昆明商改住雨露均沾，巫家壩萬千寵愛反成調規障礙

昆明土地規劃商改住越來越普遍、越來越容易了。不僅是未出讓的土地在不斷調整控詳規，將商業地塊改為住宅或者商住混合用地，連已經出讓多年的土地，只要沒有開工，商改住也不是什么難事。

5天前，云南房網才報道了旭輝5年前在在灃源路南側競得的一宗商業用地，被調整為住宅用地的消息，很快，保利置業在2019年競得的保利城一宗商業地塊，也被調整為商住混合用地。同一天商改住的還有萬科在會展片區的兩宗商業用地。

保利城商改住地塊（紅線內區域）

保利城被調規地塊位于保利城最北側，靠近虹橋路，西側和南側分別是保利城喻翠園和喻嘉園，面積有29畝，原本是商業地塊，如今改為商住混合用地，其中住宅占比達到80%，容積率也從7.7降低為2.6。調規后凈用地面積從29畝減少為27.9畝，減少部分用于綠地建設。

保利城的土地是保利置業在2019年7月通過拍賣競得的，當時保利置業花了41億拿下了方旺片區的6宗土地，總面積282畝，其中就包括幾天前被調規的GD-FW-A2-02-01地塊。

保利城由保利置業開發

保利城2020年就開盤發售了，但GD-FW-A2-02-01地塊卻一直未開工，直到兩天前被調整為商住混合用地。改規后由于容積率大幅度下降，最大可建面積只有4.8萬余平米，按照80%的住宅計算，住宅部分有3.87萬平米，因為容積率只有2.6，限高80米，更靠近主干道和地鐵3號線，這將是保利城最后也是最好的一批住宅。

萬科被調規的地塊拿地時間更早，2018年就已完成出讓，當時萬科一共拿了7宗共350畝土地，住宅地塊均已完成開發并交付（萬科500里），只有兩宗共61畝商業用地一直沒有動工，如今也被改為住宅用地，而且容積率只有2.6。

萬科被調整規劃商改住的會展中心兩宗土地（藍線內區域）

從旭輝廣場、保利城以及萬科會展地塊商改住，包括麗陽星城二期商改住等案例可以看出，目前昆明市商改住基本是雨露均沾的態勢，開發商拿地后只要按兵不動拖上足夠長的時間，最后都有概率調整規劃。基本上每個區都有這樣的調規案例。

當然這也不能說是開發商故意如此，其實拿地的時候多半沒這么想，因為前些年調規是很難的，只不過后來市場形勢變了，商業需求也少了，開發商本來打算放在最后才開發的商業地塊，意外迎來了調規的機遇。

據云南房網了解，接下來還會有開發商多年前拿下的商業地塊被改為住宅用地，只不過案例也不會有多少，由于房企這幾年都沒怎么拿地，目前開發商手上囤積的商業用地其實也不多。更多的商改住發生在尚未出讓的規劃地塊上。

比較例外的是巫家壩，無論是尚未出讓的土地，還是開發商拿下但尚未開發的商業地塊，幾乎沒有調規案例。前幾年首創還計劃申請將一宗商住混合用地改為住宅用地，但至今無果。

巫家壩調規難與巫家壩的定位有關，作為昆明市重點建設的未來城市門面，無論是過去的總部基地定位，還是如今的CBD定位、中央法務區定位，都需要很高的商業開發比重，如果大面積調規就意味著否定過去的功能定位。即便是針對個別項目的單獨地塊調規，也涉及市場公平問題，以及對規劃整體性的破壞，牽一發而動全身，所以不敢輕易開口。

但現實情況是如今商業開發很困難，巫家壩那么多商業地塊找不到投資企業，已經出讓的商業項目也面臨停工、爛尾等諸多問題，有些房企干脆就不開工，這就造成巫家壩建設面貌長期工地化、荒地化的尷尬局面。