一線城市房租出現結構性上漲

來源：市場資訊

2022年以來，受二手房業主“以租代售”推動，個人房源租金坪效持續進入下行通道。

克而瑞數據顯示，2025年個人房源租金坪效較2022年下降約7.3%，年均降幅達2.4%。截至2026年1月末，55城中仍有近半數城市租金同環比齊降。

不過，從一線城市來看，盡管個人房源租金坪效有所回調，但是進一步細化至不同類型房源來看，北京、廣州集中式公寓租金在2025年迎來同比上漲；進入2026年，京滬深1月市場化房源套均租金同環比齊漲。

一線城市租賃市場在韌性中迎來分化格局。

從個人房源來看，2022年以來樓市回調，受“以租代售”影響，個人房源掛牌波動上行，至2025年全國個人房源新增掛牌577萬套，同比微降3%，但依然保持高位。

其中，北上廣深四大一線城市合計供應約141萬套，占了接近五分之一的市場份額，而北京以61萬套持續領跑，上海次之，供應規模達43萬套以上，兩地合計占據一線城市個人房源供應的七成以上。

從租金表現來看，一線城市租金高位分化，其中北京2025年個人房源租金坪效為81元/㎡/月，同比下降3.6%。廣州租金坪效為40元/㎡/月，同比下降9.1%。

上海個人房源租金為77元/㎡/月，同比下降1.3%，降幅較2024年收窄3.6個百分點，近兩年上海個人房源租金降幅持續收窄，租金水平已接近階段性底部，后續大概率將以平穩運行為主。

而深圳是一線城市中個人租金坪效唯一上漲的城市，2025年個人租金坪效同比上漲4.2%。深圳作為外來人口密集的城市，龐大的租賃需求成為市場強有力支撐。

從集中式公寓來看，北京、廣州兩城2025年租金同比上漲，上海、深圳延續調整。

具體來看，截止2025年，北京集中式公寓租金坪效為188.9元/㎡/月，同比增長1%，增速有所放緩，一定程度上受保租房項目持續入市影響，預計后續城市租金企穩運行為主。廣州租金坪效為89.2元/㎡/月，同比上漲1.8%，整體呈平穩波動態勢。

上海集中式公寓租金已連續四年下滑，不過相較于2024年降幅明顯收窄。

深圳則是受“年后租房潮”、“年前退租換房潮”影響，年度租金小幅下滑，整體仍以平穩運行為主。

進入2026年，受春節前返鄉退租潮影響，重點城市個人房源租金坪效仍在持續回調。其中，一線城市1月個人房源租金坪效環比均出現下降，但降幅基本在1%以內，僅深圳略高，環比下降1.27%。

值得關注的是，盡管房源租金坪效有所下降，重點55城個人房源套均租金環比仍上漲0.5%，其中一線城市中北京、上海和深圳，套均租金更是同環比齊漲。核心原因是改善型租賃需求崛起，客戶更愿意對大面積、高品質、配套全的租賃房源買單，帶動套均價格結構性上行。

深圳和上海依然是租金高地，1月份深圳市場化房源套均租金達到了7377元/月，領跑全國；上海“核心區穩、外圍區跌”的結構性分化趨勢下，1月份套均租金達到6258元/月，僅次于深圳；北京套均租金也達到了5926元/月。

結合二手房市場低總價房源掛牌量下滑的情況可以看出，部分房東開始出現惜售現象，再加上個人房源租賃性價比提升，尤其是一些區位較好的“老破小”，部分租金回報率已超2.5%，部分房東選擇“以租代售”，并通過翻新、配置升級等方式優化房源，這類高品質房源集中入市，結構性拉高了整體套均租金水平。

值得注意的是，上海收購存量二手房用作保租房的試點政策落地，一方面通過增加核心區保租房供給，平抑中低端市場租金，穩定整體租金預期；另一方面，存量房源被收購后核心區可租的市場化房源進一步減少，間接為高品質市場化租金提供了支撐，兩類租金分化趨勢或將進一步顯現，雙軌并行的租賃格局將更加清晰。

整體來看，一線城市租賃市場在供需結構、租金走勢與市場形態上呈現一系列新變化，“保障筑底、市場提質”的雙軌新格局逐漸清晰。市場化房源在改善型需求推動下釋放出結構性回暖的信號，保租房則繼續發揮穩定租金的作用。兩者形成良性分化、協同發展格局，推動租賃行業邁向更成熟、更可持續的發展階段。