摩根士丹利-中國房地產(chǎn)調(diào)查：一線城市情緒進(jìn)一步走低

我們最近對(duì)超過2000名居民進(jìn)行的調(diào)查顯示，一線城市房?jī)r(jià)前景較為疲弱，業(yè)主的出售計(jì)劃仍然緊迫，購房計(jì)劃仍然疲軟。買家信心較弱以及去年的高基數(shù)可能會(huì)在未來幾個(gè)月繼續(xù)導(dǎo)致銷售降幅擴(kuò)大。

房?jī)r(jià)前景進(jìn)一步惡化：受訪者對(duì)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期在十月份明顯惡化。42%的受訪者預(yù)計(jì)未來12個(gè)月住房?jī)r(jià)格將下跌（7月份為33%），顯示潛在購房者對(duì)價(jià)格前景明顯減弱。特別是一線城市自二季度以來持續(xù)疲軟，信心在10月份大幅下降，有67%的人預(yù)計(jì)住房?jī)r(jià)格將下跌（7月份為50%，4月份為39%），二線城市則為45%（7月為23%），低線城市為30%（7月為34%）。

圖表2：整體房?jī)r(jià)前景疲弱，一線城市的信心下降更為明顯

分析：首先從總體上看，這三個(gè)月來居民的房地產(chǎn)信心下滑幅度之大應(yīng)該是本輪周期里最嚴(yán)重的一次了。預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的受訪者比例相比7月份凈增9%而達(dá)到了42%，雖然從絕對(duì)水平上看42%并不屬于近一年內(nèi)的高位，但9%的凈增幅說明惡化速度比較快，預(yù)計(jì)四季度如果沒有強(qiáng)力措施出臺(tái)的話，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能又要回到去年9月之前的恐慌狀態(tài)。

從城市分級(jí)的情況上看，一線城市預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的受訪者占比為67%，相較7月份凈增了17%；二線城市45%，相比7月份凈增了22%，可以說惡化速度大超預(yù)期。同時(shí)可以看出房地產(chǎn)總體情緒惡化里面高線城市貢獻(xiàn)了大頭，而低線城市基本保持了平穩(wěn)。

然而需要知道的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)向來都是由高線城市帶動(dòng)低線城市，在高線城市快速惡化的情況下未來低線城市是不可能幸免的，這只是一個(gè)時(shí)間問題。說實(shí)話我覺得四季度儲(chǔ)備工具箱里有什么底牌是時(shí)候亮出來了，未來即使房地產(chǎn)不再是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，但至少也不能成為經(jīng)濟(jì)的拖累項(xiàng)，況且房地產(chǎn)不起來消費(fèi)也很難起來。

出售房屋計(jì)劃仍然緊迫：在潛在的房屋賣家中急于出售房屋的房主比例仍然很高，計(jì)劃在未來六個(gè)月內(nèi)出售房屋的受訪者略有減少（41%，而7月為44%，4月為47%），其中已有12%的人將房產(chǎn)掛牌出售（7月為8%）。

然而大多數(shù)賣家愿意虧本出售（52%，而7月為56%，4月為43%），具體而言，48%的房主表示售價(jià)應(yīng)與購入價(jià)格相近或更高（7月為44%，4月為57%），分別有38%和11%的人表示，他們可以接受相比購入價(jià)格最多10%和20%的折扣（7月分別為42%和12%），還有3%的人希望無論售價(jià)如何盡快出售房屋（7月為2%），堅(jiān)持以高于購入價(jià)出售的賣家更少（17%，而7月為18%，4月為21%），這與二手市場(chǎng)中掛牌量增加且掛牌價(jià)格降低的趨勢(shì)一致。

圖表4：52%的擁有房屋銷售計(jì)劃的房主愿意承擔(dān)損失

分析：受訪者中計(jì)劃未來半年內(nèi)出售房屋的比例為41%，相比7月份減少了3%，但已經(jīng)掛牌的人占比相比7月份凈增了4%。這說明計(jì)劃出售房子的房東比例下降是暫時(shí)的，他們有可能是這三個(gè)月跌懵了，也可能是想博一下四季度有沒有什么大政策出來。而急著賣的就管不了這么多，眼看著跌幅加大就趕緊掛牌先掛出去再說。

愿意虧本出售的賣家比例為52%，相比7月份凈減少4%，估計(jì)是現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)于四季度的房地產(chǎn)支持政策預(yù)期比較強(qiáng)烈的關(guān)系。具體從結(jié)構(gòu)上看，房東內(nèi)部的心態(tài)出現(xiàn)了分化，不想虧本賣的房東數(shù)量和愿意接受折扣的房東數(shù)量有所下降，這也為未來三個(gè)月的二手房?jī)r(jià)提供了一定的支撐，但同時(shí)打算割肉出局的房東數(shù)量也從7月的2%上升到現(xiàn)在的3%。簡(jiǎn)單說，堅(jiān)持不下去的人變多了，他們選擇認(rèn)賠出局，同時(shí)決定搏一下四季度政策的人也變多了。所以四季度是否出強(qiáng)力政策可能直接決定明年上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，因?yàn)樗募径惹闆r很差已經(jīng)是明牌，如果四季度還不出政策的話明年上半年出政策的概率可能也不大了。

購房計(jì)劃依然疲軟：未來考慮購買房產(chǎn)的受訪者減少（48%，而7月為51%，為自我們?cè)?023年第三季度開始調(diào)查以來的最低水平）。僅有15%的受訪者表示“極有可能”購買（而7月為16%），僅有2%受訪者預(yù)計(jì)將在未來12個(gè)月內(nèi)購房，5%受訪者計(jì)劃在未來兩到三年內(nèi)購房，另有5%受訪者預(yù)計(jì)四年以后才購房。

由于對(duì)收入的擔(dān)憂，加上其他因素，居民在未來幾個(gè)季度可能會(huì)對(duì)購房保持謹(jǐn)慎，這會(huì)在負(fù)反饋循環(huán)中給房?jī)r(jià)帶來下行壓力。

圖表 1：只有15%的受訪者表示“極有可能”購買房產(chǎn)

分析：最后從需求端分析，未來考慮買房的人為48%，相比7月份凈減少3%，創(chuàng)下了2023年三季度以來的最低水平。要知道這里的統(tǒng)計(jì)的未來準(zhǔn)備購房的群體并沒有年限限制，基本都是剛需，換句話說，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌的剛需都開始考慮永遠(yuǎn)租房住了。所以以前在我評(píng)論區(qū)說什么房?jī)r(jià)漲跌和剛需無關(guān)，剛需該買還是買這種話的看清楚了，沒人愿意買一個(gè)自己認(rèn)為會(huì)長(zhǎng)期下跌的資產(chǎn)，這當(dāng)然也包括剛需。

最后調(diào)查顯示影響購房計(jì)劃的因素主要是對(duì)于收入的擔(dān)憂，這一點(diǎn)其實(shí)不需要調(diào)研也知道。對(duì)于房產(chǎn)這種高杠桿資產(chǎn)來說，不但要求你現(xiàn)在有工作，還要求預(yù)期未來工作穩(wěn)定，薪水逐步上升。如果沒有穩(wěn)定預(yù)期的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇無從談起，因?yàn)闆]人敢在面臨未來收入降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下向銀行貸款去買房。