最高院：房屋或土地單獨拍賣有效嗎？有爭議當事人應如何救濟?

作者：周軍律師.

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法律規定了“拍賣時應當一并處分土地使用權與地上建筑物、其他附著物所有權”的“房地一體”原則。但在民事執行程序中，房屋與土地的拍賣常因 是否符合該原則而引發爭議。

那么，房屋或土地單獨拍賣有效嗎？有爭議當事人應如何救濟?

最高院在《新疆天山水泥股份有限公司與新疆交通物資供應公司買賣合同糾紛執行案復議裁定書》中明確：

拍賣土地使用權時應按房隨地走的物權變動原則一并處理地上房屋，否則該拍賣行為無效。

本案焦點為：法院單獨拍賣房屋或土地導致房地分離，拍賣是否有效。

新疆高院查明：該院查封、拍賣的上述土地屬國有劃撥土地。該土地上部分建筑物的產權證明和多年來稅務部門一直收取房產稅的憑證，證實該次拍賣未涉及土地上的建筑物，造成房地分離的現狀。2009年7月30日，李輝以783萬元的價格競得上述土地使用權并支付拍賣款。2010年3月11日，李輝收到新疆高院退還拍賣款783萬元。2010年3月30日，申請執行人天山公司與被執行人物資公司達成執行和解協議。2010年4月2日，申請執行人天山公司、被執行人物資公司與新疆北方機械化筑路工程處三方協議將上述土地過戶到新疆北方機械化筑路工程處名下。2010年4月26日，申請執行人天山公司向新疆高院申請終結本次執行程序，新疆高院裁定準予終結。

新疆高院認為：拍賣上述土地時，僅對土地的使用權進行了處分，未對土地上在物資公司及其下屬勞動服務公司名下地上建筑物、附著物進行處分，造成房地分別屬不同的主體，違反法律的強制性規定，拍賣行為亦是無效。異議人物資公司提出的執行異議理由成立。綜上，新疆高院作出（2011）新執二監字第10號執行裁定：撤銷新疆高院（2008）新執字第4-2號執行裁定；撤銷對上述土地使用權的評估拍賣行為。

李輝不服新疆高院（2011）新執二監字第10號執行裁定，認為該裁定認定事實、適用法律錯誤，請求維持新疆高院（2008）新執字第4-2號執行裁定、撤銷新疆高院（2011）新執二監字第10號執行裁定。

最高院認為，

《中華人民共和國物權法》第一百四十六條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”人民法院強制拍賣建設用地使用權時，應當嚴格遵循該條規定。

本案執行法院在拍賣上述土地使用權時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執行行為違反了法律規定。新疆高院以執行行為違反法律規定為由，裁定撤銷（2008）新執字第4-2號執行裁定及撤銷上述土地使用權的評估拍賣，并無不當。

如果申請復議人認為執行行為給其造成了損失，可通過相關法律途徑尋求救濟。

周軍律師提醒，房屋與土地的拍賣遵循 “房地一體、一并處分” 的基本原則，僅在權利分屬不同主體、單獨拍賣更易實現價值等特殊情形下可單獨拍賣，且需履行法定前置程序。當事人及利害關系人對拍賣程序違法的，可通過執行異議 + 復議救濟；案外人主張實體權利的，需通過執行異議之訴維權；買受人遭遇權利瑕疵的，可要求撤銷拍賣并返還價款。建議相關主體在拍賣前后及時核查權屬信息，固定證據，選擇正確的救濟路徑，避免因程序錯誤或舉證不足導致維權失敗。

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