一平米能買一套剛需房？深圳35萬/㎡豪宅單日賣130億

出品|中訪網

審核|李曉燕

當剛需住宅市場仍在調整通道中徘徊時，核心城市的高端豪宅市場正上演著一場"逆市狂歡"。11月30日，華潤置地與中海地產聯合開發的深圳灣沄璽項目正式開盤，單日斬獲130億元銷售額，不僅刷新2025年全國新房開盤成交紀錄，更凸顯出高端住宅在房地產市場調整期的強勁韌性。

作為后海總部基地時隔多年推出的稀缺豪宅產品，深圳灣沄璽自拿地之初便自帶"流量光環"。2024年12月，華潤置地與中海地產以185.12億元競得該地塊，創下當時深圳涉宅地塊成交總價紀錄。雙央企的品牌背書，疊加后海總部基地的核心地段優勢，讓這個總建筑面積達26.3萬平方米的超級大盤從規劃階段就備受市場關注。項目由5棟超高層塔樓組成，其中4棟為住宅、1棟為公寓，住宅主力戶型覆蓋209至1149平方米大平層，共規劃601套房源，7.59的容積率與250米的限高設計，在寸土寸金的深圳灣形成了獨特的城市天際線景觀。

開盤當日，深圳前海康萊德酒店的選房現場人氣爆棚。根據開發商公布的銷售數據，500平方米、700平方米、1149平方米等超大戶型率先售罄，單價區間維持在25萬至28萬元/平方米，總價跨度從1.3億元至3.3億元。深圳市房地產信息平臺顯示，此次入市的348套住宅備案均價約16.88萬元/平方米，其中1棟一單元6201房源毛坯備案價高達35萬元/平方米，總價約3.77億元，刷新了深圳高端住宅單價紀錄。為吸引購房者，開發商推出了多重優惠政策：選房成功立減100萬元，7天內準時簽約享九八折，首付比例越高折扣力度越大，一次性付款可享九六折優惠。截至開盤當日收盤，項目整體去化率接近七成，其中398平方米和370平方米戶型全部售罄，展現出高端客群對核心資產的強烈追捧。

深圳灣沄璽的熱銷并非個例，而是核心城市高端住宅市場的縮影。數據顯示，該項目130億元的單日銷售額，已超過11月7日廣州保利玥璽灣創下的106億元紀錄，成為2025年國內開盤銷售額最高的樓盤。盡管與2024年上海中海·順昌玖里196.5億元的紀錄仍有差距，但這一成績在當前市場環境下已實屬罕見。克而瑞數據顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價1000萬元以上商品住宅成交27372套，較2024年同期增長15.6%；2025年上半年，20城總價1000萬元以上商品住宅共成交2.1萬套，同比增長21%，顯著高于百城新房同期5%的增幅。其中上海表現尤為突出，高端住宅市場一騎絕塵，總價3000萬元以上商品住宅成交1524套，5000萬元以上成交674套，均超過北京和深圳的套數之和。

與高端市場的火熱形成鮮明對比的是，剛需住宅市場仍處于調整期。國家統計局數據顯示，2025年1-10月全國商品房銷售面積同比下降6.8%，銷售額下降9.6%。克而瑞數據則顯示，今年前三季度，30個重點城市二手房成交套數同比增長9%，300萬元以下剛需房成為掛牌主力。這種"冰火兩重天"的市場格局，折射出當前房地產市場的深層次變化。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析認為，核心城市、核心地段的高端住宅已被視為硬通貨，部分項目憑借不可復制的城市資源，如海景、學區、地標等，具備更強的抗跌性和長期升值潛力。在市場調整期，高凈值人群更傾向于將資金配置到這類稀缺資產中，以實現財富的保值增值。第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿則指出，在房地產市場調整背景下，各地政府都愿意拿出壓箱底的住宅地塊，而住宅規劃限制條件的松動，也為開發商打造高端住宅提供了有利條件。以深圳為例，"70/90"政策松綁及住宅新規的實施，打破了此前的戶型限制，讓開發商能夠更自由地打造"好房子"及純粹的豪宅產品，而這些核心地段的高端住宅供應，在深圳過去10年間都較為稀少。

值得關注的是，深圳高端住宅市場正迎來供應高峰。據不完全統計，除深圳灣沄璽外，中信·信悅灣、后海招商璽、深超總片區GCC聯泰超總灣等多個豪宅項目將陸續入市，為市場帶來更多稀缺房源。吳睿表示，高端住宅的熱銷會給市場帶來積極信號，有助于修復市場信心，推動房地產市場筑底回升，回歸健康發展狀態。

柏文喜預計，短期內剛需市場疲軟、高端住宅市場堅挺的趨勢將持續。在政策端"保障+市場"雙軌制下，各地剛需市場正逐步被保障性住房分流。以深圳為例，2025年深圳計劃新籌建4萬套（間）保障性住房，將有效滿足剛需群體的住房需求。而豪宅市場則因供應稀缺、配套成熟、資源獨占等核心優勢，熱度仍將延續。

從長遠來看，隨著房地產市場進入高質量發展階段，住宅的居住屬性和資產屬性將進一步分化。對于核心城市的高端住宅而言，其作為稀缺資產的屬性將更加凸顯，成為高凈值人群資產配置的重要選擇。而對于剛需市場，在保障性住房的持續供應和政策支持下，將逐步回歸居住本質，滿足普通民眾的基本住房需求。這種市場分化趨勢，既符合房地產市場的發展規律，也將推動房地產行業朝著更加健康、理性的方向發展。