買房遇賣家惡意阻撓過(guò)戶？北京房產(chǎn)律師：可解除合同+索賠違約金

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案情介紹

2015年9月25日，趙明與劉強(qiáng)通過(guò)甲公司簽訂《房屋買賣居間見(jiàn)證合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定趙明以100萬(wàn)元購(gòu)買劉強(qiáng)名下的一號(hào)房屋。當(dāng)時(shí)房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，雙方約定：劉強(qiáng)在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后30個(gè)工作日內(nèi)配合過(guò)戶；若違約，需退還全部房款、支付80萬(wàn)元違約金，并賠償裝修費(fèi)用。

簽約后，趙明向甲公司支付居間費(fèi)1萬(wàn)元，并陸續(xù)向劉強(qiáng)支付購(gòu)房款85萬(wàn)元（有銀行流水為證），劉強(qiáng)交付房屋。趙明隨后裝修并實(shí)際居住。

2018年5月，劉強(qiáng)取得一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證（登記為其單獨(dú)所有，性質(zhì)為按經(jīng)適房管理）。但因房?jī)r(jià)大漲，劉強(qiáng)拒絕過(guò)戶，并于2018年9月與郭某簽訂虛假《借款合同》，將房屋抵押給郭某。后郭某起訴并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，房屋被法院查封、進(jìn)入拍賣程序。

趙明遂起訴，請(qǐng)求：

1. 解除合同；

2. 劉強(qiáng)及其前妻李梅（二人2018年11月離婚）連帶返還100萬(wàn)元房款；

3. 賠償居間費(fèi)1萬(wàn)、裝修費(fèi)15萬(wàn)；

4. 支付違約金80萬(wàn)。

劉強(qiáng)承認(rèn)違約，同意解除合同，但稱僅收到85萬(wàn)元，且房款用于個(gè)人購(gòu)彩，李梅毫不知情。

李梅辯稱：房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自己從未同意出售，也未收到任何房款，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

另查明：

生效判決確認(rèn)一號(hào)房屋為劉強(qiáng)、李梅各占50%份額；

趙明主張的15萬(wàn)元“尾款”僅有劉強(qiáng)2020年出具的收據(jù)，但發(fā)生在法院查封期間，且雙方曾口頭約定“過(guò)戶后付尾款”；

劉強(qiáng)收款賬戶流水顯示，85萬(wàn)元短期內(nèi)耗盡，未向李梅轉(zhuǎn)賬。

裁判結(jié)果

法院判決：

一、趙明與劉強(qiáng)于2015年9月25日簽訂的《房屋買賣居間見(jiàn)證合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2024年12月2日解除；

二、劉強(qiáng)于判決生效后10日內(nèi)退還趙明購(gòu)房款85萬(wàn)元；

三、劉強(qiáng)于判決生效后10日內(nèi)支付趙明違約金70萬(wàn)元；

四、駁回趙明對(duì)李梅的全部訴訟請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

1. 合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予解除：

一號(hào)房屋已被法院查封并進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，客觀上無(wú)法辦理過(guò)戶，趙明合同目的落空，符合法定解除條件。

2. 購(gòu)房款金額以有效證據(jù)為準(zhǔn)：

趙明主張支付100萬(wàn)元，但15萬(wàn)元“尾款”發(fā)生在查封期間，且與雙方“過(guò)戶后付尾款”的口頭約定矛盾，又無(wú)轉(zhuǎn)賬憑證佐證，法院不予采信。故僅支持85萬(wàn)元退款。

3. 違約金可依法調(diào)整：

雖合同約定80萬(wàn)元違約金，但法院綜合考慮趙明實(shí)際損失（資金占用、裝修折舊等），酌情支持70萬(wàn)元，并不再單獨(dú)支持居間費(fèi)、裝修費(fèi)。

4. 配偶不承擔(dān)連帶責(zé)任：

房屋雖為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但李梅未簽署合同，亦無(wú)證據(jù)證明其知情或追認(rèn)；

購(gòu)房款未用于家庭共同生活（劉強(qiáng)用于購(gòu)彩，賬戶無(wú)向李梅轉(zhuǎn)賬記錄）；

趙明明知房屋為夫妻共有卻未要求共有人簽字，難謂“善意第三人”；

故該債務(wù)不屬于夫妻共同債務(wù)，李梅免責(zé)。

律師提示

1. 購(gòu)買未辦證回遷房風(fēng)險(xiǎn)極高：

“先交房、后過(guò)戶”模式下，若賣家反悔或設(shè)抵押，買家僅享有債權(quán)，無(wú)法對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行。務(wù)必在合同中設(shè)置高額違約金+履約擔(dān)保。

2. 夫妻共有房必須共簽：

即使房產(chǎn)證只寫一人名字，只要系婚姻存續(xù)期間取得，即屬共同財(cái)產(chǎn)。未取得配偶同意的買賣，可能被認(rèn)定無(wú)效或無(wú)法履行。

3. “尾款”支付需謹(jǐn)慎：

在產(chǎn)權(quán)未過(guò)戶、房屋被查封等高風(fēng)險(xiǎn)階段，現(xiàn)金或事后補(bǔ)收據(jù)方式支付尾款，極難被法院認(rèn)可。建議通過(guò)資金監(jiān)管賬戶操作。

4. 違約金并非越高越好：

法院有權(quán)根據(jù)實(shí)際損失調(diào)整違約金。合理設(shè)定（如總房款20%-30%）更易獲全額支持。

5. 配偶免責(zé)關(guān)鍵看“用途+知情”：

若能證明房款未用于家庭共同生活，且配偶不知情、未受益，通常不構(gòu)成夫妻共同債務(wù)。保留銀行流水、收入證明等至關(guān)重要。

北京房產(chǎn)律師特別提醒：購(gòu)買回遷房、安置房、夫妻共有房等特殊房產(chǎn)時(shí)，務(wù)必做到“三查三簽”——查產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、查婚姻狀況、查是否存在查封抵押；簽買賣合同、簽配偶同意書、簽資金監(jiān)管協(xié)議。切勿因“價(jià)格便宜”或“熟人介紹”放松風(fēng)控，否則可能“錢房?jī)煽铡薄?/strong>