民企生存錄：有人退場(chǎng)，有人堅(jiān)持“蓋好房子”

最近，黃埔36個(gè)舊改項(xiàng)目重啟，717億巨資砸下，國(guó)央企主導(dǎo)，房票兜底，進(jìn)度飛快。

回頭再看，曾經(jīng)參與黃埔66條村舊改的民企，幾乎都退出了牌桌，當(dāng)年進(jìn)場(chǎng)有多急切，后來(lái)退場(chǎng)就有多狼狽。

政策的轉(zhuǎn)換期中，大概只有不盲目跟風(fēng)的民企能站得穩(wěn)。

比如黃埔的蓮塘村，當(dāng)年民企正升曾入局，前期花費(fèi)心血和財(cái)力，但最終退出。

原因是看到蓮塘村有文保與生態(tài)限制，可能會(huì)嚴(yán)重壓縮利潤(rùn)，正升在賭行情、搏規(guī)模面前，選擇了回歸主業(yè)務(wù)。

這一步在當(dāng)時(shí)看是保守，在今天看來(lái)反而是避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)的一道護(hù)欄。

舊改的走勢(shì)，本質(zhì)上就是房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

舊改集體停擺的那幾年，是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中暴露的階段；而當(dāng)舊改重啟的當(dāng)下，行業(yè)也出現(xiàn)類似信號(hào)。

同樣在近期，十五五規(guī)劃建議發(fā)布，特別把房地產(chǎn)單獨(dú)列作一點(diǎn)：

同時(shí)，提出完善民營(yíng)企業(yè)參與重大項(xiàng)目的長(zhǎng)效機(jī)制，激發(fā)民間投資活力。

拐點(diǎn)信號(hào)很明確，接下來(lái)行業(yè)兩個(gè)調(diào)整方向：

一邊是徹底清算高杠桿、高周轉(zhuǎn)的邏輯；

另一邊，是建立“好房子”為核心的新邏輯。

連發(fā)辣招，地產(chǎn)從金融的游戲回歸居住本質(zhì)

為此，官方在幾年前就為地產(chǎn)重做了一次頂層設(shè)計(jì)。

一方面，是金融端剎車，實(shí)施三道紅線。

在三道紅線實(shí)施的2021年，恒大、陽(yáng)光城、華夏幸福等房企紛紛暴雷。

不論國(guó)企還是民企，都一視同仁地倒在了高杠桿模式下，行業(yè)進(jìn)入系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出清階段。

另一方面，供給端提質(zhì)，建立”好房子“新國(guó)標(biāo)。

今年5月1日，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地實(shí)施，直接成為新一輪品質(zhì)迭代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和硬性指標(biāo)。

在這種導(dǎo)向下，做“好房子”，提升產(chǎn)品力，變成主流開(kāi)發(fā)商發(fā)力的方向。

“買方邏輯”被放在首位，產(chǎn)品力變成真王牌

好房子確立，市場(chǎng)從賣方邏輯變成買方邏輯。

過(guò)去為沖規(guī)模，新房常被流水線式復(fù)制，甚至開(kāi)盤時(shí)地基都沒(méi)打。

現(xiàn)在呢，是以業(yè)主需求為先，規(guī)劃、配套、營(yíng)銷與產(chǎn)品設(shè)計(jì)均出現(xiàn)明顯變化。

1

從花里胡哨的示范區(qū)回歸實(shí)景交付

以前許多樓盤開(kāi)盤就只有售樓部，園林和樣板間都是臨時(shí)搭建，甚至還有PPT賣房。

到了近兩年，廣州不少項(xiàng)目一開(kāi)盤就是實(shí)景園林、實(shí)體會(huì)所與實(shí)體樣板間，全面卷兌現(xiàn)力。

|圖片來(lái)源：正升集團(tuán)官網(wǎng)及公眾號(hào)

