從威斯汀到麗思卡爾頓：金茂為何連續甩賣最貴的酒店？

在2024年至2025年的中國商業地產版中，一場靜水暗流的資產大洗牌正在上演。作為央企中化集團旗下的城市運營平臺的中國金茂（00817.HK），其在酒店資產端的連續動作引發了資本市場與酒店行業的關注。

從北京威斯汀大酒店的成功剝離，到三亞龍灣希爾頓酒店的股權轉讓，再到近期掛牌底價超22億元的三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，金茂正在以一種新的的姿態，在行業獲得不斷關注。

這一系列交易并非孤立的財務止損行為，而是中國房地產行業進入存量時代后，央企對于資產全周期管理的深度實踐。

在2024年實現扭虧為盈、各項財務指標回歸綠檔的背景下，金茂的出售邏輯超越了簡單的償債需求，指向了更為宏大的戰略場景。

通過剝離資本高支出周期老化資產，通過資產證券化手段釋放沉淀資金，首先向高周轉的住宅開發核心業務及具備REITs發行潛力的優質商業資產。

三亞亞龍灣金茂麗思卡爾頓酒店

亞龍灣的撤退信號：頂級資產的連續剝離

中國金茂在酒店資產上的舉措，在2024年下半年急劇加速，而風暴的中心正是中國高端度假酒店的發源地，海南三亞亞龍灣。這片曾經代表著中國旅游地產最高價值的海岸線，正在見證其早期開拓者之一的戰略性撤退。

2024年末至2025年初，市場關注焦點集中在兩筆重磅交易上。首先是金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的掛牌。

根據北京產權交易所披露的信息，中國金茂全資附屬公司上海金茂投資管理集團有限公司（以下簡稱“上海金茂”）擬出售其持有的金茂（三亞）旅業有限公司100%股權。

作為亞龍灣一線的頂級奢華酒店，麗思卡爾頓自2008年開業以來，一直是該區域的房價標桿和服務標準，擁有446間客房及套房，承載了無數高端旅客的度假記憶。

此次掛牌底價被設定為22.65億元人民幣，這個價格不僅包含了股權價值，也隱含了對項目稀缺地段與品牌溢價的考量。

然而，這并未完成金茂在亞龍灣的出售戰略。此前，金茂已經完成了對金茂三亞亞龍灣希爾頓酒店的初步出售。

根據公告，金茂批準通過公開掛牌轉讓方式出售金茂三亞100%股權及相關債權。最終，海南驪馳商貿有限公司（以下簡稱“海南驪馳”）作為受讓方浮出水面，雙方訂購了產權交易合同，最終轉讓總價為約18.49億元人民幣。

若將觀察的時間軸拉長，我們發現這是一種系統性的資產清理策略。早在2023年10月，金茂便以28.02億元的價格成功出售了金茂北京威斯汀大飯店，接盤者為北京渤海潤澤商業管理有限公司。

這意味著，在短短不到兩年的時間窗口內，中國金茂已經或正在剝離至少三家位于一線城市核心商圈或頂級度假區的五星級酒店資產。

以下為金茂近期主要酒店資產支出情況的對比分析：

資產名稱

狀態

開業時間

交易/掛牌狀態

交易/掛牌價格 (億元)

接盤方

金茂北京威斯汀大飯店

北京燕莎商圈

2008年

已出售(2023年)

北京渤海潤澤

產生稅前收益約12.69億元

金茂三亞龍灣希爾頓酒店

三亞亞龍灣

2006年

已出售(2024年)

海南驪馳商貿

包含股權及債權，酒店估值約16.06億元

金茂三亞龍灣麗思卡爾頓酒店

三亞亞龍灣

2008年

掛牌中

待定

出售目的明確為“資產證券化”

