公募REITs拓展服務實體經濟深度

　　近日，中國證監會發布《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》），向社會公開征求意見。此次試點，將進一步豐富REITs（不動產投資信托基金）底層資產類型，推動我國REITs市場發展進入新階段，拓展資本市場服務實體經濟的深度和廣度。

　　盤活商業不動產資產

　　商業不動產投資信托基金（以下簡稱“商業不動產REITs”）是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。

　　此次發布的《公告》內容主要包括：基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任；發揮基金管理人和專業機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執業規范和監管要求；強化監管責任，明確各監管機構依法依規履行商業不動產REITs監管和風險監測處置等職責；等等。

　　從全球成熟市場發展經驗來看，商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業不動產是REITs產品重要的底層資產。我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求。借鑒國際經驗并結合我國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業不動產REITs，可以更好發揮REITs功能作用，支持構建房地產發展新模式，進一步提升多層次資本市場服務實體經濟的質效。

　　經過5年探索實踐，REITs市場穩步發展，功能持續發揮，在盤活存量資產、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。截至11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。市場運行平穩有序，2024年以來，中證REITs全收益指數上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產配置品種。

　　中金基金副總經理李耀光表示，現階段推出商業不動產REITs具有多重積極作用：一是有利于盤活存量商業不動產，助力拉動消費和投資；二是有利于穩行業、穩市場、穩預期，助力構建房地產發展新模式；三是有利于適配當前低利率環境投資需求，增加居民財產性收入。

　　構筑多方共贏格局

　　商業不動產具備明顯的市場化屬性，存量規模龐大，而在資產盤活領域仍是“藍海”。

　　《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》提出，做優增量、盤活存量，推動經濟持續健康發展和社會全面進步。目前，我國商業不動產規模龐大，資產持有主體拓寬直接融資渠道的需求強烈。公募REITs作為資本市場盤活存量資產、服務實體經濟的利器，其產品功能屬性與商業不動產天然契合，市場各方對推出商業不動產REITs的呼聲持續高漲。

　　我國資本市場在商業不動產盤活領域已積累了較為豐富的實踐經驗。據公開數據統計，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優質商業項目作為底層資產的商業房地產抵押貸款支持證券、類REITs及持有型不動產資產證券化產品發行規模近千億元，市場各方對商業不動產的估值邏輯、運營管理、產品機制設計等方面已形成較為廣泛的共識。

　　在業內人士看來，經過多年探索，我國公募REITs市場的示范性和規模性不斷增強，市場容量持續提升，運行整體平穩，投資者群體日益成熟，為推出商業不動產REITs奠定了制度基礎、市場基礎和生態基礎。

　　對實體經濟而言，試點不僅有助于拓寬企業直接融資渠道，優化資本結構，更將引導企業從“開發商”向“資產管理商”實現戰略轉型。李耀光認為，資本市場的重要功能是資產定價和資源配置，商業不動產REITs能夠通過市場化價格機制的作用有效激勵企業強化運營管理能力、持續提升資產質量，促進商業不動產市場的良性競爭，助力暢通經濟循環，在“防風險、穩增長”中發揮積極作用。

　　“同時，對廣大投資者而言，商業不動產REITs的推出，能進一步豐富公眾投資者選擇，提供一類兼具穩定現金流與資產增值潛力的配置工具，有助于優化個人與機構投資組合，共享實體經濟與不動產市場高質量發展帶來的長期紅利。”李耀光表示。

　　推動試點平穩落地

　　記者從多方了解到，滬深交易所等單位正在緊鑼密鼓地推進配套規則修訂、系統改造和試點項目培育等工作，相關規則同步征求市場意見。

　　上交所相關業務負責人表示：“下一步，上交所將在中國證監會的指導下，穩步推進商業不動產REITs試點各項工作，持續完善相關業務規則，協同各方做好市場培育，進一步激發市場參與主體活力。以優質商業不動產先行穩步開展試點，把好資產‘入口關’，鼓勵運營管理強、資產運營表現穩健的優質項目開展試點，切實做好風險防范，引導相關主體歸位盡責，共同推動公募REITs市場高質量發展，構建運轉高效、風險可控、生態健康的REITs市場體系。”

　　深交所相關業務負責人表示，接下來，深交所將按照中國證監會統一部署，優化完善REITs配套規則，開展系統適配性改造，聯合市場各方做好商業不動產REITs項目培育和儲備，穩步推動商業不動產REITs試點落地，持續增強多層次資本市場服務實體經濟質效。

　　隨著制度、系統與項目等多方面條件的逐步成熟，一個資產類型更豐富、運行更高效、監管更有力的公募REITs市場正在加速形成。商業不動產REITs試點的推出，不僅意味著我國REITs市場進入新的發展階段，更將成為服務實體經濟、推動經濟高質量發展的長期穩定器與金融新引擎。（經濟日報記者 馬春陽）