而且也不僅是實(shí)景，里邊的層次感也要拉滿：

門頭、落客區(qū)、園林、會(huì)所、停車場(chǎng)、入戶大堂、架空層......恨不得直接把社區(qū)全部做出來(lái)。

2

玻璃幕墻立面從豪宅推廣到普通項(xiàng)目

兩年前的廣州，玻璃幕墻立面，多數(shù)是千萬(wàn)級(jí)豪宅才舍得砸本錢去做。

到了今天，300萬(wàn)不到的剛需盤，也做起了大面積玻璃幕墻立面。

玻璃幕墻讓品質(zhì)“明面化”，更帶來(lái)視覺(jué)通透，讓空間感擴(kuò)大。

|圖片來(lái)源：正升集團(tuán)官網(wǎng)及公眾號(hào)

3

戶型迭代加快，使用率越做越高

自2023年8月起，廣州使用率開(kāi)始飛快迭代，從110%—120%—130%—140%。

4

樣板間從定制軟裝回歸真實(shí)家具

過(guò)去為了讓板房顯大，開(kāi)發(fā)商常用縮小版沙發(fā)和床具，結(jié)果買家收樓才發(fā)現(xiàn)真實(shí)空間放不下。

但這兩年，不少開(kāi)發(fā)商明確提出要用真實(shí)版家具，甚至展示品牌、提供清單，并把各空間尺寸精確到毫米。

這樣的透明度大幅降低了“貨不對(duì)板”的風(fēng)險(xiǎn)，讓買家更安心。

5

營(yíng)銷費(fèi)從渠道轉(zhuǎn)移到交標(biāo)端

過(guò)去新盤營(yíng)銷，要靠渠道砸錢，短平快吸客；現(xiàn)在信息差逐漸拉平，中介固然能拉客，但決定成交的始終是產(chǎn)品。

因此一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始取消渠道、轉(zhuǎn)向自銷，把費(fèi)用全部投入交標(biāo)，提高品質(zhì)和細(xì)節(jié)顆粒度。

以廚房為例，從原來(lái)的“三件套”，升級(jí)到?jīng)霭浴⑾赐霗C(jī)、蒸烤機(jī)及更細(xì)致的收納設(shè)計(jì)，武裝到牙齒里。

比如電視背景板，以前幾乎都是白墻，現(xiàn)在很多都是巖板。

收納柜以前最多送玄關(guān)柜和櫥柜，現(xiàn)在連衣柜都是交標(biāo)。

一句話總結(jié)，行業(yè)的變化，本質(zhì)是在回到為買房者服務(wù)的本位。

行業(yè)洗牌，黑馬民企逆勢(shì)上分

看看今年1–10月全國(guó)房企銷售額Top100排名，站在潮頭的，幾乎全是國(guó)央企巨頭或穩(wěn)健型民企。

過(guò)去的高杠桿房企很多已經(jīng)消失，民企在百?gòu)?qiáng)中的占比也從65%跌至44%。

在行業(yè)重構(gòu)中，仍有蓋好房子的黑馬民企跑出。

比如河南金沙集團(tuán)，疫情三年銷售額增幅250%；山東新東升集團(tuán)，依靠深耕淄博，逆勢(shì)增長(zhǎng)。

再回到廣東，也有這樣的黑馬民企——正升集團(tuán)。

今年以來(lái)，正升銷售額達(dá)到21.85億左右，進(jìn)入了今年1-11月廣東民營(yíng)房企銷售金額榜前20名。

其中，在廣州本土民營(yíng)非上市地產(chǎn)公司中，正升僅次于方圓和長(zhǎng)隆，位列前三。

而在今年全國(guó)民營(yíng)房企銷售金額榜單中，排到了第73名！

此外，正升集團(tuán)還有機(jī)會(huì)躋身明年中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)銷售榜。

正升，看似一夜走紅，實(shí)則是厚積薄發(fā)。

如果要形容它的做事性格，我會(huì)用這三個(gè)字——好、遠(yuǎn)、穩(wěn)。

1）魯班品質(zhì)建造商，建筑標(biāo)準(zhǔn)拉滿

2）以業(yè)主需求為核心，產(chǎn)品永遠(yuǎn)超前一個(gè)時(shí)代

3）不冒險(xiǎn)，不盲沖規(guī)模

正升老板是潮汕人，2002年在廣州創(chuàng)立公司，以建筑工程起家。

因此，正升不同于多數(shù)靠金融或營(yíng)銷起家的企業(yè)，它始終以作品為本，靠實(shí)力說(shuō)話：

憑借這些成績(jī)，正升創(chuàng)下以17座魯班獎(jiǎng)為標(biāo)志的輝煌成就，并累計(jì)獲得24個(gè)國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)、168個(gè)省級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)、248個(gè)市級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。

