北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
案情介紹
2016年8月，林濤與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋（規劃用途為辦公），總價約244.5萬元。合同約定：
首付款122.5萬元于簽約當日支付；
剩余122萬元通過按揭貸款支付，需在項目取得竣工驗收備案表后30日內辦妥。
林濤依約支付首付款，但因銀行最終未批準貸款，無法支付尾款。2020年7月20日，雙方協商一致解除合同。林濤按甲公司要求簽署《退房申請表》，其中載明：
已付房款122.5萬元；
扣除24.45萬元（即總房款10%）作為違約金；
實際退還98萬余元。
甲公司銷售經理當時通過微信告知：“總經理已審批，等著退款。”
但此后四年多未退款。2024年10月，林濤起訴，要求：
確認合同已于2020年7月20日解除；
甲公司退還全部首付款122.5萬元及利息；
承擔訴訟費、保全費等。
甲公司辯稱：
同意解除合同；
但應按《退房申請表》執行，僅退98萬元；
林濤起訴已超3年訴訟時效。
裁判結果
法院判決：
? 確認《商品房預售合同》于2020年7月20日解除；
? 甲公司退還林濤購房款980,524元，并自2024年10月30日起支付利息（按LPR計算）；
? 駁回林濤要求退還全部122.5萬元的請求。
法院說理
合同解除合法有效
雙方于2020年7月20日簽署《退房申請表》，明確因“銀行無法批貸”導致無法履行合同，甲公司工作人員簽字確認，構成協商一致解除。
10%違約金扣除有合同依據
預售合同附件五約定：若因買受人原因（包括貸款未獲批）導致無法支付尾款，買受人可申請退房，但須承擔總房款10%違約金；
《退房申請表》中林濤親筆簽字確認“扣除244,503元”，視為對違約責任的認可；
法院認為該條款合法有效，且已實際履行合意。
“迫于無奈簽字”不能推翻書面約定
林濤主張“為盡快退款才同意扣款”，但未能提供受脅迫或欺詐證據。法院指出：成年人簽署文件即視為真實意思表示，事后反悔無法律依據。
起訴未超訴訟時效
雖然合同2020年解除，但甲公司銷售人員2021年2月仍承諾“正在走流程”，構成訴訟時效中斷。且退款義務未明確履行期限，債權人可隨時主張——故2024年起訴仍在時效內。
利息從起訴日起算合理
因雙方未約定退款時間，法院支持自起訴之日起計息，符合公平原則。
律師提示
? 貸款失敗≠無責退全款！務必看清合同違約條款
多數商品房預售合同約定：若因買方原因（含征信、收入、政策變化）導致貸款未批，退房需承擔10%違約金。簽約前務必逐條閱讀附件！
? 簽《退房申請表》等于二次確認責任
即使口頭承諾“先簽字、后面全退”，只要書面文件寫明“扣除XX元”，法院大概率按字面認定。切勿輕信口頭承諾！
? 開發商拖延退款，可立即起訴+保全
本案中，林濤及時申請財產保全，查封了一號房屋，有效防止資產轉移。拖得越久，回款風險越高。
? 訴訟時效可因催款行為中斷
微信、電話、郵件等持續催款記錄，均可作為時效中斷證據。保留所有溝通記錄！
? 辦公類房產貸款風險極高
“F3多功能用地”“商業辦公”等性質房屋，銀行審批更嚴、利率更高、首付比例更大。購房前務必確認自身貸款資質！
北京房產律師特別提醒：
若您也因貸款問題想退房，
? 先查合同是否約定“貸款失敗可無責退房”；
? 如無，盡量爭取開發商書面同意免違約金；
? 若已簽退房協議，務必明確退款金額和時間——
一個簽字，可能損失幾十萬！
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