天河，小心了

10月底拿地，半個月開展廳。

上個月越秀拿下的天河廣棠項目、番禺大石項目，出規(guī)劃了。

先來聊聊大家非常關(guān)注的天河廣棠地塊，案名越秀閱璟臺，110-130平的板樓面積、88-99的塔樓面積段。

在項目的具體節(jié)點上，先在旁邊開了城市展廳，下個月銷售中心和樣板房就會出來，在緊急施工了。

年底前，會開盤！

產(chǎn)品方面，與此前路透版本差不多，會是2T2板樓+2T4塔樓的高低配。

最關(guān)鍵的一點是，面積段并沒有做得太大，這里可能是天河區(qū)距離珠江新城最近，對剛改客群最友好的面積了。

即便是板樓面積，110平也屬于大多數(shù)天河改善客群可以上車的戶型。

感興趣的朋友，掃碼私聊小C。

之前看保利天瑞，卻因為總價太高沒法下決心的客戶，可以把閱璟臺也納入考慮范圍了。

路透出來的效果圖，幾個點：

·容積率2.1，閱璟臺規(guī)劃了15座板樓和6座塔樓，兩塊地都是一樣的布置，更靠近西側(cè)的是高層，東側(cè)則是板樓；

·配建幼兒園放在了東地塊的東南角；

·板樓是正南正北的兩梯兩戶、專梯入戶配置，低密小高層；

·塔樓是三個東南、一個西南，且都是單邊位沒有并排互相遮擋，舒適度和光照朝向都不錯；

閱璟臺周邊樓棟規(guī)劃、容積率都不高，且基本上都是商業(yè)配置，不靠近廣園噪音也不會太大，低樓層也會相對不錯的居住體驗；

周邊道路是十字路口設(shè)計，但都不是主干道，未來有機會可以不走廣園到省實，對于日常接送的家長是個好消息。

總價一下，閱璟臺可能是適配更多500-900萬改善客群版本的保利天瑞，更適配自駕客群。

越秀全新的璟字系高端產(chǎn)品，在這么核心地段，產(chǎn)品大概率不會差，據(jù)說會所將近5000m2，主打低密高配的舒適改善。

地塊的產(chǎn)品面積段不大，統(tǒng)籌天瑞的九年制省實、可搖號旁邊清華附中灣區(qū)學(xué)校，與前者直線距離約1公里，已經(jīng)正式開學(xué)。

缺點是周邊待開發(fā)項目比較多，沒有地鐵。未來可能是地鐵上蓋，地塊北側(cè)要預(yù)留19號線站點。

閱璟臺綜合樓面價3.1萬/平，參考保利天瑞樓面價4.6萬/平，天河壹品樓面價3.4萬/平，還有今年天河世界大觀地塊樓面價3萬/平；

參考幾個板樓項目，閱璟臺在指標(biāo)上近似，優(yōu)勢可能是在價格上。

周邊項目在售價上很穩(wěn)定，也給了閱璟臺更多的空間。

天河壹品，在售面積約86-143平，均價約6-7萬/平，現(xiàn)樓小戶型可以做到5字頭，480萬左右能上車。

保利天瑞，在售面積約113-268平，均價約8-10萬/平，部分天地樓層小戶型，可以做到7字頭，113平總價850萬左右能搞定。

雖然閱璟臺區(qū)位和周邊氛圍，不如背靠匯景新城的天瑞，但是閱璟臺距離廣園和科韻路有退距，容積率更低。

過去三年，保利天瑞的價格也很穩(wěn)定，憑借天河+低密+板樓+省實的組合拳，在缺好產(chǎn)品的天河，殺出一片天。

閱璟臺的產(chǎn)品面積段，也很巧妙的和保利天瑞做了錯位競爭。

面積段也越做越小了，保利天瑞的板樓門檻是112平，最大卻去到268平，跨度極大，天瑞的小區(qū)花園更大更完善，距離學(xué)校更近，平時接送小孩子更方便。

閱璟臺的優(yōu)勢是面積段會更友好，價格和總價上也能期待下，尤其是小面積就能享受到兩梯兩戶、專梯入戶，也距離廣園快速有退距，氛圍上會更安靜。

在當(dāng)前相對謹(jǐn)慎、觀望的市場情緒下，好產(chǎn)品+好學(xué)校的基本面，加上更低總價以求更好的流速，也是一張答卷了。

另一邊的越秀大石地塊進度要更快。

案名確定為越秀鴻璟臺，旁邊的城市展廳已經(jīng)對外開放了，12月會開樣板間。

項目戶型面積比較明確，全南向產(chǎn)品89-122平，首開西南側(cè)比較靠近大門的1#、11#。

塔樓是2T4，89、91、98平，板樓是2T2，109、122平，專梯入戶。

小區(qū)一共11棟樓，3棟塔樓+8棟板樓，約680戶，算是一個中型社區(qū)。

可以看到，內(nèi)部花園還規(guī)劃了泳池，酒店式會所、沿街商業(yè)也會配上，約5500方的公服配套。

項目外立面，也是大石少有的大面積玻璃，顏值在線。

現(xiàn)場銷售透露，這兩天開放后主要是附近業(yè)主來咨詢，有的是分巢買二套，有的是置換低密大戶型。

尤其是板樓109平和122平，問的人比較多，這類產(chǎn)品在大石板塊是獨一份。容積率2.6，也是板塊最低密度。

目前，鴻璟臺還沒有明確吹風(fēng)價，參考周邊售價3.5-4萬/平。

總結(jié)一下，鴻璟臺主打通勤牌，距離大石地鐵站約740米，20分鐘、6個站到珠江新城；城際站，也已經(jīng)開通了。

對面是萬民城，大石人民的吃飯、遛娃商業(yè)中心；一個站到長隆萬博，K11S已經(jīng)開業(yè)了；

一個不確定性是學(xué)校看統(tǒng)籌，周邊有禮村小學(xué)，大石小學(xué)等等，但都算不上名校；

另一個是，家門口南大干線，雖通勤方便，有市政公園格擋，但噪音難免；

無論閱璟臺還是鴻璟臺，越秀交出來的答卷都很像。

統(tǒng)一的板樓+塔樓高低配，且面積段做的不大，對于大戶型配比很謹(jǐn)慎。

現(xiàn)在的市場，如果沒有好產(chǎn)品，很難跑出來。房子從單純的卷超高實用率，轉(zhuǎn)向追求更好的采光、環(huán)境、私密性等等。

隨著保利天奕、保利天瑞、越秀觀樾等產(chǎn)品賣的不錯，南北對流、專梯入戶、私密性和舒適度都好的板樓受到了市場的一致認(rèn)可。

當(dāng)然，一切的前提是，廣州出讓的地塊越來越低密，容積率越來越低。

房企也能做出來更好的產(chǎn)品。

以往800萬、1000萬才能享受到的專梯入戶板樓，現(xiàn)在門檻打下來了。

例如說，珠江天河都薈一期板樓是152平，二期就把面積段砍到了104-144平，也把總價從800多萬殺到了540萬。

天河閱璟臺的的門檻面積，也是在110平，還有專梯入戶。

而大石板塊過往新盤更是沒有板樓這種產(chǎn)品，500萬預(yù)算也是買到的2T4的高層產(chǎn)品，現(xiàn)在有機會買到密度更低的新規(guī)板樓，也是一種居住升級。