“魯班品質(zhì)建造商”，既是正升的標(biāo)簽，更是它的勛章。

這種以作品說(shuō)話的風(fēng)格，也延續(xù)到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)里。

我們了解到，大概從2013年，正升開(kāi)始獨(dú)立做地產(chǎn)項(xiàng)目，比起沖規(guī)模，正升把發(fā)展宗旨擺在前邊：以業(yè)主需求為核心。

怎么理解？

其實(shí)，2025年開(kāi)始倡導(dǎo)的“好房子”，正升10年前就開(kāi)始做了。

有一點(diǎn)令我印象深刻，就是正升的交付標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)先時(shí)代太多。

正升的第一個(gè)樓盤，就全部采用真實(shí)尺寸家具，拒絕縮小版的定制家具。

2017年，正升交標(biāo)里就包括了電視背景墻、酒柜、衣柜、進(jìn)口墻布、造型天花、大金中央空調(diào)、廚房空調(diào)、床頭軟包背景墻、大尺寸巖板磚等。

| 圖片來(lái)源：正升集團(tuán)官網(wǎng)及公眾號(hào)

要知道，哪怕放到2025年，這些交標(biāo)在千萬(wàn)級(jí)豪宅里依然不算標(biāo)配。

正升還有一個(gè)罕見(jiàn)的操作。

據(jù)說(shuō)，正升老板在旗下每個(gè)小區(qū)都留有一套房，輪流入住親自“監(jiān)工”，發(fā)現(xiàn)小區(qū)問(wèn)題就立馬解決。

也因此，正升許多小區(qū)即使樓齡十年以上，墻面依舊干凈、綠化無(wú)裸土，維護(hù)水平均高于同齡項(xiàng)目。

某程度上，正升非常”復(fù)古“，它就像一個(gè)傳統(tǒng)手工匠人，不跟風(fēng)、不投機(jī)，靠功夫把房子做到最好。

所以，至今正升的住宅超20個(gè)，集中在粵港澳大灣區(qū)和覆蓋全潮汕地區(qū)，數(shù)量不算多但個(gè)個(gè)口碑出眾。

其實(shí)，10年前中央就在倡導(dǎo)”行穩(wěn)致遠(yuǎn)“，但很多房企卻在周期起跌里偏離了正軌。

但正升卻始終如一，正如項(xiàng)目案名一樣如此簡(jiǎn)單直白，與其他企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不一樣打法，走出屬于自己獨(dú)特的路，而且時(shí)間證明了一切。

從一開(kāi)始正升就認(rèn)準(zhǔn)一條路：做“好房子”，堅(jiān)持魯班品質(zhì)。

行情起伏了這么多年，它一直堅(jiān)持，從沒(méi)退場(chǎng)，默默耕耘好每一座作品，如今行業(yè)回到產(chǎn)品主義，它自然被看見(jiàn)，成了新的參照系。

甚至，在當(dāng)下的艱難周期中，它還在逆勢(shì)向上。

11月19日，經(jīng)過(guò)20多輪競(jìng)價(jià)，正升以約4.19億拿下揭陽(yáng)HL202532 號(hào)地塊，溢價(jià)率高達(dá)約 45%。

同時(shí)，正升還將在這塊地落地全新潮派府系作品——正升首府。

在市場(chǎng)普遍謹(jǐn)慎的節(jié)點(diǎn)，正升的出手不僅為粵東注入強(qiáng)心劑，更將繼續(xù)把“好房子”做深做透。

當(dāng)然，還是期望正升能回歸出生地廣州，打造更多府系項(xiàng)目，造出屬于這個(gè)時(shí)代的高品質(zhì)好房子。

正升，始終實(shí)際行動(dòng)為行業(yè)正名，也再次證明：民企同樣能走出一條高質(zhì)量發(fā)展的路徑。