日本往事：銀行賣(mài)房，房?jī)r(jià)跌45%！中國(guó)樓市會(huì)重蹈日本軌跡嗎？

銀行直售房最近成為社會(huì)熱議話題。由于銀行手握天量的不良資產(chǎn)處置房源，低價(jià)直售房將對(duì)現(xiàn)有樓市產(chǎn)生巨大的沖擊，大眾關(guān)注銀行直售房是可以理解的。雖然，銀行低價(jià)直售房產(chǎn)早已存在，不是個(gè)新事物，但對(duì)房地產(chǎn)的影響尚缺乏實(shí)證研究。

有好事者找出了日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行直接銷(xiāo)售房產(chǎn)把日本房?jī)r(jià)打入深淵的經(jīng)歷，得出令人心驚的結(jié)論。

日本樓市泡沫破滅后，銀行直接賣(mài)房，讓房?jī)r(jià)下跌45%

由于中國(guó)房地產(chǎn)歷史太短暫，對(duì)現(xiàn)在的樓市深度調(diào)整其未來(lái)走勢(shì)會(huì)如何缺乏經(jīng)驗(yàn)參照。擁有相似文化和國(guó)民儲(chǔ)蓄習(xí)慣，房地產(chǎn)歷史完整的日本就成為最佳的比較對(duì)象。太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事，房地產(chǎn)下行期，中國(guó)銀行開(kāi)始直接賣(mài)房的現(xiàn)象，在日本早已發(fā)生過(guò)。

日本銀行當(dāng)年也干過(guò)賣(mài)房的事，對(duì)應(yīng)著的則是房地產(chǎn)下行周期的四個(gè)階段。

?下行周期第一階段：房企暴雷

為了抑制資產(chǎn)泡沫，日本央行主動(dòng)刺破泡沫，選擇加息，而由于房企通常是高杠桿運(yùn)作，依靠不斷借新還舊和銷(xiāo)售回款來(lái)維持。加息后，融資成本劇增，再加上地價(jià)下跌，銀行開(kāi)始收緊信貸。開(kāi)發(fā)商持有的土地和在建項(xiàng)目?jī)r(jià)值急劇縮水，許多項(xiàng)目的價(jià)值甚至低于其未償還的貸款總額，形成“資不抵債”。最后房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，大量中小型房地產(chǎn)公司首先倒閉。

日本愛(ài)知縣名古屋市的黃昏

?下行周期第二階段：銀行賣(mài)房

隨著房?jī)r(jià)下跌，房企和個(gè)人貸款者違約數(shù)量劇增，銀行資產(chǎn)負(fù)債表上充斥著無(wú)法收回的貸款，這些不良債權(quán)嚴(yán)重侵蝕了銀行的資本金。而根據(jù)監(jiān)管要求，銀行需要為不良債券計(jì)提損失，這直接導(dǎo)致賬面虧損，資本充足率下降。為了滿足監(jiān)管要求，銀行必須想辦法處理這些壞賬。政府就只能給銀行解綁，允許銀行直接賣(mài)房回籠資金。日本銀行的“揮淚大甩賣(mài)”為市場(chǎng)設(shè)立了新的、更低的價(jià)格錨點(diǎn)，迫使其他持有者也跟著降價(jià)，加劇了房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。

?下行周期第三階段：二手房踩踏

泡沫破碎前期，持有自有房產(chǎn)的民眾并沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降而拋售，因?yàn)檫@些民眾堅(jiān)信“剛需房不需要考慮漲跌”。但銀行賣(mài)房直接把這個(gè)信心給打崩了，在銀行直接下場(chǎng)后，市面上的二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始猛跌，跌到后面一些自住的日本民眾也為了資產(chǎn)不貶值而賣(mài)房，最后形成了“再不賣(mài)就賣(mài)不出去了”的預(yù)期，把房地產(chǎn)又壓到了一個(gè)很低的地步。

