購房款轉(zhuǎn)入個人微信賬戶被騙，北京房產(chǎn)律師：這類轉(zhuǎn)賬法律上無效

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案情介紹

2023年2月，劉明通過父親朋友介紹認(rèn)識甲公司經(jīng)紀(jì)人趙磊。在趙磊居間下，劉明看中位于北京市的一號房屋，并于2月26日與房主及甲公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《居間服務(wù)合同》等文件，約定總房價298.5萬元，首付款116.5萬元（含定金10萬元），其余貸款支付。

簽約當(dāng)日，劉明按趙磊要求：

向房主轉(zhuǎn)賬10萬元定金；

向趙磊個人賬戶轉(zhuǎn)賬131,850元（含中介費31,850元 + 戶口物業(yè)押金10萬元）。

趙磊隨后稱該20萬元均計入首付款，并由公司“監(jiān)管”。

2023年4月23日，劉明向房主轉(zhuǎn)賬106.5萬元首付款。趙磊稱首付款已付清126.5萬元。但房主出具的收據(jù)僅為116.5萬元，差額10萬元被趙磊稱為“保證金”，由公司暫管。

5月29日，劉明因想提高首付比例，在趙磊指示下，再次向其個人賬戶轉(zhuǎn)賬32萬元，備注“監(jiān)管首付款”。
7月2日，又按趙磊要求轉(zhuǎn)賬21,600元作為“購房契稅”。

7月3日，趙磊突然失聯(lián)并暗示“建委在查”，同日甲公司報警。公安機關(guān)立案偵查，后法院作出A號刑事判決：趙磊犯詐騙罪，判處十年六個月，并責(zé)令退賠劉明421,600元。

但執(zhí)行程序中查明趙磊無財產(chǎn)可供執(zhí)行，法院裁定終結(jié)本次執(zhí)行。

劉明遂起訴甲公司，要求其連帶退還421,600元，理由是趙磊系甲公司員工，其行為屬職務(wù)行為，公司未盡監(jiān)管義務(wù)。

甲公司辯稱：趙磊行為系個人犯罪，非職務(wù)行為；合同明確約定資金自行劃轉(zhuǎn)，公司無監(jiān)管義務(wù)；劉明擅自變更付款方式并將款項轉(zhuǎn)至個人賬戶，存在重大過錯。

裁判結(jié)果

法院判決：
甲公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償劉明損失230,800元。
（注：若后續(xù)刑事退賠有實際返還，應(yīng)在總額421,600元內(nèi)予以扣減，確保劉明獲賠總額不超此數(shù)。）

法院說理

合同有效，各方應(yīng)依約履行：劉明與甲公司簽訂的居間合同合法有效，甲公司負(fù)有提供合規(guī)居間服務(wù)的義務(wù)。

用人單位責(zé)任成立：根據(jù)《民法典》第1191條，用人單位對其工作人員執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。趙磊作為甲公司經(jīng)紀(jì)人，在履職過程中多次以“公司監(jiān)管”名義收取客戶資金，甲公司長期未發(fā)現(xiàn)，顯屬監(jiān)管缺位，存在過錯。

買方亦有過錯：合同明確約定首付款支付給出賣人，契稅尚未到繳納節(jié)點，劉明卻輕信趙磊，未向公司或房主核實，即將大額資金轉(zhuǎn)入其個人賬戶，自身對損失發(fā)生亦有責(zé)任。

損失認(rèn)定與分擔(dān)：鑒于刑事案件已判決退賠421,600元但執(zhí)行不能，該金額即為實際損失。綜合雙方過錯程度，酌定甲公司承擔(dān)約55%責(zé)任，賠償230,800元。

律師提示

購房資金必須走對公賬戶：任何要求將房款、押金、契稅等轉(zhuǎn)入中介或他人個人賬戶的行為，均高度可疑。正規(guī)中介公司嚴(yán)禁員工代收交易資金。

合同條款是維權(quán)依據(jù)：本案合同明確“資金自行劃轉(zhuǎn)”，說明中介無監(jiān)管義務(wù)。買家擅自變更付款路徑，將削弱自身權(quán)利主張。

刑事退賠≠民事免責(zé)：即使詐騙者被判刑并責(zé)令退賠，若其無財產(chǎn)可執(zhí)行，受害者仍可基于合同或侵權(quán)關(guān)系，向有監(jiān)管責(zé)任的公司主張民事賠償。

公司不能以“員工犯罪”完全免責(zé)：若公司管理混亂、長期放任違規(guī)操作，法院可認(rèn)定其未盡合理注意義務(wù)，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

保留全程證據(jù)至關(guān)重要：微信聊天記錄、轉(zhuǎn)賬備注、合同文本等，是證明“是否構(gòu)成表見代理”及“過錯比例”的關(guān)鍵。

北京房產(chǎn)律師特別提醒：買房是大宗交易，切勿因“熟人介紹”或“流程便捷”放松警惕。所有資金往來，務(wù)必通過合同約定路徑進(jìn)行，并索要公司蓋章收據(jù)。遇到異常要求，立即向公司總部或住建部門核實！