對于麗思卡爾頓酒店而言，22.65億元的掛牌底價則顯示了金茂更高的心理預期。

相比希爾頓，麗思卡爾頓的品牌定位消費奢華，客房單價與希爾頓相比更貴，且作為萬豪集團推出的頂奢品牌，其在維護與保養上非常講究。

然而，22億的價格對于潛在買家而言依然是一個巨大的資金考驗，尤其是在融資環境趨緊的當下，該掛牌能否溢價成交，或是需要通過談判降價，將是檢驗市場真實溫度的試金石。

在去年三亞希爾頓酒店的交易中，海南驪馳商貿有限公司成為了贏家。根據相關信息，海南驪馳是一家陜北的能源企業旗下企業，俗稱被“煤老板”收入囊中，

過去，收購此類大型豪華酒店的主力軍通常是外資私募基金（如黑石、凱德）、大型保險（如新華、平安）或同行業的集團。

然而，海南驪馳的出現，代表了本土資本或涉足富豪家族在存量資產收購中的崛起。這樣資本通常決策牽引短，對于特定區域或特定類型的資產存在獨特的機構，往往自有資金主導，受金融監管周期的影響相對較小。

原三亞金茂亞龍灣希爾頓酒店

資產生命周期的必然：完善“陷阱”與經營壓力

探討金茂出售的核心動因，不能停止在報表層面，要深入到酒店資產的物理屬性與周期規律中。豪華全服務酒店通常存在一個顯著的生命周期曲線：爬坡期、成熟期、生命期/改造期。

金茂此次出售的三亞酒店，均面臨尷尬的“20年之癢”節點：

金茂三亞希爾頓酒店：2006年開業，至今運營近20年。

金茂三亞麗思卡爾頓酒店：2008年開業，至今運營超過16年。

在酒店行業，15至20年是一個關鍵的臨界點。經過近20年的高強度使用，酒店的硬件設施（機電系統、暖通空調、電梯）、客房裝修風格、餐飲設施等均已嚴重老化。

一方面，老化的設施會導致維修保養費用急劇上升，經營成本迅速增長。另外，陳舊的審美和功能布局已難以滿足當代90后、00后消費群體對標準化、社交化及審美的需求。

最關鍵的是，國際酒店管理集團（如希爾頓、萬豪）通常會在管理合同中約定，業主必須在一定年限后進行大規模的改造改造，即PIP（物業改善計劃，物業提升計劃）。

對于一家擁有400-500間客房的豪華度假酒店而言，全面重建的資本性支出動輒可達數億甚至上十億元人民幣。

中間為上海金茂大廈

中國金茂在解釋出售希爾頓酒店原因時，坦誠地指出了這一點：“金茂三亞希爾頓酒店自2006年投入運營至今已近20年，裝修及設施設備較為陳舊，需持續改造投入”。

這是一個簡單的財務算賬問題，如果繼續持有，金茂需要立即投入巨資進行重建。在當前旅游消費降級、房價增長乏力的大環境下，投入數億元進行重建，其投資回報周期（ROI）將被極大拉長，甚至可能出現投得越多，虧得越多的邊際效益遞減。

除了資產自身的范疇因素，宏觀市場的變遷也是推動金茂決策的重要力量。曾幾何時，亞龍灣是三亞唯一的“天下第一灣”，壟斷了所有三亞高端度假客源。

然而，隨著海棠灣、清水灣甚至土福灣等新興灣區的崛起，三亞的高端度假市場格局已被徹底顛覆。

海棠灣憑借著更新的酒店群、免稅店的強大引流能力以及更新改造的配套設施，正在持續分流亞龍灣的客源。

進入2024年之后，受2023年疫情后補償性消費的高基數影響，亞龍灣成熟酒店的RevPAR同期下降幅度甚至達到了16.3% 。盡管四季度受利好政策及入境游回暖影響降幅收窄，但整體下行趨勢難以逆轉。

在RevPAR下降、運營成本（人工、能源）剛性上升、且面臨巨額裝修支出的三重夾擊下，持有20年高齡的傳統五星級酒店，追求資金使用效率方面，已不再是一門“性感”的生意，而是食之無味、棄之可惜的“雞肋”。

回顧中國金茂2023年的財務表現，酒店板塊是一種“預期暴漲”。2023年下半年，金茂的酒店經營收入同比大增109%，主要得益于疫情后的消費復蘇。

然而，這種增長更多是建立在2022年低基數基礎上的恢復性增長，而非內生性的價值提升。

即使在2023年收入大幅飆升，酒店板塊在集團整體利潤貢獻中依然微薄。到了2024年，隨著報復性消費紅利消退，酒店業務回歸常態化競爭，其利潤率薄、抗風險能力弱的特征顯現。

