最高檢抗訴、最高院改判：為非法集資擔(dān)保的商品房買賣合同無效！

作者：周軍律師.

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在非法集資類案件中，集資人常以 “簽訂商品房買賣合同 + 辦理預(yù)告登記” 的方式為非法吸收的資金提供擔(dān)保，即表面簽訂房屋買賣合同，實(shí)質(zhì)為借款債務(wù)提供擔(dān)保（俗稱 “名為買賣實(shí)為擔(dān)?！保?。

那么，為非法集資擔(dān)保的商品房買賣合同是否有效？

經(jīng)最高檢抗訴，最高院在《湖南天泓某某有限公司、向某全確認(rèn)合同無效糾紛民事再審》中明確：

為非法集資中向出借人出借款項(xiàng)提供擔(dān)保的《商品房買賣合同》，應(yīng)認(rèn)定為無效。

本案爭議焦點(diǎn)為：某房地產(chǎn)公司與向某全簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思表示，雙方是什么法律關(guān)系；案涉《商品房買賣合同》是否有效。

(一)本案中某房地產(chǎn)公司與向某全簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思表示，雙方是什么法律關(guān)系。

首先，根據(jù)湖南省懷化市鶴城區(qū)人民法院(2014)懷鶴刑初字第376號刑事判決書查明的某房地產(chǎn)公司法定代表人黃某泓以案涉懷化大廈國際名品城等地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要資金為由，以高息為誘餌，采用開借據(jù)、房地產(chǎn)擔(dān)保抵押、協(xié)議分紅并加蓋某房地產(chǎn)公司印章及黃某泓簽名、蓋章等方式向包括向某全在內(nèi)的409人和單位等社會(huì)公眾非法吸收資金6.2億余元，造成社會(huì)公眾本金3億余元無法歸還的犯罪事實(shí)，以及該刑事案件中由懷化市公安局委托所作的懷某信司鑒所［2014］鑒字第005號《懷化市泰信司法鑒定所司法鑒定意見書》(以下簡稱《司法鑒定意見書》)所附《黃某泓集資案集資匯總表》第16頁“截至2012年12月31日向某全累計(jì)融資金額600萬元，累計(jì)償還30萬元，未退本金570萬元，累計(jì)支付利息299萬元”的記載，可見向某全系黃某泓非法吸收公眾存款案件的集資參與人，且向某全存在向某房地產(chǎn)公司或者黃某泓出借過600萬元的情況。

其次，某房地產(chǎn)公司和向某全均認(rèn)可在案涉《商品房買賣合同》簽訂后，某房地產(chǎn)公司收到向某全600萬元，該事實(shí)發(fā)生于前述生效刑事判決認(rèn)定的黃某泓非法集資期間。

再有，向某全雖表示不清楚上述刑事判決中600萬元借款、公安機(jī)關(guān)從未向其詢問過與案件相關(guān)的事實(shí)，且某房地產(chǎn)公司支付給其的款項(xiàng)為打牌款項(xiàng)和其他經(jīng)濟(jì)往來款項(xiàng)，但向某全并未就這些主張?zhí)峤蛔C據(jù)，因此在沒有證據(jù)證明向某全與某房地產(chǎn)公司之間除案涉600萬元外還存在其他的600萬元款項(xiàng)往來的情況下，案涉600萬元款項(xiàng)系向某全出借給某房地產(chǎn)公司或黃某泓的借款理據(jù)更為充分。

如前所述，某房地產(chǎn)公司與向某全之間存在借款關(guān)系，據(jù)此結(jié)合以下事實(shí)，即：

一是某房地產(chǎn)公司在收到向某全600萬元后，既未就欠付剩余購房款向向某全催要，亦未向向某全交付案涉房屋，反而是通過黃某泓等賬戶陸續(xù)給向某全支付了部分款項(xiàng)；

二是《商品房買賣合同》簽訂后，某房地產(chǎn)公司為案涉房屋辦理預(yù)告登記將權(quán)利人登記為向某全，但并未辦理房屋過戶，而向某全亦未要求某房地產(chǎn)公司交付房屋，其也未實(shí)際占有使用房屋，直至黃某泓因涉嫌刑事犯罪被公安機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施后，才向房屋物業(yè)申請開通水、電并實(shí)際占有案涉房屋，可見某房地產(chǎn)公司與向某全之間系名為商品房買賣、實(shí)為借貸的法律關(guān)系，雙方并無商品房買賣合意，其簽訂案涉《商品房買賣合同》的真實(shí)意思表示是以房屋買賣合同為雙方借貸提供擔(dān)保。

(二)案涉《商品房買賣合同》的效力。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

向某全作為黃某泓非法吸收公眾存款犯罪案件的集資參與人，其參與的黃某泓非法吸收公眾存款犯罪活動(dòng)，破壞了國家金融管理秩序、損害了社會(huì)公共利益，依照上述法律規(guī)定應(yīng)屬無效，本案《商品房買賣合同》系為非法集資中向某全出借款項(xiàng)提供擔(dān)保，亦應(yīng)認(rèn)定為無效。向某全與某房地產(chǎn)公司或者黃某泓之間存在的相關(guān)借貸事實(shí)和糾紛，可另行尋求解決。

周軍律師提醒，非法集資中以商品房買賣合同提供的擔(dān)保無效，集資參與人可能錢房兩空。建議出資人及時(shí)通過合法程序主張債權(quán)。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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