住在地鐵首末站，真有性價比嗎

城市居住，第一衡量標準永遠是地段

這條房地產(chǎn)界的鐵律，在上海市場被簡化為一句“內(nèi)環(huán)大于中環(huán)，外環(huán)最次”的共識

這背后，其實是對生活資源濃度的精準判斷

在短程范圍內(nèi)，工作、教育、醫(yī)療等資源能否完善配套

直接決定了生活品質(zhì)的高低

但當預(yù)算不足以支付核心區(qū)的房價時，城市軌道交通的價值便凸顯出來

軌交一定程度上抹平了配套的距離感，成為平衡生活品質(zhì)與成本的關(guān)鍵砝碼

隨著距離逐漸拉遠，房價也逐漸降低的原因也在于此

如果已經(jīng)決定通過軌交來平衡總價，那地鐵的首末站向來是值得重點考慮的區(qū)域

首要原因是價格

以剛過去的十月份數(shù)據(jù)為例，首末站次新房的價格平均比前兩站低15%左右

其次便是通勤體驗

同樣是一小時的通勤時間，站著和坐著根本就是兩碼事

首末站基本可以保證上車有座，讓通勤沒有那么勞累

從數(shù)據(jù)角度來看，大家用腳投票的結(jié)果也是如此

客流量最大的站點有超過三分之一都是地鐵首末站

一年前，我們線下去踩點了一些首末站，有些站點基本還是工地狀況

也被吐槽生活不方便，純粹就是用時間換空間

今年我們再一次實地踩盤，看看首末站的變化

性價比是不是大家想象得那么高？

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同是首末站，處境卻大不相同

一直以來，軌交終點站在大眾認知中總是與“偏遠”、“不便”畫上等號

但隨著上海城市邊界不斷擴展，這些曾經(jīng)的“末梢”正在悄然蛻變

總的來說，上海地鐵的首末站主要分為三類

第一類是郊區(qū)終點站：低房價與高潛力的博弈

位于郊區(qū)的傳統(tǒng)終點站，如航中路、滴水湖等地

最直接的吸引力來自親民的房價

1號線沿線二手房外環(huán)外區(qū)域總價250-300萬即可購得50-70平方米的住房

這在內(nèi)環(huán)內(nèi)幾乎不可想象

相比于其他兩類地鐵終點站來說，這也是主要的性價比首選

第二類是樞紐型終點站：跨越邊界的價值想象

結(jié)合跨城市交通樞紐的終點站，如松江站、上海南站等

其價值邏輯更側(cè)重于區(qū)域聯(lián)動與產(chǎn)業(yè)升級

這類樞紐的意義已超出日常通勤范疇，成為城市間資源要素流動的關(guān)鍵節(jié)點

此類地鐵終點站，不僅要承擔日常通勤需求，還需要承擔跨城轉(zhuǎn)運的壓力

就居住來說，通勤體驗并不會很好

若非從事跨城交易類型工作，此類終點站的性價比就會大打折扣

噪音干擾、高架道路的隔絕效應(yīng)

龐大的站體對城市空間的割裂，都使得周邊居住體驗打折扣

顯然此類地鐵房更適合看重長期規(guī)劃紅利，且對短期生活品質(zhì)要求不那么極致的投資者

第三類雖然是首末站，但其實是多線換乘站：終點站成為途經(jīng)站

如東方體育中心、顧村公園等，其價值評判體系則完全不同

這類站點“終點站”屬性幾乎被稀釋

它們享受著與其他中途站無異的便利，甚至因作為換乘節(jié)點而更具流量優(yōu)勢

工作日上下班高峰期的擁擠程度非同一般

工作日晚上18點的東方體育中心站前廣場景象，圖源：網(wǎng)絡(luò)

通勤潮汐效應(yīng)在這里表現(xiàn)得尤為明顯

比如花橋站在因為沿線開發(fā)之后，終點站上車的空蕩一去不復返

大量居住在城市末端的市民在同一時間涌向市中心

站點承載壓力巨大

也基本沒有了上車有座位的優(yōu)勢

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如果考慮性價比，還是得主要看第一類地鐵首末站

也就是位于外環(huán)外的完全終端型地鐵站周邊的房子

我們先來看公認的打工人聚集線路，8號線和9號線

這一次，我選擇了坐穿地鐵的方式去看通勤的方便程度

首先是8號線，一直被吐槽車廂小人多

事實也確實如此

工作日上午11點非通勤高峰期沈杜公路站始發(fā)車廂密集程度

在8號線南邊的終點站沈杜公路上車，如果沒有搶座意識和速度

基本就只能站到陸家浜路（13站），擁擠情況才會有所緩解

從市光路出發(fā)整體會輕松一點

車廂空座率較為舒服的節(jié)點在黃興公園站（4站）

整理了一下8號線一室一廳整租帶電梯的價格

會發(fā)現(xiàn)，首末站的價格確實便宜一些，但是并不一定是性價最高的

沈杜公路上車沒有座位就得站到陸家浜路，較遠

下班從市中心出發(fā)就得做好站到終點的準備

車廂比較小的情況，舒適度也大打折扣

再從下車后的周邊感知，有商家，但基本都是“生活體征維持”程度的商業(yè)

