民企生存錄：有人退場，有人堅持“蓋好房子”

最近，黃埔36個舊改項目重啟，717億巨資砸下，國央企主導，房票兜底，進度飛快。

回頭再看，曾經參與黃埔66條村舊改的民企，幾乎都退出了牌桌，當年進場有多急切，后來退場就有多狼狽。

政策的轉換期中，大概只有不盲目跟風的民企能站得穩。

比如黃埔的蓮塘村，當年民企正升曾入局，前期花費心血和財力，但最終退出。

原因是看到蓮塘村有文保與生態限制，可能會嚴重壓縮利潤，正升在賭行情、搏規模面前，選擇了回歸主業務。

這一步在當時看是保守，在今天看來反而是避開風險的一道護欄。

舊改的走勢，本質上就是房地產行業的縮影。

舊改集體停擺的那幾年，是行業風險集中暴露的階段；而當舊改重啟的當下，行業也出現類似信號。

同樣在近期，十五五規劃建議發布，特別把房地產單獨列作一點：

同時，提出完善民營企業參與重大項目的長效機制，激發民間投資活力。

拐點信號很明確，接下來行業兩個調整方向：

一邊是徹底清算高杠桿、高周轉的邏輯；

另一邊，是建立“好房子”為核心的新邏輯。

連發辣招，地產從金融的游戲回歸居住本質

為此，官方在幾年前就為地產重做了一次頂層設計。

一方面，是金融端剎車，實施三道紅線。

在三道紅線實施的2021年，恒大、陽光城、華夏幸福等房企紛紛暴雷。

不論國企還是民企，都一視同仁地倒在了高杠桿模式下，行業進入系統性風險出清階段。

另一方面，供給端提質，建立”好房子“新國標。

今年5月1日，《住宅項目規范》落地實施，直接成為新一輪品質迭代的轉折點和硬性指標。

在這種導向下，做“好房子”，提升產品力，變成主流開發商發力的方向。

“買方邏輯”被放在首位，產品力變成真王牌

好房子確立，市場從賣方邏輯變成買方邏輯。

過去為沖規模，新房常被流水線式復制，甚至開盤時地基都沒打。

現在呢，是以業主需求為先，規劃、配套、營銷與產品設計均出現明顯變化。

1

從花里胡哨的示范區回歸實景交付

以前許多樓盤開盤就只有售樓部，園林和樣板間都是臨時搭建，甚至還有PPT賣房。

到了近兩年，廣州不少項目一開盤就是實景園林、實體會所與實體樣板間，全面卷兌現力。

|圖片來源：正升集團官網及公眾號

而且也不僅是實景，里邊的層次感也要拉滿：

門頭、落客區、園林、會所、停車場、入戶大堂、架空層......恨不得直接把社區全部做出來。

2

玻璃幕墻立面從豪宅推廣到普通項目

兩年前的廣州，玻璃幕墻立面，多數是千萬級豪宅才舍得砸本錢去做。

到了今天，300萬不到的剛需盤，也做起了大面積玻璃幕墻立面。

玻璃幕墻讓品質“明面化”，更帶來視覺通透，讓空間感擴大。

|圖片來源：正升集團官網及公眾號

3

戶型迭代加快，使用率越做越高

自2023年8月起，廣州使用率開始飛快迭代，從110%—120%—130%—140%。

4

樣板間從定制軟裝回歸真實家具

過去為了讓板房顯大，開發商常用縮小版沙發和床具，結果買家收樓才發現真實空間放不下。

但這兩年，不少開發商明確提出要用真實版家具，甚至展示品牌、提供清單，并把各空間尺寸精確到毫米。

這樣的透明度大幅降低了“貨不對板”的風險，讓買家更安心。

5

營銷費從渠道轉移到交標端

過去新盤營銷，要靠渠道砸錢，短平快吸客；現在信息差逐漸拉平，中介固然能拉客，但決定成交的始終是產品。

因此一些開發商開始取消渠道、轉向自銷，把費用全部投入交標，提高品質和細節顆粒度。

以廚房為例，從原來的“三件套”，升級到涼霸、洗碗機、蒸烤機及更細致的收納設計，武裝到牙齒里。

比如電視背景板，以前幾乎都是白墻，現在很多都是巖板。

收納柜以前最多送玄關柜和櫥柜，現在連衣柜都是交標。

