致。該條款指出：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”換句話說，物業服務是面向全體小區業主的，具有整體性和公共性，并不以個別業主是否實際使用為前提。

更進一步看，物業服務的內容遠不止于打掃某一戶住宅外部走廊。根據《民法典》規定，除了業主專屬的住宅部分之外，電梯、樓道、外墻、小區綠地、道路等都屬于業主共有部分。物業公司的很多工作，正是代表全體業主對這些共有部分進行管理和維護。即使房屋空置，小區的公共照明、保安巡邏、垃圾清運、綠化養護等工作仍須照常進行，并不會因某一戶無人居住而減少工作量。這也是法律未將“空置房屋”列為物業費減免理由的根本原因。

那么，一個現實的問題是：空置房屋是否可能享受物業費減免？

答案是：有可能，但有條件。

如果物業服務合同中明確約定了空置房可享受物業費優惠，或者物業公司自愿同意減免，業主當然可以主張。而從地方政策層面來看，全國并沒有統一規定，各地政策差異較大。例如，某些省市規定，房屋交付后若連續空置超過六個月，業主可申請按一定比例減免物業費。這也解釋了為什么有些人認為“沒入住可以少交”，而有些人卻被告知“必須全交”。

因此，如果你家也有空置房，建議主動查閱當地的物業服務收費管理辦法，或向住建部門咨詢具體政策，看是否符合減免條件。

此外，需要關注的是，如果物業公司并未真正履行合同義務，比如小區環境臟亂、安保缺失、公共設施長期失修，那么業主有權依據合同要求其承擔責任，甚至可以主張減免部分物業費。但這需要業主保留好證據，如圖片、視頻、溝通記錄等，以證明物業服務質量存在嚴重瑕疵。

交物業費的本意，是業主為維護共同生活環境而分擔的成本。即便房屋空置，作為小區的一員，業主仍無法完全脫離這個“共同體”的責任網絡。在法律的框架下，理解義務、理性溝通、依法維權，才是解決此類糾紛的正途。