這一站要到附近的商圈比如浦江城市生活廣場、紅星國際廣場基本都在15km以上

同時也沒什么新房，暫時只有在建的象嶼·天宸雅頌

距離地鐵站也很近，一條城市主干道的距離

其余的住房房齡都較老，有電梯的也很少

視角為地鐵出入口看向新房

在這樣的情況下

其實再往里走幾站

比如：聯(lián)航路、浦江鎮(zhèn)，綜合性價比可能都會更高

相同的情況還出現(xiàn)在9號線的曹路站

這個站點的性價比從去年華為大規(guī)模搬到青浦開始，情況有了些許改變

年后部分房東主動提出降價，三室房租基本下降500元/月

板塊樓市遇冷的一個側(cè)面的參考是

地鐵站附近唯一的中介連鎖店——鏈家也在撤店的過程中

長期在曹路附近通勤擺渡的滴滴司機告訴我：

現(xiàn)在擁堵情況好多了，之前從周邊兩公里的小區(qū)早高峰往地鐵站送人

遇到十字路口，起碼到等三趟紅綠燈，現(xiàn)在基本不用等

即便如此，曹路站的客流量還是非常大

剛出站口就能看見電驢海洋

共享自行車甚至有專門的大停車場

和中介、周邊租戶、滴滴車司機聊下來

總結(jié)一下，曹路的高性價比對象有以下的特征：

1）工作在曹路到金橋站之間的：因為大部分人會在金橋站下車

如果工作在金橋站之后，也可以嘗試一下9號線金橋站以后其他相對較小的站點

地鐵車廂擁擠情況有明顯改善

2）購買電動車自行車：周邊的回遷房、民房基本都有充電的地方

距離地鐵3k左右的房子租金相對便宜

有電動車的情況下，通勤舒適度能有一定程度的提高

3）對生活配套的要求只有商業(yè)：曹路站附近的綠地自然資源不算優(yōu)異

而且樓盤的容積率較高，能提升生活質(zhì)量的配套基本只有商業(yè)

如果滿足以上特征，今天的曹路依舊是您可以選擇的站點

甚至是比兩年前性價比更高的選擇

畢竟，曹路的回遷房質(zhì)量還是比較好的

立面整潔，戶型也比較規(guī)整

9號線的另一段在上海松江站

距離市中心太遠，到市中心的時間太長

加之和佘山站周邊大量的居住區(qū)卻僅僅9號線一條地鐵

日常通勤極其擁擠

性價比不算很高

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剛才提到8、9號線，還有一個站點沒有提到：8號線的末尾市光路

這就不得不提到，一些沒有“終點站”氣質(zhì)的終點站

從市光路出來，能感受到比較明顯的居住氛圍

低層無電梯的板樓

因為沒有商業(yè)配套，非常安靜

道路寬度較窄，街區(qū)緊湊

同時房價、租金都比較低

“冷門線路”13、14、15號線的首末站也有這樣的特征

14號線的封浜路和13號線的金運路出站感覺不到是終點站

周邊的商業(yè)維持在生活所需的情況下，離周邊的小區(qū)入口都比較近

熱鬧的氛圍甚至感覺不到板塊的偏遠

封浜租房一室戶較少，多是兩室

4500元/月左右基本能租到80平以上舒適度比較高的兩房產(chǎn)品

就購買來說 ，價格依舊不是很很高

掛牌單價基本在三萬出頭

部分面積小、房齡較老的單價2萬也可以買到

學校方面有：封浜小學、楊柳初級中學、封浜高級中學、盧灣一中心實驗小學等

商業(yè)方面有中冶祥騰城市廣場、江橋萬達廣場，打車也比較方便

并且14號線換乘到其他線路比較方便

通勤效率較高

14號線可轉(zhuǎn)換線路

總的來說對于主要在浦西工作通勤的人來說

封浜算是一個不錯的選擇

另一個站點：金運路有同樣的情況

配套設(shè)施中等，但換乘比較方便

價格也比同線路上其他站點要低

特別是跟13號線另一頭的張江比起來，性價比高出不少

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剛才講到的站點基本還是傳統(tǒng)意義上的地鐵首末站