?下行周期第四個(gè)階段：房產(chǎn)稅征收

在泡沫破裂期，地價(jià)暴跌后，固定資產(chǎn)稅的評(píng)估價(jià)值下調(diào)存在嚴(yán)重的“時(shí)滯性”和“剛性”。政府為了維持地方財(cái)政收入的穩(wěn)定，不愿也未能及時(shí)、足額地跟隨市場(chǎng)價(jià)下調(diào)稅基。但結(jié)果是房子遲遲賣(mài)不出去，地方只能尋求其他稅基增加收入。最終的結(jié)果就是征收房地產(chǎn)稅。

日本房地產(chǎn)下行階段構(gòu)成了一個(gè)完整的、自我強(qiáng)化的四個(gè)惡性循環(huán)，如果對(duì)應(yīng)著日本經(jīng)驗(yàn)，那我國(guó)所處的階段，就是第二階段到第三階段過(guò)渡期間。

泡沫破滅前期，很多房東還扛往不降價(jià)，幻想樓市回暖。日本銀行開(kāi)始賣(mài)房之后，很多投資客失去了堅(jiān)守的信念，開(kāi)始割肉清倉(cāng)，形成了新一波的踩踏。日本的房?jī)r(jià)從1991年一路下跌到2010年才穩(wěn)住，平均跌幅高達(dá)45%。

如果按照日本房地產(chǎn)惡性循環(huán)四部曲，銀行賣(mài)房后，中國(guó)的房?jī)r(jià)難道也要下跌45%左右才能剎住車(chē)？

中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)受了房地產(chǎn)下跌的壓力測(cè)試，房?jī)r(jià)繼續(xù)大跌可能性小

完全用日本房地產(chǎn)的下行歷史來(lái)比對(duì)中國(guó)樓市是不正確的。兩國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成原因，和政府干預(yù)力度不可同日而語(yǔ)。

上世紀(jì)80年代后半期，在美國(guó)壓迫下簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”后日元大幅升值，日本央行采取寬松貨幣政策以應(yīng)對(duì)，巨量資金涌入房地產(chǎn)和股市，地價(jià)房?jī)r(jià)瘋狂上漲，形成了“土地不會(huì)貶值”的神話。銀行則瘋狂地向房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人提供貸款，甚至以不斷飆升的土地作為抵押品，發(fā)放更多貸款，東京買(mǎi)下美國(guó)的神話，就是這個(gè)階段下的產(chǎn)物。而中國(guó)則是嚴(yán)格樓市調(diào)控，主動(dòng)給過(guò)熱的市場(chǎng)降溫，掐斷開(kāi)發(fā)商融資渠道。

樓市下行給兩國(guó)的經(jīng)濟(jì)傷害程度不一樣。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)下跌了二十年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都被樓市帶入深坑，曾經(jīng)世界第二大經(jīng)濟(jì)體，這兩年日本GDP被德國(guó)超過(guò)，人均GDP也被韓國(guó)趕超。而中國(guó)雖然房地產(chǎn)連跌四年，但對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響總體可控。今年三季度GDP增速達(dá)5.2%，全年完成5%的目標(biāo)不在話下。盡管房?jī)r(jià)下跌打擊了消費(fèi)和投資，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健向上的趨勢(shì)未變。

這次銀行低價(jià)賣(mài)房，動(dòng)靜看似很大，但仔細(xì)觀察，售房銀行主要是地方商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社。國(guó)有五大行基本不見(jiàn)蹤影。按照網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有2.48萬(wàn)套、廣東農(nóng)信系統(tǒng)1.23萬(wàn)套、遼寧農(nóng)信系統(tǒng)1.13萬(wàn)套、貴州農(nóng)信系統(tǒng)0.95萬(wàn)套、吉林農(nóng)信系統(tǒng)0.23萬(wàn)套。吉林銀行掛牌房產(chǎn)2099套，天津銀行1227套，中原銀行521套，溫州銀行412套，大連銀行226套，哈爾濱銀行159套……