財報顯示，2024年中國金茂的酒店經營收入約16.99億元，僅占集團總收入的3%。對于一家年入近600億的巨艦而言，這3%的業務不僅牽扯了巨大的管理精力，還占用了巨大的沉淀資金，顯然不符合“提質增效”的戰略要求。

北京金茂威斯汀酒店

財務重構的藝術：從扭虧為盈到最大限度求穩

要深刻理解金茂的資產出售行為，必須將集團整體的財務表現與戰略目標中進行考量。

2023年，受房地產行業深度調整及資產減值計提影響，中國金茂曾遭遇業績滑鐵盧，股東應收虧損約69億元，對于以穩健著稱的金茂而言，這一虧損無疑是一次重大警鐘。

然而，到了2024年，金茂打了一場漂亮的翻身仗。根據最新發布的業績公告，2024年中國金茂實現收入590.53億元，業主應占溢利約10.65億元，同時實現扭虧為盈，增長高達115%，若城鎮投資公平值虧損等非核心因素，業主應占溢利更是達到13.33億元。

在行業普遍萎縮、僅有三成房企盈利的至暗時刻，金茂成績單的含金量極高。這背后，除核心城市高端住宅項目的熱銷外，“本降增效”與“資產盤活”功不可沒。

出售酒店資產所產生的稅收和利潤，雖然在會計準則上可能常被歸結為非性損益（非經常性收益），但對于修復資產保管表、增厚當期利潤起到了立竿見影的作用。

以北京威斯汀大飯店的出售為例，單筆交易便為金茂貢獻了約12.69億元的稅前收益。這種一次性收益在扭虧為盈的關鍵年份，是平衡報表、提振投資者信心的重要籌碼。

與許多因債務危機、流動性枯竭而被迫“斷臂求生”的民營房企不同，金茂的資產出售并不屬于救命的無奈。 相反，金茂的財務狀況在一片哀嚎的地產界屬于絕對的優等生。

2024年，金茂境內新增融資成本平均水平2.87%，開發貸利率在1.8%-2.5%的超低水平。這個成本優勢是相比同類難以企及的，甚至低于許多同類銀行理財產品。

截至2024年底，金茂保持“三道紅線”全綠檔，剔除預收款后資產負債率、凈資產率及現金短債比均在安全區間內。

2024年底債務同比減少約50億元，外債活動較年初的29%降至25%，有效規避了匯率風險。

2024年末持有現金規模348.6億元，現金短債比為1.61，非受限制現金短債比為1.43，流動性充足。

而酒店作為典型的重資產，雖然能夠提供穩定的資金量，但其占用的資金量較大，且在當前市場下回報率偏低（通常為3%-5%）。

對于酒店融資成本低于3%的金茂來說，如果持有的資產回報率也相當（如亞龍灣酒店RevPAR下降導致回報率可能跌破3%），那么從財務理性的角度看，這部分資產實際上是在價值消失。

通過出售回籠現金，金茂可以將資金向回報率更高的領域（如核心城市的高周轉住宅項目，通常內部收益率接近10%-15%，或者用于初始化更高成本的存量債務），從而提升整體的資本回報率。