偏遠、房屋較舊、出站即是電動車、自行車海洋

但有一類首末站是真的變終點成中心，以TOD重塑郊區(qū)環(huán)境

除了上班，日常生活基本可以扎根在終點站

最為明顯的就是美蘭湖

視角為地鐵出入口連接商業(yè)天橋

出站就接商圈，回家的路也變得比較豐富且有安全感

一年前的美蘭湖處于半公地狀態(tài)

周邊的入住率也比較低

如今再去的時候能感覺到明顯的變化

公共區(qū)域干凈整潔，雕塑小品質(zhì)量較高，綠化審美在線

室內(nèi)裝修風格簡潔干凈

招商風格年輕化，整體氛圍活潑

但環(huán)境好了，價格也就上來了

美蘭湖次新房十月的掛牌均價基本跟顧村公園一樣

后者還有兩條地鐵線

相似的TOD地鐵終端還有11號線的嘉定北站

嘉定北的價格還親民許多

特別是在五大新城規(guī)劃的背景下，嘉定新城到嘉定北這一段新房較多

最便宜的就在嘉定北，3萬出頭的均價

1500元/月左右也能租到質(zhì)量不錯、獨衛(wèi)獨廚的單間

出站就是日月光中心，街邊日常生活所需的小店也很多

煙火氣比較足

同時，也不缺少教育、醫(yī)療資源

除此之外還有區(qū)域悠久的歷史底蘊

基本算是一個獨立的小城市的生活環(huán)境

入住之后的歸屬感也更強

對于工作地點靠外環(huán)北側(cè)，或是在11號線工作不用換乘的人來說

嘉定北也是個性價比比較高的選項

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發(fā)現(xiàn)了嗎？

其實地鐵首末站并不直接意味著價格最低，也不意味著性價比就最高

談?wù)摰罔F終點站的“性價比”時，早已超越了單純的房價數(shù)字

而是一個精明的城市生存公式，由三個關(guān)鍵變量構(gòu)成：

工作適配度、生活綜合度與未來確定度

在終點站租房或置業(yè)的第一個邏輯

是有確定性的通勤成本

讓每天的上班路，變成可以精準掐表的日常遷徙

說白了就是用上車就有位置爭取更多的個人時間

可追劇、閱讀、休息

但性價還需要考量生活配套的濃度與密度

“衣食住行、社交往來、休閑玩樂”能否在歸家后的短途半徑內(nèi)一站式解決

從“配套洼地”升級為“功能完整的微型城市”

在步行15分鐘的范圍內(nèi)，合適的生活濃度大概率包括：

超市、菜場、便利店等基礎(chǔ)商業(yè)

咖啡館、小酒館、社區(qū)食堂到特色餐廳等社交場所

社區(qū)公園、健身房、書店或電影院等娛樂場所

這些配套的完善程度，直接決定了生活質(zhì)量

最后，還有一個針對置業(yè)的確定性投資

交通便利的地方今天可能是一個單純的站點

但是有空地和開發(fā)彈性的終點站很有可能成為一個小型的中心

隨后的教育、醫(yī)療資源也可能發(fā)展完善

其房產(chǎn)在二手市場的變現(xiàn)能力和抗跌性

大概率遠勝于一個孤立的、缺乏規(guī)劃的“孤島”樓盤

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選擇軌交終點站并非是簡單的價格取舍，而是一場關(guān)于生活價值觀的排序

我們追求的“高質(zhì)量生活”，定義各不相同

有人看重寬敞的居住空間

有人需要便捷的通勤

有人離不開豐富的商業(yè)配套

如果想要考慮地鐵首末站的房子

也建議您在工作日上班通勤時間去實地坐一遍地鐵

并針對配套、價格、出站對環(huán)境的直覺感受進行排序和打分

如果考慮通勤租房，重點考量第一類終點站

并實地測算上班感受和下班生活的便利程度

如果考慮置業(yè)

重點考慮開發(fā)較為完全，有教育醫(yī)療配套的大型終點站

以及居住區(qū)密度和舒適度

價值排序的邏輯，不僅開發(fā)商需要洞察

每一位租房者、置業(yè)者更應(yīng)想清楚

畢竟，你選擇的不僅是一處房子

更是一種你內(nèi)心真正認可并愿意為之支付的生活方式

最后，和大家分享一下美蘭湖地鐵站出來看見的清澈藍天和溫暖陽光

祝大家都找到屬于自己的高性價居所

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6325篇原創(chuàng)文章