不是說(shuō)這些銀行不重要，而是地方中小銀行的售房行為對(duì)金融體系和樓市的沖擊遠(yuǎn)非國(guó)有五大行可比。在國(guó)有大行穩(wěn)如磐石的情況下，地方銀行的售賣(mài)更多是單純資產(chǎn)處置行為。這說(shuō)明房地產(chǎn)的深度調(diào)整對(duì)實(shí)力和風(fēng)控有限的地方銀行影響更大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，341家披露2024年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的村鎮(zhèn)銀行中，231家凈利潤(rùn)不足1000萬(wàn)元，近七成勉強(qiáng)盈利，另有70家出現(xiàn)虧損且其中19家已經(jīng)連續(xù)兩年虧損。在2025年上半年退出市場(chǎng)的210家銀行中，農(nóng)村商業(yè)銀行、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村信用社等中小機(jī)構(gòu)占據(jù)絕大多數(shù)，其中，農(nóng)商行62家，村鎮(zhèn)銀行88家，信用社55家。在今年年初，國(guó)家金融監(jiān)管總局就將“加快推進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)”列為年度重點(diǎn)任務(wù)之首，表明了化解中小銀行風(fēng)險(xiǎn)的決心。

相比于房地產(chǎn)下行的傷痛，金融體系出風(fēng)險(xiǎn)才是國(guó)家經(jīng)濟(jì)不可承受之重。在保樓市還是保銀行之間，相信政府會(huì)毫不猶豫地作出選擇。地方中小銀行批量售賣(mài)房產(chǎn)，是加速處置不良資產(chǎn)的行為，是化解中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)。只要不對(duì)樓市造成過(guò)大傷害，相信政府不會(huì)作出重大干預(yù)。

購(gòu)房需求依然在，樓市成交量或許已經(jīng)啟穩(wěn)

日本樓市從頂峰跌落至谷底用了二十年時(shí)間，房?jī)r(jià)平均下跌超過(guò)45%。而中國(guó)的房地產(chǎn)下行根本不會(huì)復(fù)制日本的歷程。45%的跌幅看似很大，其實(shí)，這幾年中國(guó)樓市平均房?jī)r(jià)下跌將近30%，三四線中小城市，房?jī)r(jià)腰斬的比皆是。中國(guó)樓市用了四年多時(shí)間，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了三四成，以空間換時(shí)間，樓市調(diào)整無(wú)須像日本那樣經(jīng)歷20年漫長(zhǎng)時(shí)光。

從需求上看，即使在這樣的房地產(chǎn)寒冬，購(gòu)房需求依然規(guī)模龐大。我國(guó)新房住宅銷(xiāo)售面積由2021年高點(diǎn)的15.7億平方米回落至2024年的8.1億平方米，預(yù)計(jì)2025年將進(jìn)一步下降至7.5億平方米。但是，新房成交缺口被二手房填補(bǔ)。我國(guó)新建住宅+二手住宅總成交面積從2021年的19.3億平方米大幅下滑至2022年的15.7億平方米以后，2023、2024年基本穩(wěn)定在了15億平方米左右的水平，預(yù)計(jì)2025年也將繼續(xù)保持這一水平。

據(jù)測(cè)算，未來(lái)二三十年，中國(guó)城市更新，以舊換新的住房需求就在10億平方米/年以上，每年新房+二手房需求15億平方米，是未來(lái)若干年中國(guó)住房需求的基本盤(pán)。

2025年前10月，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交面積27443萬(wàn)平方米，其中新房同比下降7%、二手房同比上漲6%。30個(gè)重點(diǎn)城市一二手成交總面積與2024年同期持平。從一二手成交面積累計(jì)來(lái)看，目前已經(jīng)止跌，這說(shuō)明，當(dāng)前市場(chǎng)整體需求相對(duì)穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大幅度下滑。其中已有部分城市開(kāi)始增長(zhǎng)。

在價(jià)格上，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月百城新房住宅價(jià)格同比上漲2.7%，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%。一二線城市和三四線城市呈現(xiàn)“冷暖不均”的格局。今后一段時(shí)期，中國(guó)樓市是新房有價(jià)無(wú)量，二手房以價(jià)換量，成交量?jī)r(jià)呈現(xiàn)錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。

此次，地方中小銀行低價(jià)批量甩賣(mài)住房的行為，會(huì)對(duì)樓市造成一定影響，但并不足以改變房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)。用日本銀行賣(mài)房后的房?jī)r(jià)下跌來(lái)映射中國(guó)樓市的走向，有點(diǎn)過(guò)于驚弓之鳥(niǎo)了。