這是一種高級的財務管理手段，體現了央企從規模導向向價值導向的轉變。

金茂在公告中對于出售資金的用途寫得非常清楚：“潛在出售事項帶來的盈利及利潤，將有助集團整體財務狀況及營運資金的優化，同時，令集團可以適時尋找其他新的投資機會”。

所謂的新投資機會，主要指向了其核心戰略，聚焦一二線核心城市的高端住宅開發。

2024年，金茂新增土地儲備中，87%位于一二線城市，特別是在北京、上海的投資占比接近七成。

例如，2024年10月，金茂40.13億元競得北京市豐臺區東鐵營地塊，打造高端房產項目。

出售三亞回籠的現狀億資金，正好可以轉化為在北上廣深拿地的子彈。這種賣舊買新、賣重買輕的置換，不僅優化了土儲結構，更保證了未來銷售回款的確定性與高毛利。

寧波金茂嘉悅酒店（金茂旗下自己品牌）

戰略變局：資產證券化與“雙輪兩翼”的再平衡

在官方公告中，中國金茂出售三亞麗思卡爾頓酒店的目的直言不諱：“出售目的為資產證券化”。這里面的深意，將簡單的資產交易提升到了資本運作的戰略高度。

這里的“資產證券化”并不是指將酒店單獨打包上市，而是指通過出售股權將重資產變現。更重要的是，這與金茂正在全力打造的REITs（不動產投資信托基金）平臺密切相關。

2024年3月，華夏金茂商業REIT作為國內勞動力消費類基礎設施公募REITs成功上市。這激起了金茂打通了商業地產投融管退的完整閉環。

金茂地產曾明確表示：“未來會向華夏金茂商業REIT平臺內持續注入優質的商業資產……金茂酒店商業推出的‘覽秀城’、‘金茂匯’等產品可能會在時機成熟時通過擴募來進入該平臺”。

在剝離資產的同時，金茂服務正在大力加碼輕資產服務業務。金茂服務（00816.HK）作為集團的輕資產上市平臺，在2024年表現搶眼。

財報顯示，金茂服務2024年營業收入29.66億元，同比提升9.7%；其中3.84億元，同比提升12%。

，金茂從2023年起將金茂服務作為一個獨立的經營分部進行統計。通過出售酒店回收的資金，部分可能被用于支持金茂服務的規模擴張（如收并購其他物業公司），從而提升集團整體的經常性收入（經常性收入）活動，降低對地產開發業務的依賴，平衡經濟周期帶來的波動。

2021年6月，金茂集團正式發布金茂酒店五大自有品牌，標志著金茂酒店以全新輕資產酒店管理公司形象進軍中國酒店業。

金茂酒店將酒店品牌定位分為商務、目的地度假以及城市度假，并先后詳細介紹了金茂嘉悅酒店（高端商務品牌）、金茂誠悅酒店（高端精選商務品牌）、金茂璞修酒店（超高端度假品牌）、金茂隱逸酒店（高端度假品牌）、金茂天玥酒店（高端精選度假品牌）等五個自有品牌在定位、產品、客群等方面的不同。

金茂的舉動，也是國企改革大潮下的一個縮影。國務院國資委近年來多次強調央企要聚焦主業、，剝離“兩非”（非主業、非優勢業務）和“兩資”（低效資產、無效資產）。

雖然酒店業務在歷史上是金茂的標志性板塊，但在新的考核體系下，低周轉、低返還的老舊酒店資產無疑屬于需要優化的對象。

金茂通過市場化手段剝離這些資產，不僅響應了國家關于盤活存量資產、提高國家資本配置效率的號召，也在主動為自身瘦身健體。

深度觀察與未來展望

金茂的資產出售并非孤例，近年來，包括華僑城、綠地、融創、世茂在內的全部頭部房企均在出售酒店資產。

這背后是整個房地產行業從增量開發向存量運營轉型的陣痛。酒店房企資產作為資產表中貨值最大、流動性最差的部分，往往成為企業回血的首選標的。

然而，金茂的區別在于，它是在財務健康的前提下主動調整，而不是取消。這使得它在交易談判中擁有更多的主動權和議價空間，能夠以相對合理的價格完成退出，而不是慘遭腰斬。

雖然金茂成功出售了希爾頓和威斯汀，但麗思卡爾頓的出售能否順利完成，仍是對市場接盤力的一次終極考驗。22.65億元的底價，在當前的融資環境下，也是一個挑戰。

潛在的買家畫像除了前面提到的本土神秘資本外，可能還包括基于地方文旅產業整合及資產保值需求，地方城投或文旅集團可能入局，以及可能的險資機構。

一些煤炭/能源背景的實業資本近年來在買酒店路上表現亮眼，如接手上海寶格麗酒店的江蘇金峰水泥等。

對于金茂來說，賣掉三亞的麗思卡爾頓，可能意味著去掉了一張宣傳冊上的精美名片，但換來的是幾十億真金白銀的流動性，以及一張更健康、更符合資本市場審美的資產配置表。

在房地產行業的下半場，這種“舍面子、贏里子”的務實作風，或許是國企金茂穿越周期、實現基業長青的生存之道。

未來，我們或許會看到更多金茂推出的非酒店核心資產被擺上貨架，但并不代表金茂退出了酒店行業，而是從一個單純的酒店持有者成長為一個更成熟的酒店資產管理者或品牌管理者。