一句話總結，行業的變化，本質是在回到為買房者服務的本位。

行業洗牌，黑馬民企逆勢上分

看看今年1–10月全國房企銷售額Top100排名，站在潮頭的，幾乎全是國央企巨頭或穩健型民企。

過去的高杠桿房企很多已經消失，民企在百強中的占比也從65%跌至44%。

在行業重構中，仍有蓋好房子的黑馬民企跑出。

比如河南金沙集團，疫情三年銷售額增幅250%；山東新東升集團，依靠深耕淄博，逆勢增長。

再回到廣東，也有這樣的黑馬民企——正升集團。

今年以來，正升銷售額達到21.85億左右，進入了今年1-11月廣東民營房企銷售金額榜前20名。

其中，在廣州本土民營非上市地產公司中，正升僅次于方圓和長隆，位列前三。

而在今年全國民營房企銷售金額榜單中，排到了第73名！

此外，正升集團還有機會躋身明年中國房企百強銷售榜。

正升，看似一夜走紅，實則是厚積薄發。

如果要形容它的做事性格，我會用這三個字——好、遠、穩。

1）魯班品質建造商，建筑標準拉滿

2）以業主需求為核心，產品永遠超前一個時代

3）不冒險，不盲沖規模

正升老板是潮汕人，2002年在廣州創立公司，以建筑工程起家。

因此，正升不同于多數靠金融或營銷起家的企業，它始終以作品為本，靠實力說話：

憑借這些成績，正升創下以17座魯班獎為標志的輝煌成就，并累計獲得24個國家級獎項、168個省級獎項、248個市級獎項。

“魯班品質建造商”，既是正升的標簽，更是它的勛章。

這種以作品說話的風格，也延續到地產開發里。

我們了解到，大概從2013年，正升開始獨立做地產項目，比起沖規模，正升把發展宗旨擺在前邊：以業主需求為核心。

怎么理解？

其實，2025年開始倡導的“好房子”，正升10年前就開始做了。

有一點令我印象深刻，就是正升的交付標準，領先時代太多。

正升的第一個樓盤，就全部采用真實尺寸家具，拒絕縮小版的定制家具。

2017年，正升交標里就包括了電視背景墻、酒柜、衣柜、進口墻布、造型天花、大金中央空調、廚房空調、床頭軟包背景墻、大尺寸巖板磚等。

| 圖片來源：正升集團官網及公眾號

要知道，哪怕放到2025年，這些交標在千萬級豪宅里依然不算標配。

正升還有一個罕見的操作。

據說，正升老板在旗下每個小區都留有一套房，輪流入住親自“監工”，發現小區問題就立馬解決。

也因此，正升許多小區即使樓齡十年以上，墻面依舊干凈、綠化無裸土，維護水平均高于同齡項目。

某程度上，正升非常”復古“，它就像一個傳統手工匠人，不跟風、不投機，靠功夫把房子做到最好。

所以，至今正升的住宅超20個，集中在粵港澳大灣區和覆蓋全潮汕地區，數量不算多但個個口碑出眾。

其實，10年前中央就在倡導”行穩致遠“，但很多房企卻在周期起跌里偏離了正軌。

但正升卻始終如一，正如項目案名一樣如此簡單直白，與其他企業開發項目不一樣打法，走出屬于自己獨特的路，而且時間證明了一切。

從一開始正升就認準一條路：做“好房子”，堅持魯班品質。

行情起伏了這么多年，它一直堅持，從沒退場，默默耕耘好每一座作品，如今行業回到產品主義，它自然被看見，成了新的參照系。

甚至，在當下的艱難周期中，它還在逆勢向上。

11月19日，經過20多輪競價，正升以約4.19億拿下揭陽HL202532 號地塊，溢價率高達約 45%。

同時，正升還將在這塊地落地全新潮派府系作品——正升首府。

在市場普遍謹慎的節點，正升的出手不僅為粵東注入強心劑，更將繼續把“好房子”做深做透。

當然，還是期望正升能回歸出生地廣州，打造更多府系項目，造出屬于這個時代的高品質好房子。

正升，始終實際行動為行業正名，也再次證明：民企同樣能走出一條高質量發展的路徑。